給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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マンション管理士試験受験してきました(;一_一)

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こんばんは。久々の夜の更新です (^^ゞ
本日は、毎年恒例となりました、マンション管理士試験の記念受験をしてきました (-_-;)

今年もまったく勉強しなかったのですが、9,400円の受験料が勿体無いのと、何も勉強しなくても50点満点中、25点~30点程度の実力はあるので、もしかしたら間違って受かってしまう可能性を考えて、試験会場へ行ってきました(^^ゞ

昨年と同じく、試験会場へはギリギリの到着。集合時間の12時半なんぞ思いっきり無視して、試験会場の座席に到着したのは13時4分。携帯電話を指定の封筒に入れて、荷物を片付けたら13時10分になり直ぐに試験が始まります(^^)

あまり考えずにかなり適当に問題を解いて、さっさと終わらせようとしたのですが、45問解き終わるのに1時間20分ほど掛かりました(-_-;)

先ほど、解答速報で採点した所、なんと24点(管業免除5点加算してます)。かなり適当に解き過ぎた模様です (^^ゞ

宅建の時みたいに、半年位、まじめに取り組めば、合格圏内になるとは思いますが、マン管は合格率が10%未満と難関な試験の為、どうしても本気になれません
(;一_一)


ただ、最近は区分マンションの所有が増えてきたので、マンション理士の資格が取得出来たら、管理組合とあたくしがコンサル契約を結ぶ議案を提出して、決議が通れば、コンサル料収入を得るという活用法が使えるかもしれません (^^)

ただ、サラリーマン大家さんをやりながら、マンション理士資格の試験に本気に取り組むのは少し時間が足りません(>_<)

いつか、サラリーマン大家さんを卒業して、専業大家さんになれた時には、好きなときに好きなだけ資格の勉強をたくさんしたいものです (^^)

では、もうすぐ明日に備えて寝ます(-_-)zzz
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[ 2010/11/28 23:22 ] 資格マニア | TB(0) | CM(0)

健美家で物件を見つけてから入居者が決まるまで?(^^)

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題名を見ての通り、千葉県の区分マンションの入居者が決まりました(^^)
今回は決済からリフォーム終了までが5日。入居申込までわずか13日のスピードでした (^^)
(後追いでブログを更新しているので、ブログを書いた時は決まっていたのですが(^^ゞ)

物件を見つけてから、入居者が決まるまでのドキュメントはこんな感じです (^^ゞ

9月 7日(火) 健美家で物件を見つける(;一_一)
9月 9日(木) 買付!
10月 4日(月) 契約(^^ゞ
10月26日(火) 決済(^^)
10月30日(土)リフォーム8割終了
10月31日(日)リフォーム終了。ゲリラ営業開始。4社に募集依頼(^^ゞ
11月 1日(月)内覧1人目。申込に至らず(;_;)
11月 6日(土)内覧2日目。即決にならず(-_-;)
11月 7日(日)ゲリラ営業。さらに4社。合計8社に募集依頼(^^ゞ
11月 7日(日)夕刻。6日(土)の内覧者様より入居申込(^^)
11月13日(土)入居。家賃発生♪

ちなみに前回の浜松物件購入時のドキュメントはこちらです (^^)

やはり1日も早くリフォームを完了させて募集開始したのが、入居者様がすぐに決まった理由かと思います。決済後5日目にはリフォームを完了させて、募集依頼。決済後6日目には1人目の内覧者が来ております(^^ゞ

決済が終わってから、部材を調達してリフォームを開始していたら、募集開始は11月中旬以降となり、下手したら、年内は決まらなかったかもしれません(;一_一)

ちなみに、この部屋も売主様に聞いた所、今年に入ってからはずっと空室が続いていたとのことです (;一_一)

どこかの業者の広告で「オーナーは家賃を受け取るだけ」なんてのがありますが、そんな甘い時代ではありません。収益を上げようと思えば、このくらい能動的に活動する必要があります (^^)

では、本日もサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
[ 2010/11/22 08:43 ] 空室 | TB(0) | CM(2)

リフォームとゲリラ営業?(^^ゞ

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おはようございます(^^)
千葉県
に購入した激安区分マンションリフォームの続きです (^^ゞ

電気周りが終了した後は、物件の近くに住んでいるサラリーマン業の親しい同僚が見学に来たので、プチ見学会の後にホームセンターに不足部材の買出しに行き昼食を実施。車で送迎してもらったので、物件近くのファミレスで接待します (^^)

