給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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住宅ローンからアパートローンに借換えたわけ?(;一_一)

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こんばんは(^^)
いろいろと多忙更新が空いてしまいすいません(-_-;)

先日のブログで書きましたが、千葉県に所有する住宅ローンで買った賃貸中の物件ですが、アパートローンに借換えを行いました (^^ゞ

この物件を買ったのは、9年前のあたくしがまだ20代前半の時。このころは不動産投資に関してはあまり考えておりませんでしたが、転勤を想定して、「賃貸した場合にローンを払ってもお釣りがくる物件」というのを指標にして物件を購入しました (^^)

実際、この物件に自分で住んだのは約1年。千葉県からだと通勤に2時間かかる場所サラリーマン業転勤になったのをきっかけに、借上社宅の権利を得たので、賃貸に出しておりました (^^ゞ

住宅ローン自己居住を目的としたローン商品なので、賃貸するのは契約違反。住宅ローンで買った物件を賃貸した時点で、金融機関は期限の利益※を喪失させ、一括返済迫る事は可能です ((((;゚Д゚)))ガクガクブルブル
※毎月の分割返済を認めるなど、期限が到来するまで債務履行についての利益を付与する事。期限の利益の喪失 = 一括返済となります。期限の利益を喪失する事を金融機関などでは、略して期失と呼んでいます(^^ゞ

当初はあまり深く考えずに賃貸に出しておりましたが、実は契約違反だと気付いたのは1棟物件不動産投資を始めてから。いろいろと調べましたが、住宅金融支援機構の場合、留守宅届を出さずに転居しての無断賃貸に対しては本当に一括返済を迫るなど、毅然とした態度をとっている模様ですが、銀行の場合本音と建前で黙認しているケースが多いみたいです (;一_一)

あたくしが過去に引越しをした際は何も言われませんでしたが、同じ地銀で住宅ローンを借り、新築マイホームを購入した後、わずか半年で転勤となり、賃貸したかつてのサラリーマン業の同僚の場合、銀行から電話が掛ってきて

銀:ご自身で居住されないのなら、アパートローンへ借換えをお願いします (;一_一)
同:転勤で住めなくなったのに、なんで金利が高いローンに借換えなきゃいけないんだ (-_-メ)

一喝したら、その後は何も言われなくなったといった話も聞いておりました (^^ゞ

実態としては、黙認されているようですが、契約違反であることは間違いなく精神衛生上不健全です (-_-;)

もうひとつの理由として、2本目住宅ローンは非常に組みづらいというのがあります (;一_一)

B/S汚れ与信を毀損するなど、いろいろな考え方はありますが、何があってもあたくしは持家志向。以前から書いている通り、関東圏持家を購入する意欲があるのですが、住宅ローン1本しか組めないのが通常です。これに関してもいろいろと調べましたが、外資系銀行やノンバンクの場合、2本目でも大丈夫なケースもあるようですが、ほとんどの銀行では無理。実際、某地銀に勤務する知人に聞いても

知:2本目の住宅ローン行内の規程で絶対無理ですよ (;一_一)

との回答。ご存知で無い方の為に説明しますと、ローンの借入時に照会する信用情報機関には、「契約の種類」といった項目があり、ローン残高だけでななく、「住宅ローン」とか「アパートローン」といったローンの種別まで分かってしいます(-_-;)

あたくしの場合、関西なんぞに永住する気はさらさら無いので、近い将来、絶対に関東圏に持家を購入します (^^ゞ

その為、ローン種別を変更して、住宅ローンを持たない身になる必要があったが借換えのもっとも大きな理由です。アパートローンに借換えた事により、住宅ローンは持たない身になったので、住宅ローンの間口はとても広がるので、うまくいけば、住宅ローンを利用してアパート併用住宅の購入も可能になります (^^)

借換えまでの詳細長くなるので、土日のうちに頑張って更新したいと思います (^^)
ではでは~
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[ 2011/09/30 23:39 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

ローン借換え手続きと管理組合総会に出席しました(^^)

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こんばんは(^^)
今週
関西引きこもり生活です (-_-;)
大嫌いな関西なんかにいてもどこにも行く気がしないので、自宅会社近所のショッピングセンターの半径5キロ圏以外は外出しない、引きこもった生活をしております
(-_-;)

東京住んでいる時は、苦手な関西でしたが、実際に住んでみると、苦手から嫌いに変わりました(-_-メ)
関西の方ごめんなさい(:_;)

話はそれましたが、先々週金曜日~日曜日は、東京と千葉と宇都宮入りしてきました (^^)

まずは、暇の金曜日午後13時に某地銀へ向かいます (^^)
実は、千葉に所有する住宅ローンで買った区分マンションローンの借り換えの実行に伴い、抹消書類の受領に行ってきました (^^)

もちろん、賃貸中なので住宅ローンではなく、アパートローンへの借り換えなぜ金利が上がってでもアパートローンへ借り換えをしたかについては、マニアックなネタとなりますので、次回に詳細を書きたいと思います (^^ゞ

その後は、久々に秋葉原を視察。儲かってはいませんが、一応、パソコン販売の副業も趣味の延長で続けています(^^ゞ

夕方から、東京にいるサラリーマン業の同僚(かつての同僚)と飲み会とけっこう忙しい移動でした (^^ゞ

土曜日は、千葉に所有する激安区分マンション(現金買いの方です)の管理組合の総会に出席する為、レンタカーを借りて、久々にアクアラインを通って再度、千葉県に向かいます (^^)

