給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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物件買いました(^^ゞ

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おはようございます(^^)
買った
といっても、区分マンション1室なのでそんなに驚かないで下さい(^^ゞ

先月、見に行った
静岡県浜松市内区分マンションですが、あまりに安いので衝動買いしてしまいました(^^ゞ
これで17室目。ようやく20室が見えてきました(^^)

エントランスです(^^)

ご覧の通り、なかなか管理が良いマンションお買い得でしたが、安いなりの理由があります(-_-;)

このマンションも宇都宮の区分マンションと同じで、派遣会社の一斉退去の影響で空室だらけ。おそらく、総戸数の半分弱は空室になってます(;_;)

ただ、浜松にはゼロゼロ物件少なく広告料も1カ月(中には広告料を払わない地主系の大家もいるそうです)の市場なので、募集については勝負が出来ると判断して購入の決断しました(^^)

決済先週の平日だったので、さっそく、日曜日物件に行き、スイッチパネルの交換など、軽微なリフォームを済ませました(^^)



もしかしたら、内覧があるかもしれませんので、ウエルカムバスケットやスリッパなどを揃えて物件を後にします(^^ゞ


写真でもわかるかもしれませんが、フローリングがかなり傷んでいる為、フロアータイルの工事をする事に決定5月半ば再度物件に行き、IHヒータの取り付けと仕上げを行い、ゲリラ営業をかけてなんとか夏までには埋めたいと思います(^^ゞ

何せ融資が受けられないので、生まれたキャッシュ現金買い出来る物件をコツコツ増やしていくしかありません
(;一_一)

基本的に区分マンションは売却の出口を考えて購入しております。数年後区分マンションをまとめて売却して、1棟物件買えたらいいなと考えております(^^ゞ

ではでは~~
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[ 2010/04/30 06:14 ] 未分類 | TB(0) | CM(4)

家賃督促規制法の緊急勉強会に行ってきました(;一_一)

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おはようございます(^^)
更新が若干空いてしまいすいませんm(__)m

さて、先週の土曜日は、武蔵コーポレーションオーナーズクラブ特別勉強会に行ってきました(;一_一)


購入した後も、さまざまな情報を提供して頂ける武蔵コーポレーションには本当に感謝しておりますm(__)m
ちなみに、この勉強会オーナーズクラブ主催なので、武蔵コーポレーションで物件を買わないと参加出来ません(^^ゞ

さて、ご存じの方も多いと思いますが、いわゆる家賃督促規制法案※が審議入りしております(;一_一)
※正確には「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証行の業務の適正化及び家賃などの取り立て行為の規制等に関する法律」案

法案の概要だけは、賃貸住宅新聞などで読んでいたので知っておしたが、深く掘り下げて学習するととんでもない内容です(-_-メ)

大きなポイントとしては、家賃督促について行為規制が法令化されているのと、管理会社が行った行為刑事罰が家主にまで派生する点が挙げられます(-_-メ)

この行為規制ですが、ポイントだけ掻い摘んで説明しますと、法案には以下ような条文があります(-_-メ)

面会、文書の送付、はり紙、電話をかけることその他のいかなる方法をもってするかを問わず、人を威迫し、又は次に掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない。

社会通念に照らし不適当と認められる時間帯として国土交通省令・内閣府令で定める時間帯に、当該時間帯以外の時間帯に連絡することが困難な事情その他の正当な理由がある場合を除き、賃借人若しくは保証人を訪問し、又は賃借人若しくは保証人に電話をかけて、当該賃借人又は保証人から訪問し又は電話をかけることを拒まれたにもかかわらず、その後当該時間帯に連続して、訪問し又は電話をかけること。

この条文を逆手にとると、
源:家賃払って下さい(-_-メ)

入:
今月はもうお金無い来月の給料日に払うから電話してくるな(-_-メ)

といった事が、正当化されてしまい、来月まで督促する事が出来なくなってしまいます(;一_一)

そもそも、賃借人の居住の安定を確保するのは、生活保護制度などのセーフティーネットが整備されているので、わざわざ法令化などする必要はありません無職で賃料が払えなくなった場合、生活保護制度を利用して行政が救済すべきです (-_-メ)

