給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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賃貸住宅フェア大阪に行ってきました(^^)

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おはようございます(^^)
先週は1泊2日で賃貸住宅フェア大阪に行ってきました (^^)
朝4時起きで、準備。羽田から飛行機で関空へ

あっという間に関空着

言いたいところですが、珍しく、到着が20分以上遅延。会場付近まで直通のリムジンバスの乗り換えまで数分しか無いので、走ってバス乗り場へ向かいます
(;一_一)

関空からは、リムジンバスに揺られ、約50分で会場に到着。会場のインテックス大阪は場所柄、新幹線より関空経由の飛行機で向かった方が、絶対便利です(^^)


今回は、事前にチェックしていた中でおもしろそうなセミナーを2個受講しました (^^)

最初に受講したのは、
「マンションオーナーなら知っておきたい遺品処理にまつわる裏話」

目を背けたくなるようなテーマですが、大家さんとしては、知っておく必要がある内容。あたくしの物件の場合、高齢者入居不可や契約書の損害賠償文言による抑止による対策は行っておりますが、孤独死や自殺はいつ、遭遇するかわかりません
(;一_一)


特に、変死した後の死臭を消す為のリフォーム方法や、死後数日程度の発見であっても、蛆虫が発生し、死臭が取れなくなるといった話は意外でした (;一_一)

次に受講したのは、
「不動産オーナーのための税務調査対策」

こちらは、テーマがテーマとだけあって、立見が出るほどの大盛況税務調査で指摘を受ける可能性があるグレーゾーンについて、通達や実務上ではこうすれば通るといった、知っているといないとでは大違いとなるような内容 (^^)
講師の方は、さすが、元国税調査官。税務調査の際の受け答えの解説の内容がとてもリアルでした (^^ゞ

この2つのセミナーの受講だけでも、旅費交通費の元は取れたと思います (^^)

その後はブースを視察

施行事例のデザインなどを見ていると、やはり、リフォーム系の業者でおもいますは営業攻勢に合いそうになりますが、

営:オーナーさんですか(^^)
源:ええ
。でも、物件は栃木ですよ (^^ゞ
営:そうですか。。。ごゆっくり(;一_一)

という感じで、関西に物件を所有していないと分かると、すぐに去ってくれるので、ゆっくりと見学が出来ました(^^)

11時~17時まで、満喫してホテルへ。乗り換えのときに、エスカレーターで思わず左に立ちそうになりますが、ここは関西。右に立たなければいけません(;一_一)

周りから聞こえてくる関西弁や大阪の雰囲気に緊張しながら、ホテルに向かい休息します (;一_一)

わざとチェックアウトが12時のホテルを選んだので、12時ギリギリにチェックアウト難波や日本橋といった大阪中心部を視察しますが、やはり目を引くのは、賃貸市場

保証金や敷引きなど、家主優位の独特な慣習がある関西でも、ゼロゼロ物件の広告が目立ちます。それとも、昨今の空室問題で、保証金や敷引きといった関西独特の制度はすでに崩壊してしまっているのでしょうか (;一_一)

1泊2日の大阪出張でしたが、実はあたくし、大阪が大の苦手。大阪出身の方には申し訳ないのですが、あの独特の気質の空気を感じ、大阪だけは絶対に住めないと実感しました(;一_一)

夕方に伊丹空港へ向かい、帰路へ。充実した1泊2日の大阪出張でした(^^)
では、今日もサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
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[ 2010/10/20 08:40 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

不動産管理法人設立セミナーに行ってきました(^^)

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昨日は、府中の鷹さんと一緒に日本資産総研のセミナー「不動産管理法人設立のススメ~シミュレーション実践編」に出席してきました (^^)

大家さん業の法人成りについては、大まかなスキームについては理解しておりましたが、セミナーでは法人成りにより今後10年間のキャッシュフローがどの程度改善されるかといった、具体例を用いた解説が非常に良かったです (^^)

やはり、これからも現金でコツコツ買い進めて行くのであれば、不動産所有法人を設立した方が良いのか悩むところです(;一_一)

ただ、法人成りに関しては、サラリーマン業の就業規則の副業禁止規定という問題があります (;一_一)

あたくしのサラリーマン業の就業規則では

【就業規則】
会社の許可を得ず、他の会社の業務に従事してはならない

とは間抜けな表現になっております (^^ゞ

この規定をこのまま読むと、 “会社の業務に従事”といった表現なので、事業的規模の大家さん業やせどりなどの副業は会社の業務とは言い難いので、なんら問題が無いという解釈になりますが、法人成りをした場合、大家さん業は「会社の業務」となってしますので100%アウト。ただ、あたくしの場合、生涯サラリーマン業を続けるつもりは無いので、別に会社にバレた所で、開き直るだけですが (;一_一)