接待交際費で税金が掛からないメシを食べると、おごりなのに不思議と得した気分になります (^^)
あたくしもっと税金に悩む身分になりたいものです
(;一_一)

昼食後はいよいよ初挑戦のフロアータイルの貼り付け。今回は赤井先生推奨の両面テープ付のタイルを利用しました (^^)


タイルの裏が両面テープになっているので、初心者のあたくしにもぴったりでとても楽です (^^)

まずは仮置きしてから順番に貼っていきます

並べて貼るだけですが、タイルをはめる感じで、ギリギリまでぴったりとくっつけてから押し込むような感じで貼るのが隙間ができないようにするコツです (^^)

不慣れなのか約6時間かかって端っこの処理を残した状態まで完了。

体力の限界なので、残りは翌日午前中にすることにします (-_-;)

こんな感じ一日14時間労働でなんとか、電気周りとフロアータイルとリフォームの約8割は完了しました (^^)

翌日。早起きしようとしますが、疲労で起床は8時。10時には物件に到着してフロアータイルの端っこの処理を開始します (^^ゞ

朝は作業もはかどり、1時間位で完成(^^)

ビフォー(居室)

アフター(居室)

白系のタイルなのでかなり明るくなりました(^^)

ビフォー(通路)

アフター(通路)

今風になりました♪

ビフォー(キッチン)

アフター(キッチン)

新しい感じになりました♪

たった1日で大変身。今回は全部自分でやったので費用は10万以下で抑えております (^^)

その後は、ウエルカムバスケットや消臭剤などをセットして募集可能な状態にして、午後から営業開始。土曜の朝にリフォーム開始した36時間後の日曜の午後には、リフォームを完了させて募集活動を開始するスピードが命です(^^ゞ

この日は夕方から用事があったので、限られた時間の中でのゲリラ営業。募集だけは依頼しておかなければ、いつ案内があるか分かりません(^^)

予め、アットホームやホームズで目にする募集に強そうな業者4社をピンポイントで回り、オーナーチェンジとネットブックで画像を見せながら徹底リフォームをアピールしてきました (^^ゞ

決済が10月26日(火)で31日(日)にはリフォーム完了で募集開始。決済日から5日という短期間で大部分のリフォームを終わらせて、募集を開始する事ができました。はたしてその結果はどうなるのでしょうか(^^)

では、今日もサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
[ 2010/11/17 09:48 ] ゲリラ作戦 | TB(0) | CM(2)

リフォームとゲリラ営業?(^^ゞ

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おはようございます(^^)
題名の通り、物件購入直後は何かと忙しく、更新が空いてしまいすいません(;一_一)
お詫びに本日は写真満載でお送りします (^^)

千葉のマンションの決済は10月26日(火)でしたが、30日(土)に、リフォームをしに物件に行ってきました (^^)

商売は回転率が命。激安ワンルームマンションの再生は決済が終わってから、いかに早くリフォームを完了させて、募集を開始するかに成功が掛かっています(^^ゞ

買付時に内覧した際に、リフォーム箇所のチェックと部屋の寸法などはすべてチェックしていたので、リフォーム部材は決済前にすべて調達済。これを決済後に行ったら、リフォーム開始まで2週間のタイムロスが発生します (;一_一)

現役大家さんなら分かりますが、2週間あれば、週末が2回あるので、入居者が決まる可能性は十分にあります (^^ゞ

決済前に今回のリフォーム箇所は以下の通り決定 (^^)

【リフォーム箇所】
IHクッキングヒータへの交換
スイッチとコンセント全てをコスモワイドシリーズへの交換
居室照明のリモコン付きシーリング照明への交換
キッチン照明のIKEA照明への交換
くねくねミラーの取り付け
キッチンドアパネルのカッティングシート貼り付け
白系木目調のフロアータイルの全面貼り

今回は、フロアータイルの貼付けも含めて全てセルフリフォームでリフォームを実施しました (^^)

土曜日はサラリーマン業の疲れも残っていましたが、朝5時起きして作業車のキャデラックに部材満載で物件に向かいます(^^ゞ

こんな感じでいつも工具や部材で満載になってしまいます(;一_一)

まずは大好きな電気周りから(^^)
電熱コンロからIHの交換も慣れたので20分もあれば完了します (^^)

ビフォー


取り外して


アフター


この物件は200Vコンセントが付いていたので、奮発してIHコンロも200V用を取り付けました(^^)

