給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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アパート併用住宅の検討を始めました(^^)

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こんばんは(^^)
今週
関西引きこもりの週末です (-_-;)

さて、先週の3連休東京入りしてきました (^^)
行きはのぞみのグリーン車で東京入り (^^)
車内では賃貸住宅新聞読みながら、過ごし、

東京駅に到着

やっぱ、この地に来るとあたくし、生き返ります(^^)

さて、本題ですが、以前から書いている通り、あたくしは何があっても持家志向賃貸中物件住宅ローンからアパートローンへ借換えも完了したので、近い将来、絶対に東京近郊に持家を購入します (^^)

持家は購入しますが、出来ることなら、長期低金利の住宅ローン目一杯の融資を引き出して、東京近郊にアパート併用住宅を新築できたら良いかなと考えております (^^ゞ

そこで、最近、お仲間太造さん儲かるマイホームオーナー会というアパート併用住宅の建築のコンサルタントを始めたので、お話を伺ってきました(^^)

場所は都内某ホテル(^^)

東京の一流ホテルのラウンジだと、落ち着いてゆっくりと話を伺う事が出来ます (^^)

約2時間近く面談した後は、太造さん桃井さん3人で近くのイタメシ屋に移動して懇親会を実施 (^^ゞ

初対面桃井さんからは、あたくしのブログ見たことがありますなんて嬉しいお言葉も頂きました (^^)

さて、アパート併用住宅についてですが、有料の内容なので、詳細については割愛しますが、太造さんのノウハウを利用させて頂ければ、賃貸併用住宅で、ローンを払ってもお釣りが出る家が、土地から仕入れて新築出来るのが良く分かりました(^^)

お金を借りる順番から言うと、先にアパートをもう1棟購入してから、アパート併用住宅で住宅ローンを引っ張らなければ、アパートは買えなくなってしまう可能性が高い※のですが、アパートに関しては売り物件が少ない状況
(;一_一)
※住宅ローンの場合、アパートローンなどの事業性融資は切り離して別枠で考えてくれる金融機関があるものの、アパートローンの審査には収益を生まない住宅ローン借入があると悪影響となる事が多い。その為、住宅ローンを先に借りてしまうと、アパートローンは借りにくくなります
(-_-;)

今後の方針ですが、引き続き1棟アパートの購入も目指しますが、平行して、アパート併用住宅の検討も行い、良い土地が出てきた場合は、先にアパート併用住宅の新築を検討してみたいと思います (^^)

ではでは~
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[ 2011/10/16 23:25 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

住宅ローンからアパートローンに借換えたわけ?(;一_一)

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おはようございます(^^)
来週の3連休東京入りしますが、先週末関西引きこもり生活でして (;一_一)

住宅ローンで買った物件アパートローンへの借換え先は、某外資系銀行6月のホームズの不動産フェアのブースでお話を聞いたのがきっかけでした (^^)

ブースでお話を聞いたところ、この外資系銀行アパートローン商品区分マンションへの融資が原則ですが、なんと融資期間借換え時から改めて30年取れるのが判明。通常、借換えの場合、融資期間は現在のローンの残りの期間が最長期間となので、あたくしの場合、期間25年の住宅ローンで約9年返済をしておりましたので、通常であれば期間16年のアパートローンで借換えを行う事になりますが、この外資系銀行の場合改めて期間30年の融資を実行してくれました (^^)

住宅ローンに比べ、金利は1%程度アップしますが、返済額が減るので、キャッシュフロー3万円程度増加。その上、返済比率も下がりますので、財務上も健全になります (^^)

一応、期間は最長の30年で融資を受けましたが、キャッシュフローをそのまま貯めておけば、10年後に一括返済することも十分可能です (^^ゞ

さて、借換えまでのドキュメントですが、この外資系銀行の場合、事前審査は無く、何故かいきなり本申込となります (^^ゞ

銀:後で審査部から必ず提出を求められますので、全ての物件の賃貸借契約書と謄本の添付をお願いします (;一_一)

なんていわれたので、書類集め超大変源泉徴収票住民票納税証明書20室全ての賃貸借契約書1棟+7区分=8物件の登記簿謄本全てを取得して添付したので、申込書類は厚さ2センチ位になりました (^^ゞ



資料を送付した後、銀行様に電話をしますが、

源:資料集めるの超大変だったから、これで審査落ちしたら許さないよ(^^)
銀:源様は、ご年収ご資産状況から十分な基準に達してると考えております (-_-;)

