給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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年収10倍以上の借入金がある状態で住宅ローン審査 (-_-;)

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こんばんは(^^)
遅くなりましたが、サラリーマン業を卒業する前に購入した、自己居住用物件(要するにマイホームですね(^^ゞ)を見つけてから住宅ローンを借りるまでのドキュメントを書いてみたいと思います (^^)

見つけた物件(今のマイホームですね(^^ゞ)は、相場よりも2割程度割安で直ぐに売れてしまうのは明白な状況。狙っていた地域築年数や敷地内駐車場などの条件も揃っていたので、週中の水曜日でしたが、元付業者様から連絡が来た次の日にはサラリーマン業を半休にして、滞在時間5時間の日帰りにて内覧

(最終のぞみで関西へ(-_-;))
即決で買付を入れました (^^ゞ

内覧時に割安な理由を聞いてみましたが、元付業者さまの売主物件への買い替えに伴う売却で、既に転売業者から売出価格よりも多少低い額で買付を貰っているものの、出来る事ならもう少し高く売却してあげたいと、転売業者の買取価格よりも少し高い値段で売り出したとのことでした (^^ゞ

あたくしが一般市場で目を付ける物件は、か売り急ぎといった何らかの事情があり、一瞬で売れてしまう物件がほとんどです (^^ゞ

内覧と住民の方に聞き込みの結果、特に問題なかったので満額で買付証明を提出。問題は住宅ローンです(;一_一)

一般的に、収益物件の場合、買付順ではなく、ローンが付いた順という売主や仲介業者さまに何とも都合が良いルールがありますが、実需物件(自分で住む家などのいわゆるマイホーム物件)の場合、買付の順番が尊重されるケースが高いものの、複数の買付が入った場合に、誰との契約を優先するかは、仲介業者さまに左右※されます (^^ゞ
※同じ条件で複数の申込が入った場合、ローンが通った順番にするのも、買付の順番にするのも、元付仲介業者さまを通じて売主さまと話をするので、良い条件の場合、たとえ買付の順番が早くても、ローンの内諾が出るまで買主の立場は弱いです(-_-;)

まずは、買付を入れたその場で、仲介業者さまが提携している、審査が甘いと有名な2行にあたくしの属性をヒアリングしてもらいますが、

1行目(ゆうちょ銀行=スルガ銀行代理業者)サラリーマン業の業種属性でNG
2行目(SBI住宅ローン)アパートローンがある時点で、住宅購入ではなく投資とみなされNG

という感じで2行とも即答でNGでした (:_;)

物件の条件から直ぐに売れてしまう事は間違いなく、実際、あたくしが見学した翌日と翌々日に2番手、3番手と満額で買付が入ったので、1日も早く住宅ローンの内諾を取らなければ流れてしまう事は明らかな状況 (-_-;)

仲介業者さまの提携先ではNGなので、自分で動くしかありません。状況から、1行ずつ審査をお願いしている時間的余裕は無く、3行まとめて事前審査を掛ける事にしました (^^ゞ

1行目
以前に、住宅ローンをアパートローンに借換えた、某外資系銀行。借換え実行時には、

外:源さまは、まだ返済比率に余力がありますから、住宅ローンもアパートローンもまた是非お願いします(^^)

言っていたので、可能性が高いのですが、ここは事前審査が無く、いきなり本審査なので、結果が出るまで最短で7日は掛ります (-_-;)

源:早く内諾出ないと、ローンが出た順で物件取られるから急いで下さい (-_-メ)

一応、買付順の1番手扱いになっていますが、ローン順という事にして、申込書類を送付した後に電話でプッシュします (^^ゞ

2行目
物件近くの地元信用金庫に飛び込みで電話。確定申告書の内容、アパートローンの借入状況や現住所が関西で関東の自宅を購入する事情をお話ししても、十分、検討テーブルに載るとのことで、保証会社がNGでもプロパーで取組みを検討しますとのことで、申し込む事にしました (^^)
※信用金庫の住宅ローン商品は、一般的にはしんきん保証基金か全国保証が保証会社となっているものの、プロパー融資とは保証会社が否認となっても、保証会社無しで信用金庫の判断で実行する融資の事を指す。保証会社が無ければ、自らが貸倒などのリスクを背負う事になる為、住宅ローンならまだ可能性があるものの、新規の事業性融資やアパートローンでプロパー融資を引き出すのはとてもハードルが高い。

こちらの信用金庫の担当者様住宅ローン融資目標があるのか、ヤル気満々。ところが、申込書を提出した翌日の2月21日に電話があり

信:微妙な時期なのですが上席から昨年の申告を済ませて添付するように言われました (-_-;)

