給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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マンション管理士試験受験してきました(;一_一)

こんばんわ(^^)

今日は、毎年恒例となりつつある、マンション管理士試験を受験してきました(^^ゞ

言い訳ですが、今年もまったく勉強しなかったので記念受験です(-_-;)

今年はサラリーマン業が暇になってきたので、勉強時間は確保しようと思えば出来たのですが、何せ合格率8%前後の難関資格宅建以上に気合いを入れないと受からないので勉強する気になれません(;一_一)

受からないとわかっていながら、受験料がもったいないので試験会場へ(^^ゞ


受験票上の集合時間は12時半ですが、試験会場へは13時5分着務主任者5点免除なので試験開始は13時10分ですが、すでに一般受験者の部屋では試験が始まってます(^^ゞ

着席して準備するとすぐに時間となり試験開始ギリギリに行くと待ち時間が無くていいです(^^ゞ


今年の問題を1問紹介
(めんどくさい方は読み飛ばして下さい)


問6 マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条第1号イのマンションをいう。以下同じ)の屋上部分の一部を携帯電話会社に電波基地局設置のために賃貸すること及びそれに伴う電波基地局設置工事(この問において「電波基地局設置」という。)並びに共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)に関する次の記載のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 電波基地局設置について、管理者は、集会の決議を経て、民法第602条に定める期間を超えて賃貸借契約を10年とする契約を締結することができる。

2 電波基地局設置が共用部分の変更に当たるかどうかは、その形状又は効用の著しい変更を伴うか否かを基準として判断され、費用の多寡は考慮されない。

3 電波基地局設置が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときに必要な承諾は、当該専有部分が賃貸されている場合は、賃借人から得なければならない。

4 電波基地局設置が共用部分の変更に該当する場合の集会における決議要件については、規約によって、区分所有者の定数を2/3とすることができる。

(答えは最後)



時代背景なのか、今年は携帯電話の基地局設置するケースの問題とインターネット設備設置した場合の紛争を想定した問題が出題されてます。

去年も思いましたが、問題を解きながら

間違って受からないかなぁ(;一_一)


なんて事を考えながら、本番ですが気楽に解いていきます(^^)

先ほど、解答速報で採点したら、29点(管業5点加算してます)去年と同じ点数でした(^^ゞ

勉強時間0でもいい線はいくのですが、やっぱり真面目に勉強しないと受かりません(-_-;)

では、明日に備えて寝ます(-_-)zzz


【答え】3
1、2、4→正しい
3→当該専有部分の区分所有者の承諾を得なければならない。賃借人は関係ないから誤り。たとえば、部屋の真上に基地局が設置されるといった事案の場合、集会の決議だけでは基地局設置を進める事ができず、特別な影響を受ける、真下の部屋の区分所有者の承諾も必要となる。

ちなみにこの問題は結構やさしい方です(^^ゞ
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[ 2009/11/30 00:42 ] 資格マニア | TB(0) | CM(2)

五度目の正直(;一_一)

8月に買った区分マンション3室満室になりました(^^)

前に満室って言ってなかったっけ(;一_一)

という声が聞こえてきそうですが、実は申込後のキャンセルを4人連続くらって、5人目の申込でようやく入居となりました(^^ゞ

入居決定までの軌跡は

1人目 無職   9/15申込 ⇒ 翌週キャンセル(;_;)
2人目 無職   9/26申込 ⇒ 連絡取れなくなりキャンセル(;_;)
3人目 外国人 10/ 9申込 ⇒ 連絡取れなくなりキャンセル(;_;)
4人目 外国人 11/ 1申込 ⇒ 申込者都合でキャンセル(;_;)
5人目 無職  11/17申込 ⇒ 11/18入居(^^)

といった感じ営業担当者によっては

客:少し考えます(-_-;)

という状態で、仮押えと称して部屋止めの依頼がくることがありますが、あたくしのポリシーとして申込書を頂かない状態での部屋止めは一切認めないので、キャンセルとなった4件はすべて申込書を記入して頂いておりました(;一_一)

やはり家賃の安い物件なので、連絡が取れなくなったりいい加減な方が多かったみたいですが、さすがに4連発でキャンセルくらったのは初めてです(^^ゞ

キャンセルによる機会損失は特に繁忙期の場合は大きな損失となります。今回の4回申込による部屋止めの間にも3回もご案内頂ける機会を逃しております(^^ゞ

申込書を頂いたら、契約を成立させたい気持は家主も営業担当者一緒申込から家賃発生までの期間が長い場合、フリーレントを活用するなどして契約が壊れないようにする工夫が必要です(^^)

さて、先日請求した部屋ですが保証会社から送金明細届きました(^^)


