給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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家賃を上げましょう(^^ゞ

昨年の11月から満室が続いている為、やることがなくて暇してます(^^ゞ

全国的に空室率が上昇していますが、宇都宮も非常に厳しい状況。あたくしも不動産屋さんに営業に行くと

不動産屋:源さんの物件は驚異的な入居率ですね!

源:皆様に客付けして頂いたおかげで満室です(^^)


などと冷やかされます(^^ゞ
よくよく話を聞くと宇都宮では全部屋満室の物件は少なく、どの物件にも何部屋かは空きがあるのが普通といった状況。あたくしの物件はわずか12室といえども常に満室稼動なのは驚異的だそうです(^^)

宇都宮の物件はおととしの3月に満室になってから2年間で4室退去がありましたが、2千円UP、2千円UP、3千円UP、3千円UPと4室合計で1万円の家賃の値上げに成功しております(^^)

だいぶ前の話しですがサラリーマン業でこんなことがありました。

源:どんどん仕事が増えてもう無理だから増員して下さい(>_<)

上司:そんなに仕事が増加傾向にあるなら、将来もっと仕事増加しても同じ人員で裁けるように今は人を減らす事を考えて下さい(-_-メ)


その時の上司
増員のお願いをしているのに、逆に減員の方法を模索する事により、将来に耐えられるようにするといったとてもシャープな発想をする方でした(*_*)

これを大家業におきかえると

不動産屋:客付け出来ないから家賃を下げて下さい(;一_一)

大家:将来の家賃値下げに耐えられるように、今は家賃の値上げする方法を考えます(-_-;)


といった感じ
になります(^^)

もちろん、家賃を上げるには、IHヒーターの取り付けやウェルカムバスケットや営業担当者への特典贈呈(商品券♪)など相応の努力が必要ですが、下落傾向にあるマーケット家賃の値上げが出来る物件であれば、将来の値下げにも耐えられます(^^)

家賃を下げることしかした事が無い方。一度、家賃を値上げをしてみてはいかがですか(^^)
値上げには勇気も必要ですが、家賃値上げで成約した時の喜びは2倍ですよ(^^)

さて、今日と明日サラリーマン業お休み(^^)
(といっても1日は有給ではなく振替休日ですが(^^ゞ)
明日は
宇都宮に物件を所有するIさんと管理会社の方ゴルフに行ってきます(^^)

最近、更新が週1回になりぎみなので、ゴルフから帰ったら頑張って更新します(^^ゞ
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[ 2009/04/27 08:42 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

分かりやすいアメリカ経済のお話(^^)

あたくしは専門家ではありませんので、アメリカ経済についてあたくしの知っている範囲の知識で簡単に書きたいと思います(^^ゞ

あたくしは今回の不景気3年~5年といった感じでまだまだ長く続くと思っております(-_-;)

4年ほど前
モーサテアメリカの住宅バブルと消費についての特集を見た時の事です。

アメリカの標準的な例として年収600万円程中流家庭登場値上がりした住宅の評価を利用して、モーゲージ※で1000万円近くの借り入れをして限度額一杯になったクレジットカードのリボ払い600万円近くを清算余った400万円で新車を買い、さらに空いたリボ払いの枠を利用して消費を続ける。
※不動産担保ローン

といった内容でした。日本でこんなことやったら完全に多重債務者に認定されます。当時のあたくしも

こんなのあり得ない。かつての日本のバブルと同じじゃないか(-_-メ)


違和感を覚えながら見ておりましたが、住宅バブルに浮かれていたアメリカではこのような状況が普通だった模様です(^^ゞ

自動車が売れない
とかGMが潰れるとか騒いでおりますが、オバマさんがどんなに頑張っても借金漬けの体質アメリカで、住宅という金づる無くなれば車が売れるはずはありません(-_-メ)

それに、素人が考えても技術の進歩車の寿命は延びてるので、買い替えの周期が長くなるのは明らかです。あたくしのセビルも99年式ですがピンピンしてます(^^ゞ

つまり、今のアメリカには車が売れる要素がありません(-_-;)

素人が考えても車の売れる要素が無いこのような状態でGM再建計画出せるとは思えません。セビルのユーザーとしては悲しいですが、あたくしもGMはチャプターイレブンを申請する運命になると見ています(-_-;)
※連邦破産法第11条。日本の民事再生法に相当

仮にGMチャプターイレブンを申請した場合、リーマンの時と違い、ある程度の予想は出来ていたとしても、軽いショックは来るでしょう(-_-;)


まとめると

 サブプライム  → アメリカ住宅バブルが崩壊 →
 車が売れない  → 消費が冷え込む → アメリカ景気が悪い →
 世界景気が悪い → 日本景気が悪い → 不動産が下がる   →
 金利が下がる

