給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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退職金の運用方法(;一_一)

先日、確定拠出年金加入者の6割元本割れになっているというニュースがありました(;一_一)

あたくしのサラリーマン業の会社
確定拠出年金制度導入されているのですが、あたくしは拠出せずに、前払金として給与と一緒に毎月支払を受けております(^^ゞ

確定拠出年金
が導入されている会社にお勤めの方は分かると思いますが、簡単に説明しますと、将来受け取る退職金を今までは会社(厚生年金基金)が運用していたのを、自分で運用するようにする制度。つまり、”会社の運用リスクを社員に押しつけただけ”ふざけた制度ですが、拠出せずに、毎月積み立てる退職金相当額前払金として毎月受け取る事も可能です(^^)

確定拠出口座に入れた場合60歳になるまでは絶対に引き出せないお金になる代わりに退職金扱いになりますが、前払金として受け取った場合、退職金ではなく給与所得として課税されるというデメリットがあります(^^ゞ

確定拠出口座に入れた場合
、普通預金のような元本保全型の商品託など運営管理機関が儲かる商品しか選択できないのと、30年間も引き出せないお金をもっていても仕方が無いので、あたくしは迷わず前払を選択しました(^^)

課税はされますが、いつでも自由に引き出せるお金で運用できるのは強み。あたくしは大好きな現物不動産で運用しています(^^ゞ

会社の同僚は、託の意味も良く理解しないまま、グロース型※の投信を選択したまま放置していたり、元本保全型の商品何も考えずに放置したりしている人が大勢いますがはたして大丈夫でしょうか(-_-;)
※新興市場などがメインのポートフォリオになっているハイリスクハイリターン型の投信

40代後半や50代の方
は、60歳までの期間が短いので退職金として受け取った方が税制面メリットが大きいので、前払金として受け取るのはおすすめできませんが、20代~30代の方前払金として受け取って、300万位の区分ワンルームを複利で運用していくというのも手かと思います(^^)

ではおやすみなさい(-_-)zzz
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[ 2009/05/25 02:05 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

不動産の購入は気楽にすすめましょう(^^)

更新が10日空いてしまいすいませんm(__)m
5月の連休明けから更新のペースが乱れているようです
(;一_一)

さて、先日の買付ですが、却なので、所有者の意向なんぞ関係無いのですが、

不動産屋:某社
(1番抵当権者)が○○○○万円以下では抹消に応じないと言ってます(;一_一)
※抵当権の抹消。

ということで、玉砕。良く考えれば、あたくしの指値は、加工(リフォーム)して転売しても2割位の利幅がとれるような金額でしたので、その値段で抹消に応じてくれるのであれば、とっくに業者が買ってるはず(;一_一)

直ぐに売れる物件ではない
のと、考えるのもめんどうなので、とりあえず放置を決めました(^^ゞ

自己居住用不動産
の購入で重要なのは焦らないこと。買う気モードになると、その物件が最上に見えてしまい、焦る気持ちが出てきますが、自己居住用不動産のほとんどの買主が素人のマーケットなので物件なんぞ待っていればいくらでも出てきます(^^)

但し、収益不動産動きが速いので即決も必要。ちなみに、あたくしの宇都宮の物件は見て2時間で購入を決断して満額で買付を入れました(^^ゞ
※当然ですが、見る前に公示価格や路線価など机上調査は済ませてます

さて、話はもどり今回の物件ですが、もう少し上乗せして、交渉を続けるかもしれませんし、競売申立をする前に向こうから交渉がくるかもしれませんもしかしたら、今もネットに出ているので、売れてしまうかもしれません(>_<)

要するに値段次第
なのですが、あたくしの気持ちとしては、買えても買えなくてもどっちでもいいです
(;一_一)


契約
決済などは取り返しがつかなくなる重要なミスにつながる可能性があるので、慎重に行う必要がありますが、交渉は深く考えずに気軽に行う余裕が必要です(^^)

今週末は、更新をサボったお詫びをかねて頑張ってもう一回更新します。
ではでは~
[ 2009/05/23 16:17 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)

久々に買付証明入れました(^^ゞ

今日は久々に買付証明入れました(^^ゞ

といっても収益物件ではなく、居住物件。つまり、住宅ローンで買う自分が実際に住むための物件です(^^)
注※ 当然ですが買えた場合、当面は自分で住みます

現在進行形の話なのであまり詳しい事は書けませんが、物件任意売却※の区分マンション厳しい指し値ですが、中がボロボロフルリフォームが必要な状況である事や現在の市況を鑑みれば相当な額かもしれません(^^ゞ
※ローンが払えずやむを得ず売却する物件。値段は売主よりも金融機関次第で決まる事が多い