さて、今日のブログ更新羽田のカードラウンジから。

サラリーマン業暇なので賃貸住宅フェア大阪見に行ってきます(^^)
ではでは~
[ 2010/10/15 07:55 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

朝3時に起きるわけ(;一_一)

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おはようございます
本日も気合を入れて、午前3時に起きて朝活しております(^^ゞ

今週は、サラリーマン業が非常にくだらない理由で、早朝出勤しなければなりません (-_-メ)
サラリーマン業では、本社スタッフ系の業務を行っておりますが、毎朝1時間だけ早朝出勤して、本社スタッフが業績不振に陥っている現場の応援をするという非常にくだらない政策です
(;一_一)

何事にも現場が大切なので、本社スタッフが現場業務の応援することに関しては、否定はしませんが、早朝出勤というのが気に食いません(-_-メ)

もっとも、早朝出勤というのも、現場部署の責任者が目標数値未達成の言い訳として、 “本社スタッフの協力を得て早朝出勤して頑張りました”と報告書に記載するのが、明らかな理由なので、二重に腹が立ちます
(-_-メ)


あたくしにとって、脳が活発な朝は、資格の勉強をしたり、ブログの更新をしたり、大家さん業の事務作業を行ったりと、一日の中で非常に重要な時間帯

そんな重要な時間帯をあたくし自身の業務ならともかく、他部署の応援の為にささげるのが腹立たしいので、めちゃくちゃな早起きをして、ささやかな反抗をしております (^^ゞ

朝3時起きして、朝活すれば、早朝出勤して会社に到着する頃には、脳みそはヘロヘロ。これなら、サラリーマン業に早朝出勤して、くだらない応援業務を行う時間帯は、まるで昼食後の睡魔が襲ってくるようなコンディションで行うことになります (^^)

今日も、くだらない応援業務を行いますが、極端な早起きが出来るので良しとします(^^)

では、サラリーマン業に行ってきます(-_-メ)
[ 2010/10/13 09:32 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

年に一度の高圧洗浄大掃除 (^^)

おはようございます(^^)
三連休
日曜と月曜2日間は、泊まりで宇都宮に行ってきました(^^)

10月の三連休は、年に一度の高圧洗浄の大掃除。思い返せば去年一昨年同じ日程で行いました(^^ゞ

宇都宮の1棟マンションは、購入時純白に塗装したのが裏目にでて、夏の間にくもの巣が沢山張られます(;一_一)

冬の高圧洗浄はつらいので、半袖、半ズボンの労働力投入スタイルで作業出来て、くもがいなくなり始めるギリギリの10月初旬のタイミングで行うのがベストです(^^ゞ

日程は、丸一日がかり朝5時に出発して7時少し前に物件着蛍光灯の取り外しや高圧洗浄機などのセットを行い、8時少し前から作業開始(^^ゞ


通路の天井まで行うので、一日がかりです(^^ゞ

ビフォー

こんな感じでくもの巣が張られてます(;一_一)

アフター

高圧洗浄機で吹き飛ばしたら、一発。と言いたい所ですが、くもの巣はけっこうしぶとく、水圧を強くして、外側に払うようにしないと除去できません(^^ゞ

その後は、管理会社の担当者様にお手伝いをお願いして、1年ぶりに屋上へ上がります(-_-;)


最上階の階段付近からこんな所を登るのですが、もし、足を踏み外したら、ひとつ下の階の踊り場へ落ちます。踊り場までは3~4メーター位の高さなので、死ぬことはないと思いますが、怪我をする確立は高いです
((((;゚Д゚)))ガクガクブルブル


ちょうど雨上がりだったので、屋上に水が溜まってます
(-_-;)

以前、屋上に登った時
気付かなかったのですが、排水溝が目詰まりしてます(^^ゞ

ビフォー

多分、10年以上一度も掃除してないです(-_-;)

アフター

泥がすごくて、限られた時間と道具ではこれが精一杯です

とりあえず、応急処置で、水が流れるようにします(^^ゞ
この状態を放置しておくと、屋上防水の寿命を短くしたり雨漏りにつながることになるので、計画を立てて、高圧洗浄機を屋上まで上げて水はけがよくなるように清掃する必要があります(^^)

最後に正面玄関の高圧洗浄(^^)

そんな感じで、大掃除が終わったのが、夕方5時半。その後は、先週入居が決まった部屋の契約書を作成しに、某社へ立ち寄り、ホテルに戻ったのが19時すぎ12時間ぶっ通しの丸一日仕事でした(^^ゞ

今回もいつもにように、東横インに宿泊

(すいません。見る人が見ればわかりますが、これは去年撮った写真です(^^ゞ)

日曜日の夜3割引でとまれるので、シングルA(エレベータ横の少し狭い部屋)なら、たったの4116円で泊まれます (^^)