明細書を良く見るとご丁寧に延滞利息が加算されて支払われております(^^)
利率を計算すると民事法定利息の年利5%しょっぱなから滞納ですが、滞納保証会社が付いてるのであたくしは涼しい顔をしております(^^)

[ 2009/11/26 07:52 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

大家業で大阪出張です(^^ゞ

サラリーマン業の振替休日を利用して、賃貸住宅フェア大阪を見にいってきました(^^)
羽田から飛行機に乗り


関空バスを乗り継いで会場に到着します(^^)


到着が11時頃だったので会場で水戸大家さん合流して、不動産談義の後、お昼をご一緒しました(^^)


あたくし事業的規模サラリーマン大家の中では若い方かとおもいますが、水戸大家さんはなんと20代。(あたくしも1棟物件買った時は20代でしたが(^^ゞ)一度、お会いしてみたかったので、水戸大家さんと仲良しの大家のコウさん(あたくしと名前が似てますが(^^ゞ)に紹介して頂き会場でお会いする事にしたのです(^^)

お昼を食べた後は、一人でブースをくまなく回りました(^^)



やはり最大の目的は情報収集リノベーション事例アクセントクロスの組み合わせ展示パネルの写真をとりまくったので、かなりヒントが集まりました(^^)

あたくしじっくりとブースを見て回りたいのですが、東京だと特に建設や内装会社のブースすぐに営業マンが話し掛けてきて、ゆっくり見られない事が多いのですが、大阪の場合

営:オーナーさんですか(^^)
源:ええ
。でも東京在住物件は栃木ですよ(^^ゞ
営:そうですか(-_-;) うちは大阪の会社なんで(;_;)

といった感じで、あまり営業マンに話し掛けられないので、ゆっくりと見ることが出来ました(^^)

それに、出展業者も東京とは違いますので、地方に行くのもいいです。夕方5時までほぼ全てのブースをゆっくりと見学。とっても充実した1日でした(^^)
でも、セミナーを受講しようとしたら2日間必要ですね(^^ゞ

翌日は、ホテルのチェックアウトが12時だったので、ぎりぎりまで部屋で休養紅葉の季節なのでどこか一箇所位はと思い、以前にJRのCMの舞台となった事がある善峰寺に行ってきました(^^)


京都市内が一望出来てとっても良かったのですが、山なので疲れました(;一_一)
これから飛行機で東京へ帰ります(^^)
ではでは~
[ 2009/11/14 19:38 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

小額訴訟はおすすめしません(;一_一)

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おはようございます。久々の早朝の更新です(^^)

先日、購入した区分マンションの入居者。時は11月になりましたが、待てど暮らせど家賃が入金になりません(;一_一)

管理を付けている1棟物件であれば、初期督促は管理会社に行ってもらいますが、区分マンションは自主管理。電話の1本くらいかけてから代弁請求しようかとおもいましたが、変に家主が出てくるよりも最初から保証会社に督促してもらった方が良いと判断し、さっさと代弁請求しました(^^ゞ


入居者から見た家主は、最終決裁者。変に滞納の言い訳を聞いてしまうと、家主が了解したと勘違いしてしまい、後に督促する保証会社の方が苦労する事になります。
その為、今後もお付き合いがある方との滞納やトラブルに対しては、一定のラインを引いた所で、家主はお高く止まっている必要があります(;一_一)

もっとも、ケンカして追い出す(今後のお付き合いが無いケース)つもりなら、あたくしが全面的に出てきて、いきなり通常訴訟で明渡し請求と入居者と保証人への請求を1回の裁判で完結出来るようにしてさっさと訴状を送りつけてやりますが(^^ゞ

良く、大家業の本小額訴訟の話がありますが、訴訟実務を知っている人はあんなカッタルイ事はやりません(;一_一)

なぜなら、通常訴訟への移行の申立がされた場合、小額訴訟から通常訴訟に移行※するので、余計な手間が1回増えるだけです(^^)
※民事訴訟法第373条参照

素人同士で完結すれば良いのですが、背後に弁護士や司法書士がいれば、通常訴訟への移行申立がされる事が多いですし、そもそも専門家は小額訴訟制度なんぞ利用しません(;一_一)

仮にあたくしのような法務実務の経験者や専門家小額訴訟の訴状を見た時には、

素人が裁判所の窓口に相談して作った訴状か(;一_一)

舐めてかかって、応訴も手抜きになります (^^ゞ

さて、今日は振替休日なので、これから賃貸住宅フェア大阪を見に行ってきます(^^)


実は、いまも羽田のカードラウンジでの執筆 (^^ゞ
パソコン1台あれば、家とやってることはあまりかわりません。休暇なのでがんばってまた更新します(^^)

では行ってきま~す(^^)
[ 2009/11/13 08:05 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

大家検定受講してきました(^^ゞ

土日は2日間、大家検定2級受講をしてきました(^^)


工藤講師です(^^)

