給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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不動産所得が会社にバレるまで?(;一_一)

先週の住民税会社バレのネタは、タイトル興味深い内容だったせいか普段の倍以上のページビューがありました(^^)

調子にのって、第二弾
を執筆致します(^^ゞ

さて、赤字の場合にはバレてしまう事を説明したと思いますが、何が何でも会社に住民税特別徴収額決定通知書発送されないようにするには、

自分で全額普通徴収に切り替えてしまう


という裏ワザというか正確には荒ワザがあります(^^)

住民税
は、原則として事業者が納税義務者となり、従業員の給与から天引きし、納税する事が義務付けられております。しかし、原則はあくまでも原則役所提出する書類形式が整っていれば、言葉通り、役所仕事で受付され、見事、住民税が普通徴収に切り替わります(^^ゞ
(役所によっては会社からの申し出でないと受け付けられないという対応もあるので、100%成功するとは限りません)

但し、この方法はあまりおすすめ
出来ません(-_-;)


普通、会社の給与計算担当者は毎年5月中頃から6月の中頃に、膨大な量の住民税決定通知書の金額を給与計算システムに入力し、だいたいはエクセルか何かに出力して、入力漏れがないかチェックをかけます。住民税決定通知書は、前年の所得が少なくて、非課税であったとしても、会社に0円の通知書届きますので、通知書届かない社員がいれば、給与支払報告書提出漏れ郵送事故を疑い、当然、市役所確認の電話をします(^^ゞ

給与担当:○○さんの通知書がこないんですが(^^ゞ
市役所 :○○さんは普通徴収に切り替わってます(-_-;)


なんて、やりとりが行われるので、かえって目立ちます(^^ゞ
当然、給与担当者は住民税決定通知書に他の所得が記載されることを良く理解しておりますので、

何か見られたく無い事があるから自分で普通徴収に切り替えたに違いない(-_-メ)


と、勘ぐられます(>_<)

もっとも、会社には特別徴収をする義務があるので、本人が勝手に普通徴収切り替えたとしても、再度会社が特別徴収への切り替え申請を役所に提出する事が出来、その場合は通知書が送られてきてバレてしまいます(^^ゞ

もう一つの裏ワザは、

決定通知書の所得覧が目隠しされる地域に引っ越してしまう


方法があります(^^ゞ

最近は、個人情報の取り扱いがうるさくなったのか、役所によっては、所得覧に目隠しをして、所得の内訳が分からない状態の通知書会社に送られてくる場合があります。ただ、年収1000万で、住民税が毎月2万円だったら、納税額から赤字の所得があるのは明らかですが(^^ゞ

あたくしの知りうる限りですが、去年の東京都豊島区の通知は、所得覧に目隠しがしてあり、「事業者は剥がさずに本人へ配布して下さい」なんて注意書きがしてありました(^^ゞ

まだ、こういった役所少数です。どの役所もこうなってくれると、不動産投資家にとっては会社に対するプライバシーが守られて安心なんですが(^^ゞ

こんな感じで、給与での住民税天引き一つでも長く語れてしまいます(^^ゞ
では、明日に備えて寝ます(-_-)zzz
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[ 2009/03/30 00:56 ] 未分類 | TB(0) | CM(4)

不動産所得が会社にバレるまで(;一_一)

大変遅くなりましたm(__)m

確定申告も無事終わりましたので、今日は不動産所得会社バレについて書きたいと思います(^^)

よく、いろんな雑誌で、会社にバレたくない時確定申告時に普通徴収にチェックと書いてありますが、なぜバレるのかについてはあまり書かれていないので、あたくしの分かる範囲の知識で執筆したいと思います(^^)

サラリーマン業
の方は5月の下旬から6月くらいに、勤務先から

平成○○年度 住民税特別徴収額の決定通知書

という長細い紙を受け取ると思いますが、これに載ってしまうのがバレる原因です(>_<)

年末に会社から源泉徴収票受け取ると思いますが、会社は1月31日までに給与支払報告書という、源泉徴収票と同じ内容の書類を社員が住んでいる市役所(区役所、役場など)に送付します

通常は、この報告書に基づいて5月10日に住民税が決定して、この長細い通知が来ますが、確定申告が行われた場合、税務署から来た不動産所得が載っている確定申告に基づいた住民税額が決定されます(^^ゞ