宿泊料は当然、大家業を営む為の旅費交通費。経費計上すれば、税金が掛からないお金に化けるので、実質的なキャッシュアウト2千円台。無理に日帰りしてもくたびれるだけ。自分を労わる事が出来る、必要な経費はじゃぶじゃぶ使って、国税を圧縮します
(;一_一)


翌日は、上三川(かみのかわ)のジョイフル本田へ行き買い物(^^)


その後は、物件に戻り、洗車と、コンクリートのひび割れをチェックします (^^ゞ
購入時に塗装をした際に、修繕したのですが、やはり3年も経過すると、目だったひび割れが出てきます(-_-;)

マンション理士の学習の際に習った基準で行くと0.3ミリ以下のクラック(ひび割れ)は、放置しても良いのですが、それ以上のクラックは修繕をする必要があります (-_-;)

明らかに0.3ミリ以上あります(-_-;)

ひび割れ修繕は、浅いうちであれば、Vカット※をせずに、エポキシ樹脂を入れるだけのさほど難しくない作業かと思いますので、修繕方法を調べて、自分で行ってみたいと思います(^^)
※ ひび割れにそって、工具でV字の切り込みを入れてからいれてから修繕する方法

大家業の仕事がすべて終わり、最後に向かったのがさくらの湯


本当は、先月行った那須塩原の不動の湯に行きたかったのですが、疲労もあったので、今回は断念しました(^^ゞ

大家業をしていると、客付けの為の、入居率やリフォームばかりに目を向けたくなりますが、満室の時こそ、維持管理を重点的に行うチャンス。建物を維持するための管理もきちんと行っていきたいと思います(^^)

さて、今日は、気合を入れて朝3時起きで朝活してたので、すでに脳みそはヘロヘロ(;一_一)
なぜ、3時起きをしたかについては、明日にでも書きたいと思います (^^)
これからサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
ではでは~
[ 2010/10/12 09:59 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)

くねくねミラーブランドマンション(;一_一)

おはようございます(^^)

今日も気合を入れて更新
したいと思います(^^ゞ

赤井先生火付け役となり、大家業の間で、大ブームとなっている通称くねくねミラー
先日、仲介業者に営業周りしている時に、こんな話を聞きました(^^ゞ

営:案内行った部屋にあのミラーがあると何か安心するんですよね(;一_一)
源:なんでですか(^^ゞ
営:
あのミラー付いてる部屋の家主さんは、何かお願いしても比較的やってくれる方が多いんで(^^ゞ

他の営業担当者様からも

営:最近増えましたよね。あのミラー。案内行った時に、ドア開けて、入口にあのミラーが着いてると、きちんと部屋を手入れしている家主さんだと分かるから安心するんですよ(^^)

なんて声も聞きました(^^ゞ

IKEAのくねくねミラー(正確にはKURABBミラーですが(^^ゞ)は、配送対象外なので、宇都宮のマンションで着いているということは、わざわざ横浜や船橋のIKEAで購入して、自ら運送して取り付けていることになります(^^)

入居者様へのイメージアップだけでなく、営業担当者様へも気合が入った大家であることをアピールする重要なアイテムになっています(^^)

では、今日もこれからサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
[ 2010/10/07 08:43 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

来週は賃貸住宅フェア大阪を見に行きます(^^)

おはようございます(^^)
気合を入れて、今週3回目の更新です(^^ゞ

来週金曜日は、サラリーマン業暇にして、賃貸住宅フェア大阪行ってきます(^^)

東京だけ見ればいいじゃない(;一_一)

という声が聞こえそうですが、わざわざ大阪まで見に行くのは、ブース見学時にあまり営業されないのが最大の理由です(^^)

展示会では、施行事例など、将来の参考になるものをこちらが望まない限り、話しかけられずにゆっくりとブースを見学して情報収集したいのですが、営業攻勢に合う事が少なくありません(-_-;)

去年もそうでしたが、大阪開催を見に行くと、出展ブース営業攻勢にあっても、

源:東京在住物件は栃木ですよ(^^ゞ
営:うちの営業エリアは関西なんで(;_;)

といった感じで、あまり営業されないので、比較的自分のペースで見学する事が出来るのがとても心地よかったので、今年も大阪まで見に行く事にしました(^^)

他にも、当日サラリーマン業でわざわざ早朝出勤をして非常にくだらない業務を行う予定があり、有給にしてしまえば、参加する必要が無いという、もうひとつの理由もありますが(;一_一)

事業的規模大家業を3年間も営んでいればどこに、どのようにお金を投下すれば高いパフォーマンスが得られるかといった、経営者感覚かなり身に付いてきます(^^ゞ
仕事や商売をする事は大好きですが、センスの無い上司経営層指示命令従わなければならないサラリーマン業早く卒業したいものです(;一_一)