海ほたるの足湯につかっていると武蔵仲間Iさんより着信地震保険の申請について聞かれたので、しばしアドバイス。どうなったのでしょうか (^^ゞ

総会の前に区分マンションへ向かい、総会で議論する為に、議案に提案されている修繕箇所の写真を撮影します (^^)


総会開催の10分前に会場到着。このマンションは利用料100円の市の公民館で総会を行うのですが、今日は和室で座っての総会です (^^ゞ

議案の修繕については、予算としての承認はするものの、注文内容については、撮影した写真を元にコストダウンを細かく指示します (^^ゞ

ここの管理会社が持ってくる見積もりはいつも不要な工事が入った高めの見積もり。管理担当者に修繕工事発注売上目標でもあるのでしょうか (;一_一)

源:この項目とこの項目けずってこうすれば、半分くらいになるから、この見積もりの半分の金額で収まれば、相見積もりを取らずにこのまま理事会として発注に合意する
(;一_一)

管:わかりました(-_-;)

といった感じで、不要な項目について指摘をすると、担当者さん露骨に渋い顔をします (-_-;)

あたくしのようなうるさくて知識がある所有者が理事になったからには、シャンシャン総会というわけには行きません(^^)

総会が終わった後は、物件調査を実施。ローンの借り換えが完了したので、2棟目購入に向けて、本格的に動き出しました(^^)

日曜日早起きして湘南新宿ラインに乗車 (^^)


宇都宮の前に大宮で途中下車して、武蔵コーポレーションへ立ち寄ります (^^ゞ

O取締役2棟目購入に向けた相談の為に1時間程度面談をします (^^)

その後、再度、湘南新宿ラインに乗り、宇都宮へ向かいます (^^)

1室空室があるので、宇都宮ではレンタカーを借りて、郊外店を中心に空室の営業を実施。サラリーマン業の都合で関西なんぞに住まされておりますが、距離を感じさせない大家さんをモットーに営業します (^^)

途中、マクドナルドで休憩してレッツノートを広げて執務を行っていると、大家さん用の携帯に、浜松の区分マンション入居者様より着信。

入:お湯が出なくて、温水器が故障したみたいです
(;一_一)

浜松の区分マンション20部屋の所有物件の中で、唯一の電気温水器物件。電気温水器の故障は交換の場合、30万コース。一気に気分がへこみます(:_;)

気分はへこみましたが、気合を入れなおし仲介業者様の営業を続けます (^^ゞ
19時半過ぎのギリギリまで宇都宮に滞在して、レンタカーを返却湘南新宿ラインに乗車して大宮へ向かいます (-_-;)

帰り大宮からドリーム号。いろいろと試しましたが、宇都宮から関西に帰宅するには、滞在時間を長くする為にはこのコースが最適夜行バスで到着した後、疲労が残ったままサラリーマン業をこなす訳ですが、大家さん最優先サラリーマン業なんぞ知った事ではありません
(;一_一)


ところが、この日は台風の影響バス2時間近く遅延サラリーマン業遅刻する羽目になってしまいました (^^ゞ

こんな感じで、とても密度が濃い3日間でした (^^)
さて、今週サラリーマン業超多忙の予定。たぶん、数日は午前様になると思います (;一_一)
その代わり来週3連休の谷間の3日間の平日はお休みを頂き、9連休にして、関西から車で福島→宇都宮→東京入りする予定です (^^)
ではでは~
[ 2011/09/11 23:53 ] 未分類 | TB(0) | CM(5)

大家検定勉強会に行ってきました(^^ゞ

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先週午前様になるような残業があったりと忙しく更新が空いてすいません(-_-;)
さて、先々週のお話になりますが、大家検定合同勉強会に出席してきました (^^ゞ

場所はなんと渋谷の居酒屋さん(^^ゞ
15時から17時までは水だけ休憩無し40分×3本ぶっ続け勉強会です (^^)

中でも、「買ってはいけない投資マンション」というテーマで、区分マンションにスポットを当てた内容では、管理組合のB/S(貸借対照表)の見方では、激安区分マンション得意とするあたくしもパッと見ただけでは見落としてしまう落とし穴があり、非常に勉強になりました (^^)



懇親会では、近くの席に座った方から、あたくしのブログを見ていますといった、ありがたいお言葉を頂戴し、モチベーションも上がりました(^^ゞ



かなり濃い内容でしたが、懇親会費込みで参加費はたったの6千円。今回は、一般の方のみも参加可能な3支部合同の勉強会でしたが、あたくしが受講した神奈川第一支部では、卒業生だけを対象とした懇親会なども開かれております(^^)

大家検定はもともと、工藤さんと知り合いだったのが受講のきっかけですが、受講した後にこういった交流の場が続くのはいいですね(^^)

本日は、日ごろの感謝をこめて少し宣伝させて頂きました (^^)
先週も、金曜日暇で東京入りして不動産の所要(今度書きます)の土曜日は理事に就任している区分マンションの管理組合総会出席日曜日は宇都宮入りと、相変わらず不動産活動は多忙でした (^^ゞ
詳細は、また、更新します(^^ゞ
ではでは~
[ 2011/09/08 08:38 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

★現在34室+自宅1室★
千葉県 区分マンション2室
宇都宮 RCマンション1棟12室
宇都宮 軽量鉄骨アパート1棟4室
宇都宮 区分マンション10室
茨城県 木造アパート1棟4室
静岡県 区分マンション1室
福島  区分マンション1室
満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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