6時限×2日間みっちり講義ですが、テキストに沿った内容だけでなく、実務経験に基づいた話が多く楽しく学ぶ事ができました(^^)

詳細の内容は割愛しますが、大家さんの本20冊分くらいの、実務に必要なノウハウ1冊のテキストに濃縮されており、すぐにでも実践できる内容です(^^ゞ

1日目が終わった後懇親会


神奈川支部のOBのみなさんも登場します(^^ゞ

2次会カラオケ屋さん。赤井先生はブログで歌った記憶が無いとおっしゃってますが、しっかり熱唱してました(^^)



今回は2日集中コースとだけあって、遠くは四国から来た方もおりました。同じ志を持った仲間が増えていくのはうれしいですね(^^)

さて、今後の行動予定ですが、今週の13日(金)はサラリーマン業が振替休日なので、大阪の賃貸住宅フェアを見に行ってきます(^^ゞ

22日(日)~23日(祝)宇都宮入りする予定。そんな感じで、最近は毎週、何かしら不動産絡みの行動をしています(^^)
[ 2009/11/09 23:18 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

宇都宮に出張してきました(^^ゞ

こんばんわ(^^)

祝日を利用して1泊2日で宇都宮に行ってきました(^^)
8月に区分マンションを買ってから
かなりの頻度で行っているので、最近は何か宇都宮が地元みたい妙な感覚を覚えます(^^ゞ

さて今回はサラリーマン業東京駅のすぐ近くに行く必要がある仕事があったので18時まで仕事した後、そのまま直帰して18時20分の新幹線に乗車スーツに新幹線で宇都宮に行くので完全に出張です(^^)


1時間かからずに宇都宮に到着大手町や丸の内に勤める方は新幹線定期があれば、宇都宮は通勤圏内ですね(^^ゞ


ところが、新幹線を降りた瞬間気候の変化を察知。とっても寒く、吐く息が白いです(-_-;)
おまけに東京は曇りだったのに宇都宮に着いたらみぞれに近い雨が降ってます(;一_一)

この日は管理会社と仲介会社の皆様との懇親会東京で18時までサラリーマン業の仕事をしていたのに、20時にはもう宇都宮で乾杯してます(^^ゞ


※中央があたくしです(^^ゞ

普段短パンTシャツ労働力投入スタイル管理会社に登場するので、

管:源さんも普段はやっぱりスーツ着てるんですよねぇ(;一_一)

なんて言われた事があったのですが、今回はサラリーマン業を終えてから宇都宮に直行したので、普段のあたくしの格好ご覧頂く事が出来ました(^^)

管理会社、仲介会社、大家3つの角度から話が続きますが、基本的に仲介会社と大家はとにかく契約を成立させたいという利害が一致してます(^^)

仲:管理会社審査遅いんだよねぇ(;一_一)
管:
うちはこれでも早く出るように頑張ってるんだけど(-_-;)
源:
確かに書類が完璧にそろわないと鍵渡せないとかは硬すぎますよねぇ。契約壊れたら困るから家主としても早く鍵渡して欲しいですよ(;一_一)

といった感じで、管理会社のルールがややこしいというジレンマがあります(^^ゞ

しかし管理会社が決めた一定のルール(品質)を保ってから鍵渡しが行われる仕組みが、牽制機能となり、安定した住空間が保たれている事は間違いありません(^^)

これが何でもありになってしまったら、それこそ、怖いご職業の方や、素性の分からない方間違って入居させてしまう事になってしまいます(>_<)

とそんな感じで午前1時まで続きました(^^ゞ

その後は、仲介会社の営業担当者2人夜の勉強会1時間ほど開催。あたくしはホテルに帰って就寝しました
(-_-)zzz

夜が明けて祝日。今日のメインは営業回りです(^^ゞ

残る空室1棟物件の1室家賃が一番高い部屋なので不景気なのか反響が悪く、なんとか年内に満室にすべく営業回りを決行しました(^^)

レンタサイクルを借りて、西側から東側へひたすら自転車で回ります駅からちょっと離れた業者へ行く時はiPhoneGPS機能近道を考えます(^^)


全部で9社ほど回りました。どこかから良い電話が掛かってくるといいのですが(^^ゞ

時刻は夕方になり宇都宮駅へ


自転車だとまた違った光景です(^^)

帰り湘南新宿ライン


経費なのでもちろんグリーン車座った瞬間急激に眠気がやってきて座席を4人分使って東京まで2時間近く眠り続けてしまいました(-_-)zzz

さて、予告中の滞納家賃シリーズですが、頭の中で構成は出来上がってるのですが、もうちょっと待って下さい。すいませんm(__)m

では、明日のサラリーマン業にそなえてそろそろ寝ます(-_-)zzz
[ 2009/11/04 01:44 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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