確定申告
時に、自分で納付(普通徴収)にチェック

をすると、不動産など給与以外の所得についての住民税納付書自宅に送付されてくるのでバレません(;一_一)

但し、赤字の場合は会社にバレるので注意必要です(^^ゞ

なぜならば、市役所から会社に送られるのは、住民税の特別徴収額の決定通知書普通徴収にレ点を入れたとしても、それは不動産所得が黒字で納付すべき住民税についての納付書や通知が自宅に行くだけであり、赤字により、住民税が減った場合特別徴収する額(会社が給与天引き)が減るので、市役所からなぜ減ったかという内訳
* 不動 -500,000

って感じで、住民税決定通知書確定申告した赤字の所得バッチリ掲載されます。

ちなみに、特別徴収(給料天引き)を選択すると、黒字でも同じように載ってしまいます(^^ゞ


(こんな感じで「不動」覧に*とその他の所得計に「-」が載ってます(^^ゞ)

住民税
の特別徴収額の決定通知書は、市町村毎勤務先給与計算担当者に送付されてきた後、給与計算システムに1年分の住民税の控除額を入力してから本人に配布するのが一般的な流れです。
特に大手企業なんかは、何千人といる社員市町村毎に送られてきた通知書1枚1枚をちぎって、所属毎や社員毎に並べ替えて本人に配布するので大作業です(>_<)

つまり、その、配布作業の際に、給与以外の所得に「*」が無いかチェックを入れれば、他に所得があった社員ピックアップ出来てしまいます(^^ゞ

以前、サラリーマン業給与担当部署の人と飲む機会があったので、それとなく聞いてみたのですが、

源:住民税の通知書で副業やってるとかチェックいれてるんですか(;一_一)

給与担当:あんなの、全社員のなんていちいち見てられないから1ヵ月だけ派遣社員入れて処理してます(>_<)


という感じで、あたくしの勤め先ではチェックを入れていないようでした(^^ゞ
ただ、逆を言えば派遣社員に他に所得がある社員は抜き出してと言えば、簡単にチェックできてしまいます(^^ゞ

ちなみに、あたくしは今年は不動産所得は赤字FXでの雑所得が若干あるのですが特別徴収にしてます(^^)

不動産
については、千葉の住宅ローンで買った物件転勤時から賃貸しているのは会社も承知なので、赤字額を見ただけでは1室なのか13室なのかは判りません(^^ゞ

ただ、会社にバレるとかバレないとかそんな事を気にするくらいなら1棟買いの不動産投資なんて出来ません(>_<)

ちなみに、あたくしは会社にバレた所で困る事はありません。不動産経営する事によって、サラリーマン業をおろそかにしたりすることはなく、むしろ苦手の税務なんかは真面目に勉強するようになり、むしろプラスになっている事の方が多く、誰にも後ろ指さされるようなことはしてませんから(;一_一)

特別徴収
については、他にも、マニアックな裏ワザがあるのですが、それは次回に執筆します。ではでは~
[ 2009/03/23 01:19 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)

極小区分マンションの叩き売りが始まる?!

日曜のブログすいませんm(__)m

週に1度
更新順守する為に、宇都宮から帰ってヘロヘロの状態で更新したので、読み返すと内容が薄くつまらない執筆になってます(;一_一)

あたくしの
ブログのポリシーマニアックの精神反するので、内容を補足したいと思います(^^ゞ

銀行様がお金を貸してくれないので、最近興味があるのが現金買いが出来る200万円台まで区分マンション宇都宮でも

【物件概要】
価格 :250万円以下 住所 :パルコの近くか駅徒歩5分以内
面積 :15?前後   築年数:20年位
利回り:20%以上   現況 :空室

なんていう利回り20%超えている一見良さそうな物件が良く出てきますが、

あたくしはバブル期に地方都市に建てられた15?前後、3点ユニットの極小ワンルーム物件はまだまだ暴落すると見ています(;一_一)


株と違い不動産相場には風説の流布に対する規制なんぞ関係無いので、ブログで堂々と予言(予測)します(^^ゞ

宇都宮の事例
ですが、いま流行りの派遣切り影響で、派遣会社が借り上げていた駅周辺の極小ワンルーム物件にごっそりと空室が発生しているとあちこちの賃貸業者より
聞いております(;一_一)