では、今日もサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
[ 2010/10/06 08:38 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

電気工事士免状が届きました(^^)

おはようございます(^^)
先月
更新頻度悪かったので、今月は気合を入れて更新したいと思います(^^ゞ

先日合格した電気工事士試験ですが、免許申請をして免状が届きました(^^)

これで、晴れて有資格者スイッチ交換も、直結式テレビインターホンの交換も、シーリング照明への変更工事も、直結式の浴槽換気扇の交換堂々と行う事が出来ます(^^)

試験の内容そのものはさほど難しくありませんでしたが、受験機会が年1回しかないので、気合を入れて臨んだ甲斐がありました(^^)

話は変わり、11月にあるマンション理士試験ですが、一応、出願はしましたが、難易度が高いので、なかなか本腰入れて勉強する気になれません(;一_一)

今年も記念受験
になってしまうのでしょうか(-_-;)

今後の予定ですが、14日(金)サラリーマン業有給にして、賃貸住宅フェア大阪に行く予定です。誰か行く方がいたら、声を掛けて下さい(^^)

では、サラリーマン業に出勤してきます~
[ 2010/10/04 09:47 ] 資格マニア | TB(0) | CM(0)

ぼくのなつやすみ(後半)

半期末サラリーマン業久々忙しかったので、更新出来ずすいません(-_-;)
お詫びに今日は写真満載でお送りします(^^)

先々週の水曜日~日曜日まで、遅め夏休み(後半)でした(^^)

水曜日は楽しいゴルフ平日なので早めに自宅を出て、宇都宮へ向かいます。

水曜日
から、交通安全週間と称した取締り大キャンペーンが始まっているため、用心しながら、東北道走ります(^^ゞ

用心しながらも、追い越し車線快調に走っていたら、佐野藤岡インターの少し手前で、センサーが感知後ろ三面ドブラックのスモークを貼った真っ白なクラウン一匹発見走行車線に戻り、観察するとやはり青い制服を着た男2人が乗車通いなれた道とは言え、10回に1回位けっこうな確立で遭遇するので、注意が必要です(;一_一)

一気に大人しい運転になりましたが、安全運転でゴルフ場に到着平日の朝から、キャデラックでゴルフに向かうなんてサラリーマン業同僚が仕事をしていると思うと妙に気分がいいです(^^ゞ

メンバーは同じ宇都宮物件を所有するIさんと、宇都宮賃貸仲介業者の皆さん武蔵のKさん8人で回りました

宇都宮ゴルフ場が多いだけあって、宮っ子の皆さんはとてもお上手あたくしのスコアはとても恥ずかしくて書けません(^^ゞ
※宇都宮生まれ宇都宮育ちのこと

木曜日と金曜日の午前中は物件の手入れと営業周り。空室となっている部屋は、宇都宮の物件で一番家賃の高い部屋(といっても4万円台ですが(^^ゞ)。デフレ賃料が高い部屋決まり辛いので、かなり気合を入れてます(^^)

早速、IKEAで購入した、これ




これ


取り付けると


たった、照明2個で、アクセントクロスだけの、なんちゃってデザイナーズから、本当のデザイナーズルームみたいに変身出来ました(^^)
ちなみに掛かった費用約5千円空室の損失比べれば安い投資安いコストで空室を埋めるのに有効な投資じゃんじゃんしましょう(^^)

営業周り。金曜日の午前中も含めると久々気合を入れて10社程度訪問デジカメでとった、照明交換後の写真を見せるとなかなか良い反応です(^^)

金曜日の午後温泉に入りたかったので那須塩原へカーナビをセットしたら、宇都宮からたった60キロで行けるんですね(^^)

もみじの湯岩の湯不動の湯と、寸志のみで入れる川沿いの天然温泉を3箇所満喫。特に、不動の湯は最高森の中の川沿いにあり、源泉打たせ湯から流れてきていて、湯船からあふれたお湯は、そのまま川に流れていきます源泉掛け流しというより、源泉垂れ流しといった方が良いかもしれません(^^ゞ

途中から入浴中に誰もいなくなったので、打たせ湯の源泉かぶりまくり。ほんと生き返りました宇都宮からわずか60キロこんな素晴らしい温泉があったんですね(^^)

そんな感じで、中1日大家業の仕事でしたが、ゴルフに温泉充実したなつやすみ(後半)でした(^^)

さて、手入れした部屋ですが、先週、申し込みが入り、昨日より入居。おかげさまで所有物件17室が全室満室になりました(^^)

最近は、なかなか筆が進まずすいません(-_-;)

実は最近、あたらしいことをはじめました(^^)
上手く行くかわかりませんので、詳細はもう少し話が進んでからまた書きたいと思います(^^)

ではでは~
[ 2010/10/03 22:18 ] 物件管理 | TB(0) | CM(6)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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