あたくしも、この頃は、サラリーマン業を辞めるスケジュールを組んでいたので、今回の物件を逃す訳にはいかず、必死。直ぐに、税理士の志賀先生に電話して、ローン申込の事情で、申告を急ぐのでスケジュールの確保を依頼。あたくしもサラリーマン業を有給にして超特急申告準備を済ませて先生に送付し、なんとか5日程で申告完了。申告書を信用金庫さまにファックスします (;一_一)


3行目
アパートローンでお世話になっている三井住友銀行取引支店に電話して、現在の借入状況で融資検討テーブルに載るか確認しますが、

三:返済比率の計算にアパートローンの借入は切り離して考えます。まず申込書を(-_-;)

お忙しい時期なのか、大変そっけない対応。テーブルに載りそうなので、申込書を送付します (^^ゞ


住宅ローンは以上の3行で申込をしました。申し込もうと思えば、何行でも申し込めますが、ローン申込の注意点として、信用情報機関に照会履歴(ローン申込で信用情報を照会したという履歴)が一定期間残るので、5行とか10行とか過度な多重申込をすると、

銀:他行でローンが通らないからこんなに沢山申し込んでいる(-_-メ)

審査担当者から警戒されるなど、ローン審査上、定性的側面からに不利に働くので注意が必要です (^^ゞ

ローンの申し込みも、給与所得だけの普通のサラリーマンなら、源泉徴収票1枚ですが、あたくしのように20室以上のサラリーマン大家さん業を営んでいると、送付する書類は膨大



源泉徴収票、確定申告書3期分、納税証明書、所有物件全ての謄本に金融資産一覧や自己紹介資料を加えると厚さ数センチになります (-_-;)

所有物件の謄本などは予めPDFにしてパソコンに保存しておりますが、それでも、これだけの書類を印刷して揃えるのに、どう頑張っても1行あたり3時間は掛ります。ちなみに、3行分の資料を印刷するのに、プリンターのブラックインクを1本半消費しました (^^ゞ

ローン書類を金融機関の担当者さまに送付する際は、少しでも早く内諾をお願いしたいという熱意を伝える為、



書類は全て、翌朝10時便で送付。料金は少々高いですが、翌朝10時までに確実に届けてくれるので、受取る側のインパクトは強いです (^^)

仲介業者さまも、口には出しませんが、多額のアパートローンを抱えているあたくしの場合、住宅ローン審査が厳しく、借りられない可能性が高い客と思われているのは間違ありません。一応、1番手にして頂いておりますが、物件を流されないように、あたくしも誠意を持って、仲介業者さまに不安を与えないように住宅ローン審査の進捗状況をメールや電話で連絡します (-_-;)

まず、一番初めに内諾が出たのが、1行目の某外資系銀行

外:源さまの住所が関西なので、セカンドハウスローン扱いでなければ取扱い出来ません (-_-;)

売買代金の85%、金利2%後半の大変不利な条件ですが、本審査通過の回答を頂く事が出来ました (^^ゞ

書類送付時の自己紹介資料には、持家を考慮した人事異動で関東に戻れる可能性が高いとか、婚姻して関東に生活拠点を構える予定といった、購入理由の説明資料を添付したのですが、審査部が住宅ローン扱いはダメとの一点張り。セカンドハウスローン扱いでも内諾が頂けたので、売買契約に進む事が出来ました。実は、某外資系銀行から内諾を頂く前日買付2番手の方がローン内諾を得たという連絡があったので、危ない所でした (^^ゞ

某外資系銀行から内諾を得た翌週。関西から日帰りで元付業者さまの事務所へ訪問して売買契約。無事に売買契約を終え、帰りの便の搭乗前羽田空港のカードラウンジで一息ついている時に、



三井住友銀行さまより電話着信。あまり期待をせずに電話を取りますが(-_-;)

三:お時間がかかり申し訳ありませんでした。ご希望通りでOKの回答が来ました (^^)

なんと売買金額満額のフルローン(住宅ローンのフルローンなのでたいした事ありませんが)かつ、先方から金利優遇提示で事前審査通過との回答。既に多額の借入があるのでダメかと思っていたので意外でした (^^ゞ

結局、一番貸してくれそうで、担当者さまも一番ヤル気があった、某地元信用金庫は売買契約の翌週に電話があり、

信:大変申し訳けないのですが (-_-;)

源:仕方ないね。何がダメだったんですか(^^ゞ

信:保証会社既存借入が大きくNGで、プロパー90%融資で稟議を上げたのですが、やはり既存借入が大きく本部でNGとなってしまいました (:_;)

なんと、お断り。結果はNGでしたが、保証会社だけでなく、プロパーとしての取組みまで検討して頂いた事は確かなので、この担当者さまには感謝です。ちなみに、某外資系で内諾(セカンドとは言っておりませんが)を得て、三井住友銀行ではフルローンの回答だった事を伝えると、担当者さまは非常に悔しがっておりました(^^ゞ