物件によって
は、3分の1近くが派遣会社の法人契約で一斉退去となり、空室だらけの状況。借りたい人が1人いても、同じマンションに空室が20室とかある状況なので自分が所有する部屋を紹介してもらえるとは限りません(>_<)
派遣切り
大流行昨年の秋から。となると、まもなく空室期間半年を超え厳しい現状を知った所有者が売却を考え、空室や管理費の負担に耐えられなくなった損切り物件出て来ると思います(>_<)

宇都宮中心部
極小ワンルーム賃料相場3.5万位利回り相場15%から20%位ですが、売り物件が増えれば物件価格も下落します。向こう1年位には札幌のように利回り30%近い売り物件も登場するかもしれません(^^)

さて、あたくしが物件検討する際に

生活保護世帯の上限より低い家賃設定の物件は注意を要する


という指標があります(^^ゞ

そもそも生活保護制度は、憲法第25条で定められた、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利保障する為に存在します(^^ゞ

ちなみに、宇都宮生活保護世帯(単身者)の家賃上限、即ち、最低限度の生活を営む為に必要な家賃は3.8万極小ワンルーム物件の賃料相場3.5万である事を考えると、生活保護の方ですらもっと良いマンションに住む事が出来ます(^^ゞ

設定家賃生活保護家賃切った場合ダンピング競争にも限界が出てくると思います。国家が認めた最低限度以下の家賃なのですから(>_<)

ただ、100万円台で購入出来たら、内装流行の白系のフローリングにやり直して、液晶テレビベット設置するなど、加工をしてから賃貸したらおもしろいかも知れません(^^)

あたくし
は、宇都宮には信頼出来る業者様やネットワーク出来あがっているのと、14室の中の1室(多くの中の1室)となるので、仮に購入しても運用する事が出来ますが、初めて物件を買う方が、少額投資と称して、こういった地方の(東京ならまだなんとかなりますが)極小ワンルーム物件を購入するとえらい目に遭います(>_<)

あたくしは値段次第では買っても良いと思ってるので、引き続き注視していきたいと思います(^^)
[ 2009/03/17 01:08 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

セビルで宇都宮に行ってきました(^^)

今日は(もう昨日ですが(^^ゞ)宇都宮に行ってきました(^^)
いつもは物件の手入れ
ですが、今日の主目的は車の手入れ。コイン洗車場やマンションの駐車場で車をいじるのもやりにくいです。自分の物件なら、工具箱高圧洗浄機電源ダルマコード掃除機もあるのでそこらのコイン洗車場よりも良い環境かもしれません(^^)

いつものように、休みなのにサラリーマン業がある日と同じ時間に起きて8時ギリギリにインターチェンジを通過出来るようにして、ETC通勤割引になるようにします。高速道路が1000円になったら、時間を気にしなくていいのですが(;一_一)

物件についたら、まずカーナビの取り付け。先週、取りつけている途中で誤ってヒューズを飛ばしてしまったので、頑張って探すのですが、外車なので、後部座席の下ヒューズボックスがあったりして大変です(;_;)

そんな感じで、無事カーナビの取り付け終わったのが15時。本当はスモークの貼り付けまで頑張りたかったのですが、断念します(-_-;)

いつも思うのですが、マンションにIHヒーターウォシュレットを自分で取り付けるのと、車にカーナビを自分で取り付けるのには同じ達成感と楽しさがあります(^^)

その後は、以前にも書きましたが、最近、宇都宮市内200万代区分ワンルームが良く売りにでるので、今日は1つ内覧に行ってきまいた(^^)

内覧物件はバブル期3点ユニット極小ワンルーム。表面利回りだけを考えれば、かなり良い数字ですが、宇都宮の実情を知っているので、客付には苦労する事が安易に予想できます。安い物件は安いなりの何かがあるのが普通です(-_-;)

その後は、管理会社に顔を出し、先ほどの極小ワンルーム物件の見解を伺い、しばし歓談。宇都宮でも派遣切り大量退去が出て、一部の地域ではかなり厳しい状況
のようです(-_-;)

では、明日にそなえて寝ます(-_-;)
[ 2009/03/16 01:03 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

キャデラックと、暮らしてます。(^^)

今週は車と不動産休日でした(^^)