なんて、軽く冗談を飛ばしますが、この銀行の場合、賃料収入全てを年収として考えるので、あたくしなんかでも年収1000万円以上の富裕層扱いをされているみたいです (^^ゞ

審査結果1週間程度と言われておりましたが、遅れて約2週間後に電話着信。無事、審査通過との回答でした (^^)

ここから、借換え日を設定して、住宅ローンを借りていた地銀に借換えによる全額繰上返済の申出をしますが、

源:借換えを行うので、全額繰上返済をしたいのですが (-_-;)
銀:ご転勤で物件は留守宅になっているのですね。金利にご不満でしたら、現在は金利優遇期間が切れておりますが、改めて金利優遇を検討させて頂きますがいかがでしょうか (^^)

なんと、金利優遇を条件に引き止めの提案銀行様には断られるイメージしか無いので、あたくしなんぞが上客扱いされるのは、不思議な気分です (^^ゞ

一瞬、グラッと来ましたが、金利以上に、前回書いた通り、「住宅ローン」を持たない身になるのが目的なので、大変ありがたい話ですが、丁重にお断りし、もう借換え先が決まっていて怖い事は無いので、住宅ローンで購入した後の賃貸についてこの地銀の考え方について聞いてみました(^^)

源:転勤をきっかけにもう8年間も住んでいませんが、住宅ローンで購入した物件は自分で住まないと、本来は契約違反ですよね (^^)
銀:ご転勤ですと、将来はこちらの物件に戻られますよね (^^)
源:転勤不在の間に賃貸するのは、本来は契約違反ですよね (;一_一)
銀:住宅ローン物件の賃貸は違反ですが、支払が延滞しない限り、当行と致しましても、特に追跡調査はしませんので (^^)

といった感じで、良いともダメとも言わず、黙認というスタンスでした (^^ゞ
※あくまでもこの地銀のスタンスであり、中には一括返済を迫る銀行もあるようですので注意して下さい。ちなみに、最初から住まずに賃貸する目的で住宅ローンを借りるのは、融資金の目的外利用となり、詐欺罪を構成するケースもあります(-_-;)

繰上返済日設定したら、いよいよ、費貸借契約審査完了までは東京ローンセンターが窓口ですが、これから長いお付き合いになる支店口座家賃送金口座関西の支店名がつくのは絶対にイヤなので、

銀:ご自宅最寄りの支店で結構ですよ (^^)
源:東京の支店に口座作るので、金消時は東京の支店伺います(;一_一)

といった感じで、銀座支店口座を開設する事に決定しました (^^)

金消当日を迎えますが、あたくし、なによりも手書きが大の苦手(-_-;)
金消などの銀行の書類手書きが基本。念のため、ゴム印を持参しておりましたが、案の定却下10ヶ所位書きたくもない関西の住所名前の署名をしたでしょうか
(-_-;)

源:新たな借入だと気合入るけど、借換えだと書類書くのも何か気合が入らないですね (^^ゞ
銀:あと少しですから、頑張って下さい(^^)

といった感じで、思わず本音が出てしまいました (^^ゞ
約2時間かかり金消契約も無事に完了し、融資実行日を待つのみです (^^)

融資実行日は、住宅ローンで借りていた地銀抹消書類の受領に伺います。少々、報酬が高かった銀行様指定の司法書士に代理人で受領させたい所ですが、

銀:抹消書類の受領までには、一度はご本人様が必ずご来店頂く必要があります (;一_一)

という事なので、実行日当日窓口に来店して抹消書類を受領9年前にあたくしが記入した懐かしい書類が戻ってきます (^^)

窓口で待ち合わせした司法書士抹消書類を渡して、無事に借換え完了金利が上がる借換えですが、これで住宅ローンが無い身分になる事が出来ると思うと何故かホッとしました(^^)

今後の展望ですが、小さなもので良いので、なんとかアパートをあと1棟購入して、出来る事なら東京近郊住宅ローンを利用してアパート併用住宅を購入したいと考えております (^^)

ちなみに、この外資系銀行では、あたくしの場合、返済比率に余裕があるので、住宅ローンも十分に検討出来るとのことでした (^^)

今回はそういった長期的な展望を視野入れての借換えでした (^^)
ではでは~
[ 2011/10/04 08:24 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)
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不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

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