という訳で、当面はあたくしのアパートローンも変動金利のままにします(^^ゞ

ではでは~~
[ 2009/04/20 00:24 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)

駐車場のストレス(-_-;)

今日はサラリーマン業が振替休日なので、久々に平日の更新です(^^)
さて、あたくしがいま住んでいるマンション機械式駐車場なんですが、セビル買うきっかけとなったのは、大型車が止められる駐車場区画に空きが出たのがきっかけです(^^ゞ

【変更前区画(中型車)車両制限】
180?×縦500?×高さ155? 重量1800kg

【変更後区画(大型車)車両制限】
横190?×縦530?×高さ155? 重量2200kg

【キャデラック】
190?×縦499?×高さ142? 重量1810kg

以前からセビルを買いたかった
のですが、比較の通りたった横幅10?重量10kgの差で停める事が出来ず断念していました(;_;)
物理的
にはギリギリ収容可能なのですが、うちのマンションの管理組合は所有者がしっかりしている方が多いのか、車検切れの都度、必ず車検証の写しの提出を求められ、制限オーバーが発覚すると管理組合よりお叱りを受け、”今後は制限オーバー車両を買いません”といった誓約書提出を求められます(>_<)

変更後区画


中央がたくしのセビル。セルシオとレクサスに挟まれてます(^^ゞ

であれば、ベンツのSクラスなんかも駐車可能ですが、変更前区画はベンツのEクラスもシーマもセルシオも、いわゆる高級セダンと言われる最近の車は横幅が180センチを超えており、制限にひっかかってしまいます(>_<)

【横幅比較】
現行シーマ184?、先代シーマ182?、先々代シーマ178?
現行Eクラス182?、先代Eクラス180? 

比較をみても分かる通り、最近の車は横幅180?オーバーが増えてきております。あたくしもキャデの前の前には先々代シーマ(Y32と言われる型)に乗っており、先代シーマへの買い替えも検討したのですが、わずか2?の制限に引っ掛かり断念した経緯があります(;_;)

ちなみに、賃貸中の千葉の区分マンション

横175?×縦475?×高さ155? 重量1500kg

という制限。制限通りだと、5ナンバーサイズしか駐車出来ないことになりまが、サイズについては、物理的に収容可能であれば、制限オーバーも認める運用になってます(^^ゞ

しかし、重量オーバーについてうるさく、以前に重量オーバーの車両が多く、チェーンの寿命が早く来てしまい、予定より早く修繕するようになったという経緯があり、重量オーバー車両を駐車した場合、罰金毎月1万円を払うというかわった内容に管理規約が改正されております(^^ゞ

こういった感じで車のサイズ変化するので、機械式駐車場わずか数年間社会的劣化生じます(>_<)

加藤先生のブログ
を読んでいると、地方都市では駐車場は3台確保が人気みたいですが、関東圏でも機械式駐車場の場合車両の制限により募集の間口を狭める事になるので注意を要します。住宅ローンで購入した分譲マンションを賃貸しようとしている方。駐車場は少々高くても平置きを確保しておく事を強くおすすめします(^^)
[ 2009/04/13 17:01 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

セミナーに行ってきました(^^)

土曜日は宇都宮会構成員工藤大先生支部長を務める、日本不動産コミュニティー神奈川第一支部の第2回アパマン経営パワーアップセミナーに行ってきました(^^)

先週
は、サラリーマン業超多忙連日終電コースの残業(>_<)
どんなに疲れていても、工藤先生が講師のセミナーであれば行かない訳にはいきません(^^ゞ

最近は多忙セビルに乗って出かける機会がないので、横浜の会場まで車で行く事にします(^^)

会場に着くなり、工藤先生から

ちゃんと源さんが寝ないように一番前の席とってあるから(^^ゞ


と、特等席ご案内して頂きました(^^)


有料セミナーなので、内容の詳細は割愛しますが、工藤先生現状回復業営んでいるので、最近流行のクッションフロアの柄などの話は、非常に参考になりました(^^)

第二部
は、芳賀先生の講演。借地権についての取引事例など、あたくしの知的好奇心をくすぐるかなりマニアックな内容でした(^^)

正直、先週は5日中4日間が終電帰りで疲労が抜けて無いので、絶対寝てしまうと思っていたのですが、寝る暇も無く、内容を聞きいってしまいました(^^ゞ

第三部
大家検定の講座説明。テキストをさっとみましたが、実務に必要な部分についてかなり充実したテキストゼロから学習する人には受講料3万円は正直安いと思います(^^)

その後は居酒屋に移動して懇親会


本当は2次会にも行きたかったのですが、日曜日は休日出勤の予定があるので、今日は残念ながら1次会で帰る事にしました(;_;)

そんな感じで今週末も大家業の1日でした(^^ゞ
[ 2009/04/06 00:23 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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静岡県 区分マンション1室
福島  区分マンション1室
満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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