土曜日
宇都宮に行こうとしたのですが、サラリーマン業の疲労が抜けないので断念セビルにカーナビの取り付けを行います(^^ゞ
整備
技術的な事は分からないので、専門家に任せますが、カーナビの取り付けやスモークの貼り付けはDIYと同じ。労働力投入で自分でやってしまいます(^^)
カーナビ
の取り付けは半分位まで完了残りは来週にします(^^)

キャデラック
といえば、10代の頃にタイトルのキャッチコピーで流れていたヤナセのCMを見て、

車の免許を取ったらいつか乗って
みたい(;一_一)


と思ってたのですが、中古でもキャデはキャデ。乗っていておもしろいです。出会い頭キャデの先頭が見えたら

ひっ。どうぞ(-_-;)


って感じで露骨道を譲ってもらえるという、変なステイタスがあります(^^)

日曜日
は、朝10時から税理士先生と面談確定申告書内容の説明をして頂きます。あたくしの場合、日々の出納の入力は自分で行い、ややこしい決算作業や判断を必要とする部分のみを先生に依頼するというスタイルで行ってます。
証憑
(領収書とかの証拠)の整理は先々週に1日かけて

こんな感じ
から、会社の経理を真似して、サラリーマン業で使っているのと同じ5センチファイルを買ってきて

こんな感じに整理
しました(>_<)

ちなみに、先週の日曜ブログ更新した後に、この整理した証憑類を見ながら弥生(会計ソフト)に入力したのですが、16時から始めて終わったのが深夜2時でした(>_<)

大家業も楽じゃない
です。でも、あたくしの場合、大家業は趣味なのでいいですが(^^ゞ

ちなみに、今年の納税額は8千円不動産はまだ設備部分の減価償却が多いので赤字なのですが、給与以外に所得がある場合、雑所得20万以下でもFXのスワップ収入4万円に対して20%の税金を払う必要があるとのことでした。

あたくしも詳しい事は分からないのですが、こんなの普通の本には載ってないので、税理士先生に聞かないと分からないです。しかし、税務はなんでこんなにややこしいのでしょうか(-_-メ)

その後は、夕方から都内で同級生の結婚式の2次会に行く予定があったのですが、キャデドライブしたかったので、千葉の区分マンションの視察に行ってから車で向かう事にしました(^^)

視察
に行くといったら、業務みたいに聞こえますが、実態は千葉の区分マンションの近くに住んでる同級生の友人を乗せてから2次会に向かったという感じです(^^ゞ
(経費計上なので一応、現地を通ってきちんと視察は行いました)

キャデ
は年式から2年で償却できるので、今年と来年の所得は車両費家事按分が多くなるようになるべく不動産に絡んだ走行をするようにします(^^ゞ
※経費を家庭用と事業用の割合に振り分けて計上すること。いろいろな方法がありますが、あたくしの場合、不動産関連距離を年間走行距離で割った率で按分して経費計上してます。

そんな感じで、車と不動産の休日でした(^^)

住民税のお話はこんどこそ来週にはなんとか書きます(-_-;)
[ 2009/03/09 00:28 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

キャデラック買いました(^^ゞ

ついに念願だったキャデラックを買ってしまいました(^^ゞ

後ろ姿も

こんな感じでとっても渋いです(^^)
でも、値段は安すぎて言えませんが(;一_一)

細い道
では周りの車が避けてくれますし、キャデはV8
4600CCなので、宇都宮の往復も楽に移動できます(^^)

やっぱり大きい車に乗ると、自然と気が大きくなるからいいです(^^)

サラリーマン業
我慢と忍耐で会社に行きさえすればある程度の給料約束されますが、事業経営(不動産経営)は我慢と忍耐だけでは倒産してしまいます(;_;)

いろんな業者や取引先と交渉するには、こちらの立場が弱い時でも強気な姿勢を必要とする場面があります。たとえば、物件見学に行った時でもキャデ乗り付けていったら、自然と指値交渉強気で出来るようになるのではないでしょうか(^^ゞ

事業経営
継続するには、常にある程度モチベーション保つのが大切かと思います。調子に乗るとヤケドしますが、自分の器が許す範囲内で、大きな車にのって、大きな気持になるというのも大切かと思います(-_-;)

さて、確定申告作業ですが、先週は証憑(領収書とかの証拠)の整理だけしか出来なかったので、今日はこれから頑張ってやよいに入力して税理士先生に送信できるように頑張ります(;_;)

ではでは~
[ 2009/03/01 13:53 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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