買付が通れば労働力投入のおもちゃとして存分に楽しんだ後に自分で住みますし、ダメならダメご縁が無かったと考えればいいんです(;一_一)

不動産
高い買い物ですが、話が進む時はトントン進みます重要なポイント(契約とか決済とか)以外はあまり深く考えずに気軽に話を進めるのが成功の秘訣のような気がします。

では、おやすみなさい(-_-)zzz
[ 2009/05/12 01:47 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

ダメな大家さん(;一_一)

最近は、車の事ばかり書いてセビル日記になってるので今日はまじめな大家業のお話です(^^ゞ

あたくしが大家業をしていることから、必然的に友人とは住まいについての話題が多くなります(^^ゞ

先日のことです。アパート併用住宅のマンションに住んでいる友人が、


※友人のマンションなので画像処理してます

友人:まじで大家うざい(>_<)

というので、いろいろと聞いてみると、大家さんがやってはいけない事のオンパレードで、典型的ダメ大家の例が満載でしたので紹介致します(^^ゞ

?入居時の水道トラブルと大家さんとの初対面

引っ越し後にお湯が出ないので、管理会社に苦情を申し出ると、床下給水管の修理が必要な事が判明フローリングを剥がす必要がある修理であったのと既に引っ越しが完了していたので、ホテル代と工事立会時の休業補償があったそうですが数日間のホテル暮らし修理時の室内立ち入りの立ち会い余儀なくされたそうです(;_;)

さて、給水管の修理無事に終わると、あいさつもせずに帰って行った見知らぬ方がいたそうです。

友人:さっきの方は誰ですか(-_-;)

不動産屋:
こちらの物件の大家さんです(;一_一)
友人:普通は
これだけ迷惑かけておいてお詫びの一言があってもいいんじゃないですか(-_-メ)
不動産屋:きっと申し訳なくて声がかけられなかったんだと思います(;一_一)


と言う不動産屋さん必死のフォローもむなしく友人の初対面での大家さんの印象は最悪(>_<)

フローリングを剥がして給水管を交換
すれば、きっと数十万の出費はあったはず。きっと大家さんにしてみれば、

せっかく入居者が決まったと思えばまた金がかかる(-_-メ)


という気持ちはあたくしも痛いほど良く分かりますが、それを入居者に露骨に示してしまうようでは大家失格です(^^ゞ

それに金銭的な賠償の交渉をしてしまうのは後にしこりが残るので正解ではありませんあたくしであれば、お金は払わずにざっくりと2ヵ月分の家賃を無料にする条件を不動産屋を通して提示し、デパートの紙袋に入った菓子折り(見た目が重要)を持参してお詫びに伺います(^^ゞ

ちなみに、友人は

友人:本当なら大家さんに挨拶しに行くんだけど。いろいろあって、こんな対面になったから挨拶しそびれた(-_-;)


と言ってます(^^ゞ

?騒音苦情の対応方法


単身物件にありがちな音のトラブル夏場に窓を開けて深夜の来客があった時に、突然見知らぬ電話番号から着信があったそうです(>_<)

大家:○○ですが(-_-;)
友人:は?誰ですか(;一_一)
大家:大家の○○ですが(-_-;)
友人:どうも。なんですか(^^ゞ

大家:
そちらは誰かと一緒に住んでいるんですか?そういう事はダメな契約になっているんですが。それとも誰か来てるんですか(-_-メ)
友人:
べつに一緒に住んでないですが。一体なんですか(^^ゞ
大家:
実はおとなりから、うるさいという苦情の電話が私の所にありまして。以前に住んでいた方もそういった問題があって出て行ってもらったんですよ(-_-メ)
友人:
はいはい。すいませんでした(-_-メ)

あたくしはこの手の苦情を受け付けたとしても、個別の入居者様に直接注意する事は絶対にせず、通常は管理会社を通じて行います。やむを得ず直接注意するとしても、入居者様のメルアドを把握しているので、全員に対して送信するような遠まわしな文面でメールを送信します(^^ゞ

あたくしは、賃貸物件なんぞ、客の立場であり、借りてやっているという認識ですが、普通の方であれば、管理会社のクッション無しに大家さんから直接何かを注意されるというのは、相当に肩身が狭い思いをすると思います(>_<)