このようなふざけた法案が出来てしまうと、家賃滞納者正当に対抗する方法は訴訟しか無くなってくると思います(-_-;)

滞納家賃取立ノウハウシリーズであたくしなりの対応策を書いていきたいと思います(^^)
ではでは~
[ 2010/04/23 07:00 ] オーナーズクラブ | TB(0) | CM(0)

合意管轄には注意しましょう(^^ゞ

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更新が空いてしまいすいませんm(__)m
お詫び
を兼ねて、久々にマニアックネタでいきたいと思います(^^ゞ
広い意味
では、執筆が止まっていた滞納家賃取立ノウハウになります(^^)

さて、合意管轄という言葉をご存じですか(^^)
そうです。契約書一番最後の方に書いてあるあれです(^^ゞ

合意管轄とは、家賃滞納明渡しなど、入居者話合い解決しない場合、最終的には裁判所訴える事になりますが、その裁判をどこで行うか予め、管轄について合意しておく条項となります(^^ゞ

通常裁判の管轄被告の居住地の裁判所となります。

を上げると、宇都宮に住んでいた不良入居者が退去して、札幌の実家に帰ってしまった後に、未払いの賃料を請求する為に、賃料請求事件の訴を起こそうとした場合、合意管轄※を定めていなければ、原則として札幌の裁判所で訴えを起こす必要があります(;_;)

相手が無知であれば、とぼけて宇都宮の裁判所で訴を起こして、応訴管轄※という裏ワザもありますが(^^ゞ
民事訴訟法第11条ないし12条参照

裁判の原告は、裁判所に出廷する必要があるので、札幌で裁判が始まってしまった場合、口頭弁論の都度東京から出廷するので、手間もかかりますし、訴訟費用※の回収できなかった場合、大赤字になります(;一_一)
※勝訴後に、別途、訴訟費用確定の裁判を経て確定すると、被告に対し訴訟費用も請求できる。但し、印紙代、交通費や日当などの実費のみで、原則として弁護士費用の請求は認められない。

そのため、一般的賃貸借契約書には合意管轄が定めてあり、次のような文言が書かれております(^^)

【第○条 合意管轄裁判所】
本物件に関し、紛争が生じた場合、本物件を管轄する裁判所を持って、合意管轄裁判所とします。

あたくしの物件に当てはめて考えると、入居者とあたくしが裁判をする時は、物件が宇都宮だから、宇都宮の裁判所でやることで、契約時に予め合意する。という事になります(^^ゞ

もう気付いた方はいるかもしれませんが、あたくしのように遠隔地に物件を持っている大家の場合、このままでは、不利になります(;一_一)

こちらから訴訟を提起する場合はまだいいですが、昨今問題となっている、敷金返還などの訴えを起こされた場合いちいち宇都宮まで出向いて対応しなければならなくなります(;一_一)

その為、あたくしは契約書の特約事項で次のように定めております。

【特約事項】
本物件に関し紛争が生じた場合、本物件を管轄する裁判所又は甲の居住地を管轄する裁判所のうち、甲の指定する裁判所を以って合意管轄裁判所とします。

つまり、裁判をする時は、物件がある宇都宮かあたくしが住んでいる東京か、あたくしが指定した方の裁判所でやるという内容になっております(^^)

これなら、入居者から訴訟を起こされた場合、まずは東京でやるのか、宇都宮でやるのか本題に入る前に管轄について争う事が可能となるので、相手に弁護士が付いていた場合、めんどくさがって嫌がります(;一_一)

特に、遠方に物件をお持ちの方自分の居住地を、合意管轄として選べるようにしておけば、トラブルが起きた時に、普段から付き合いのある、地元の弁護士や司法書士にも頼みやすくなるので、安心です(^^)

もっとも、マニアックなあたくしの場合敷金返還請求や明渡し請求程度の簡単な訴訟であれば、自分で対応しますので、自己居住地を合意管轄としておく事は必須です(^^ゞ

そんな感じで、今日は合意管轄についてのお話でした(^^)
なお、契約条項を変える場合、内容によっては不利益を被る場合もありますので、自己責任でお願いします(-_-;)

今日は、これから水戸大家さんの東京飲み会に行ってきます(^^)
ではでは~
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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千葉県 区分マンション2室
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福島  区分マンション1室
満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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