こんな感じで、審査結果は、2勝1敗。一番貸してくれそうな信用金庫がNGで、一番無理かと思っていた三井住友銀行さまが満額OKとなったので、分からないものです。条件から住宅ローン三井住友銀行さまでお世話になる事に決定(^^)

金消契約時に担当者さまに、聞いてみると、やはり2本目の住宅ローンでは検討テーブルに載らず、事前に賃貸中物件の住宅ローンを事前にアパートローンに借り換えておいた事は大正解でした (^^)

物件を見つけてから決済までは、かなりのスピードでしたが、1年前関西に飛ばされた時から、関東に自宅を購入してからサラリーマン業を卒業する事を決意していたので、予め賃貸中物件の住宅ローンをアパートローンに借り換えておくなど、かなり計画的な住宅購入でした (^^)

ではでは~
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[ 2012/09/27 21:33 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

宇都宮入りと区分マンションの定期総会に出席しました(^^)

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こんばんは(^^)
先週の週末は、宇都宮入りと千葉県の区分マンション(激安の方ですが)の定期総会出席してきました (^^)

先週の木曜日。所用で滞在している某地方都市からJAL便で関東の自宅に帰ります (^^)

機内で前回のブログの下書きを執筆中です(^^)

金曜日朝から宇都宮入り。7月上旬から2ヶ月近く空いていたので、雑草がちょっとヤバい状態になっております (-_-;)


早速、除草剤たっぷりと散布します (^^ゞ


次に、正面駐車スペース高圧洗浄を実施(^^)

はき掃除以外に、たまには高圧洗浄をすると細かな砂が除去されてとてもスッキリします (^^)

その後は、洗車を実施(^^)

サラリーマン業関西に赴任していた間は、宇都宮でキャデラックの洗車をする事が出来なかったので、サラリーマン大家卒業して、やっと日常を取り戻したといった感じです (^^)

日曜日は、朝からアクアライン千葉の区分マンションの総会に向かいます (^^)

海ほたるで休憩をして


あっという間に千葉県に到着


開通した時は、べらぼうに高かったアクアラインですが、800円なら気軽に通れます (^^)

少し前に到着する予定が、途中で渋滞に引っ掛かり、物件近くの定期総会会場の公民館には少々遅刻して到着(;一_一)


総会(区分所有法的に正しく言うと「集会」ですが(^^ゞ)といっても、あたくしを含め、管理組合役員4人だけの総会ですが (^^ゞ
内容的には、定期総会というよりも理事会に近く、総会予算決議を取った、修繕内容について協議をします (^^ゞ

思い返せば、この区分マンション昨年の総会に訪問してから1年間、設備の故障も無く、何もする事が無かったので、家賃を受け取るだけでした (^^ゞ

区分マンション管理費が掛るデメリットがある半面、1棟物件と異なり、先ほどのような除草剤の散布や、定期清掃などの管理が不要なので、自主管理でもさほど手間が掛らずに運営出来るというメリットがあります (^^)

今年は自宅を含めると6室も購入したので、しばらくはセーブするつもりですが、また、良い物件が出てきたら買い増ししていきたいと思います (^^)

ではでは~
[ 2012/09/06 23:26 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

ビックトゥモロー(BIG tomorrow)に掲載されました(^^)

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こんにちは(^^)
ここ最近は、更新をサボり気味でしたので、頑張って更新します (^^)

2月に引き続き、8月25日発売のビックトゥモロー(BIG tomorrow)に掲載されました (^^)

本当は発売日ブログを更新したかったのですが、実は新しいビジネスの関係で、発売日通りに書店に並ばないような地方都市へ長期出張中で、あたくし自身発売日見る事が出来ないような状況でした(-_-;)

先週の木曜日に、関東の自宅に一時帰宅し、やっと掲載誌を読む事が出来たので更新しております (^^ゞ
(といっても、ブログの下書きは帰りの機内で済ませていますが(^^ゞ)







学歴と副収入の関係という特集内容で、あたくしコンプレックスに思っている高卒の学歴おもいっきりネタにされた内容です (-_-;)

いまのあたくしがあるのも、高卒でいろいろな寄り道をしたからであり、もし、普通に大学に進学して、新卒サラリーマンになっていたとしたら、これだけの不動産を所有する、サラリーマン大家さんなる事はなかったと思います (^^ゞ

に、大学に進学しない決めた事への後悔はありませんが、大学という世界に興味があるのと、資格マニアのあたくしとしては、いつか大卒の資格を取得したいものです (^^ゞ

詳しくは、是非、お近くの書店やコンビニでお買い求めの上、誌面をご覧下さい(^^)
ではでは~
[ 2012/09/02 16:53 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

★現在34室+自宅1室★
千葉県 区分マンション2室
宇都宮 RCマンション1棟12室
宇都宮 軽量鉄骨アパート1棟4室
宇都宮 区分マンション10室
茨城県 木造アパート1棟4室
静岡県 区分マンション1室
福島  区分マンション1室
満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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