その後は照明の交換。平成の初めの頃までの物件に多い直結式の為、シーリング照明に交換するための工事を行います (^^)

ビフォー


取り外して


アフター


これで、リモコン付きシーリング照明もIKEAの照明もつけることが出来ます(^^)

次にスイッチとコンセントの交換。昔のダサイスイッチは全部取り外して、パナソニックコスモシリーズのワイド21で統一。スイッチを全てこれに変更すると、高級感が出るのでかなりイメージが変わります(^^)


いちいち、ドライバーで外していたらカッタルイので、電動ドライバーで、部屋の全てのスイッチとコンセントを外して、一度に行います (^^)

ちなみに、上のパネルのみ交換は誰でも出来ますが、スイッチ本体に繋がっている銅線を付け替えるこの行為は電気工事法により、電気工事士免状の交付を受けていなければ行うことは出来ません(;一_一)
無資格で行っている方も多いと思いますが、あたくしは有資格者ですから堂々と行うことが出来ます(^^)

ビフォー

アフター


給湯器のリモコンはどうにもなりませんが、かなりイメージが変わります(^^)
ちなみに、左側のスイッチは、パイロットランプからホタルスイッチに変更したので、若干の回路変更と配線の絶縁処理が必要でしたが、電気工事士試験で学習したので楽勝でした(^^)

電気周りが全て完了したところで、次に取り掛かったのがフロアータイルの張替えですが、長くなるので、何回かに分けて執筆したいと思います (^^ゞ

では、今日もサラリーマン業にいってきます(-_-;)
[ 2010/11/11 09:42 ] 未分類 | TB(0) | CM(4)

物件買いました(^^ゞ

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おはようございます(^^)
色々と多忙で、更新があいてすいません。
また、区分マンションを現金で1室購入しました(^^ゞ



このままでも貸せますが、ドラスティックなリフォームをして差別化します(^^)


キッチンもIHに取り替えたりしてこれから劇的に変化させます(^^ゞ

今年2室目の購入。合計18室目。ようやく20室も視野に入ってきました (^^)

今回購入したのは、千葉県某所の物件。賃料も3万円程度が相場で周辺も空きが多い地域ですが、東京駅まで60分以内と、都心部までの通勤圏内の立地が決めてとなり、購入する事にしました (^^)

以前にも書きましたが、あたくし、区分マンションを現金購入する場合、利回り30%が指標
(;一_一)


表面利回りが30%あれば、ネットでも20%はあるので、購入資金は5年で回収出来ます (^^)
※管理費や税金などを引いた、実質的な利回りのこと

決済は平日の19時から。現金決済なので、平日昼間にこだわる必要はありません(^^ゞ

決済日はサラリーマン業の昼休みに銀行に行き、新券で帯付きの札束と端数の小銭を準備。背広の内ポケットに決済資金を忍ばせて午後のサラリーマン業をこなしてから決済に向かいます(;一_一)

サラリーマン業は本社系の仕事なので、数百万程度のお金の運搬はたまに行いますが、やはり自分のお金だと、緊張します(;一_一)

会社のお金の運搬中は損害保険が利くので、強盗に遭遇したら喜んでくれてやりますが、あたくしの大切なお金を強盗なんぞに差し上げるわけにはいきません(^^ゞ

定時でサラリーマン業を終わらせ、決済場所の仲介業者様へ向かい、決済はわずか20分で無事に完了。今回の物件も、前回、浜松のマンションを購入時の業者様の仲介で購入であったのと、司法書士の先生も前回と同じ先生にお願いしたので、とてもスムーズに完了しました (^^)

不動産業界での契約や決済などの重要な業務は、細かい部分で、阿吽の呼吸があるので、過去に取引実績がある業者様や司法書士の先生だと、気持ちが楽です (^^)

今回の仲介業者様も、最初の取引の時は、
「住民票忘れないで下さい」
「管理費引き落としの銀行印忘れないで下さい」

といった感じで、決済前は何度も何度も確認のメールが来ましたが、今回は、決済日を調整したら、清算書が1通送られてきただけです (^^ゞ

先週の平日が決済だったので、先週の土日は、早速、リフォームを実施しに行ってきました (^^)

詳細は長くなるので、追って更新したいと思います(^^)
では、サラリーマン業に行ってきます(-_-;)
[ 2010/11/04 10:18 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

★現在34室+自宅1室★
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