それに、”出て行ってもらったことがある”といった発言は絶対に禁句です。あたくしのようにリーガルマインドがかかってれば良く分かりますが賃借人借地借家法超手厚く保護されており、どう考えても借りてる側の立場が強く(定期借家契約を除く)大家の方が弱い立場。信頼関係の喪失(2~3ヶ月の家賃不払い)が無い状態で実際に出て行ってもらおうとすれば財産上の給付(いわゆる立退き料)をするなどして正当事由を補充しなければまず認められません(>_<)

?自転車駐輪の過剰反応


近所に住む友人の自転車を借りて帰ってきた時に、一時的マンションの前に自転車を止めておいたら、なんと警察から電話があったそうです(^^ゞ



友人の友人:あたしの自転車が放置されてるって警察から電話があったんだけど。とにかく警察に電話して(>_<)


友人:
あれは放置じゃなくて、友人が後から自転車を取りに来るから一時的に止めてるだけなんですが(-_-メ)
警察:
そうなんですか。いつ頃から止めっぱなし
になってますか(-_-;)
友人:
いつごろって、1時間くらい前に止めたばかりですが(-_-メ)
警察:
さっき止めたばかりなんですね。とにかく大家さんから苦情が入ってますから大家さんと話をして下さい(;一_一)

友人は、大家さんに直ぐに友達が取りにくるから一時的に駐輪していただけである事を説明しに行った所、以前に向かい側のマンションの住民が勝手に止めた自転車が外壁タイルを破損して修繕費にお金が沢山かかった事があり大家業も楽ではないという話を延々30分も聞かされたそうです(;一_一)

あたくしなら、逆に大家業の精神について30分の説教して即席セミナーをその場で開催してやりますが(^^ゞ


友人が入居したのが去年の4月。わずか1年間これだけの出来事がありましたが、共通しているのは大家が入居者の生活に干渉しすぎております(-_-メ)

あたくしも、物件で入居者様会えばあいさつはしますが、私生活に触れるような話はしないように気を配っております。ちなみに同居(同棲)については契約上は不可にしておりますが、実態は黙認してます(^^ゞ

わずか1年でこれだけの出来事があるという物件もなかなか無いと思います。
大家業はサービス業
居心地が悪ければ出て行けば良いのです。
あたくしは、友人にはさっさと引っ越しする事をすすめました(^^)

ではでは~
[ 2009/05/07 02:37 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

連休の過ごし方

最近は少々手抜き気味の更新ですいませんm(__)m
内容が薄い更新
だと露骨にページビューが少なくなるので、少々プレッシャーを感じてます(-_-;)
今回は写真満載
でお送りします(^^)

さて、今年のGWは、月火と2日休んで5連休×2回前半の5連休1泊2日で宇都宮に行ってきました(^^)

火曜日
楽しいゴルフ4時起きして宇都宮に向かいます(^^ゞ
ゴルフ
大人の遠足のようなもので、コースに出る前日不思議とワクワクします(^^)


同じ管理会社に管理委託している宇都宮仲間のIさん管理会社の方2人とで回りました(^^)


いったゴルフ場ここ高級ゴルフ場なのに、平日なので昼食付なんと6,500円!その上、お風呂あたくしの大好きな天然温泉です(^^)

栃木県
は不動産取得税や固定資産税など沢山納税をしている県といったイメージでしたが、平日にこんなに激安でゴルフが出来るなんて、栃木県が大好きになりました(^^)

今回は泊まりなので、ホテルで大家業の仕事をしようとパソコンを持ってきたのですがゴルフ疲れで20時には寝てしまいました(;一_一)

たっぷり充電して翌日は物件に向かい、セビルにスモークの貼り付けを行います(^^)

戸建と違ってマンション暮らしだと、駐車場はあっても、車をいじる場所というのは意外とありません(;_;)

その点、自分の所有するマンションの駐車場なら、誰にも気がねすることなく車をいじる事が出来ます(^^)

途中で入居者の方に、

入居者:大家さん。自分でスモーク貼ってるんですか(;一_一)


なんて冷やかされましたが、約5時間かけてスモークを貼りは無事に完了。その後は高圧洗浄機を取り出して洗車します(^^ゞ


その後は、みんみん(宇都宮の有名な餃子屋さん)で夕食を食べて管理会社に向かい、担当者とゴミ問題(こんど詳しく書きます)の対応策について協議(;一_一)

宇都宮の締めくくりは、最近、ベルモール(宇都宮のショッピングモール)に出来たさくらの湯


温泉に入り帰路につきます(^^)

1泊するとかなりゆったりと宇都宮を満喫
する事が出来ました(^^)
ではでは~
[ 2009/05/03 07:53 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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