給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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ゲリラ作戦決行

以前、書いた事がある父の物件ですが、去年の夏に退去してから、
6ヵ月空室が続いてました(-_-メ)

賃料相場より1割近く安い設定で、場所も何ら問題が無いので、業者への営業不足が原因である事は明らかです(^^ゞ

源:10社くらいにじゃんじゃん依頼
して、営業担当に
特典(商品券♪)あげないと埋まらないよ(;一_一)

父:もうめんどくさいからやってよ(>_<)


というやりとりがあったのが先週日曜の夜。金曜日はサラリーマン業を早く切り上げて、依頼用の資料作り土曜の朝から気合を入れて業者周りをします(^^)

まずは、従来から依頼していた某大手エイ社。今後はあたくしが窓口となって募集を行う事を説明し、他の業者にもっていくのに必要なので物件の謄本をコピーしてもらいます(;一_一)

募集を依頼する時のポイントは、物件の資料の他に建物謄本のコピーを持参する事です。不動産業者には良な理者の注意義務があるので、募集の依頼を受けた際には必ず登記簿謄本を確認します。業者が取るのが分かっているであればこちらから気を利かせてコピーを持参して、手間をかけさせないようにします(^^ゞ

賃貸営業
は日々、目標と称したノルマに追われ、特に今のような繁忙期は、昼は案内夜は契約書などの事務処理超多忙。業者との信頼関係築きお付き合いしたい大家さんになるにはこういった小さな気配りの積み重ねが大切です(^^)

エイ社を出ると
時間は10時半。土曜の午後になると、案内で忙しくなってしまうので、午前中が勝負。駅周りの大手チェーン店地場でやる気がありそうな業者中心に回ります(>_<)

3社目にいった、某チェーン店を出て10分後大家業用の携帯鳴ります(-_-;)

不動産屋:先ほどはありがとうございました。さっそくご案内に行きたいのですが大丈夫ですか(^^ゞ

源:決めたら営業担当者に特典
(商品券♪)出るから頑張ってよ(^^)

募集を依頼した直後の案内というのは、賃貸営業自身が物件を見たかったり、ネット掲載用の写真を撮りに行く事が目的での案内が多いので

当て物件
(本命物件を良く見せる為に使われる本命よりも悪い物件)で使われたかぁ(;一_一)

思っていたのですが、1時間半後に再度家主業用の携帯が鳴ります(^^ゞ

不動産屋:お客様が大変気に入りまして、部屋止めお願いしたいのですが(^^)


なんと募集を依頼してから、申込みまでわずか2時間最短記録です(^^ゞ

父が半年埋まらなかった部屋を、依頼を受けてから1週間。実際にあたくしが動き出したその日埋めてしまいました(^^ゞ

繁忙期なので土日を1回無駄にしない為に、早起きして土曜の午前中にいろんな業者に依頼しに行ったのが大正解(^^)

のんびりと夕方からに業者周りをしていたらこの申込はありませんでした。やはり空室対策は最優先で行動しなければならない事を再認識する事ができました(^^ゞ

さて、今日1年分の領収書家賃明細を頑張って会計ソフトに打ち込んで、税理士先生に提出出来るように頑張ります(;一_一)

お待たせして申し訳ないのですが、住民税のお話は確定申告関連が終わったら執筆します(-_-;)
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[ 2009/02/22 10:49 ] 未分類 | TB(0) | CM(4)

源さん流不動産相談?(^^ゞ

先日は住宅購入についての相談のお話を書きましたが、本日は賃貸物件の相談について書きたいと思います。先日も、友人から相談を受けたのですが、

こんな感じ
であたくしのアドバイスをメモを取り出して真剣に聞いてます(^^ゞ

賃貸物件を探す相談
を受けた時はいつもこう答えます

分譲賃貸がいいよ(;一_一)


あたくし
今の住まい分譲賃貸なのでとっても満足してます(^^)

賃貸物件の大家
をしているあたくしが言うのもなんですが、所詮、賃貸物件はどこまでいっても賃貸物件大家としてはシステムキッチン壁紙フローリングも基本的に一番安いのを使います(-_-;)

その点、分譲賃貸はシンクなど細かい設備グレードも高く満足感もあります。また、分譲賃貸住んでいる人中所得層以上の上品な方が多いので、近所付き合いやマンション内でのあいさつがきちんと行われるなど見えない所賃貸物件とは違った上質な生活感があります(^^)

つぎに、大家の立場から見て分かる不動産屋さんのカラクリについて説明します。

友達:良い物件ありますか(^^)

不動産屋:こんなにステキな物件、他には無いですよ(;一_一)


といったやりとりで勧められるのは、だいたい管理物件(その不動産屋さんが管理している物件)か広告料が多く手数料が稼げる物件です。いまの時代、不動産屋さんが抱えている物件は全てネットに出ているので、不動産屋さんのペースにならないように「この物件を見せて」物件を指定して見に行くようにアドバイスします(^^ゞ

時期
については、焦る気持ちは分かるのですが、不動産屋さんが暇で大家が弱気の5月とかをおすすめします(^^)
あたくし
も、3月なら強気で値下げしませんが、5月に空室があって直ぐに入居してくれるなら家賃は簡単に値下げします(^^ゞ

では明日に備えて寝ます(-_-)zzz
住民税の話はもうちょと待って下さい(>_<)
[ 2009/02/16 02:14 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

源さん流不動産相談(^^ゞ

久々の週中の更新になりすいませんm(__)m

あたくし
隠し事が嫌いな方なので、心を許した友人や知人には事業的規模で不動産投資をしている事を隠さず普通に話しております(^^ゞ

そのためか、住宅購入物件探しの際に相談を受ける事も少なくなく、既に今年に入ってから、購入相談2件、部屋探しの相談を1件の合計3件もの相談を受けております(;一_一)

普通の人なら、場所やグレードを見て、

いいんじゃない(^^)


という感覚的な回答をすると思いますが、あたくしは不動産投資家であり、セミプロに近い立場です。相談を受けた以上は、きちんと机上調査をしてあたくしなりの理論を付けたアドバイスを致します(^^ゞ

戸建て
なら路線価公示価格類似物件から適正と思われる価格を算出マンションなら類似物件から相場を算出。その上で、賃貸相場を調査の上、収益還元法での検討まで行ってから総論を回答しますが、多いのが

きれいな物件に住みたいのなら、買ってもいいけど、あたくしの場合は収益重視だから買わない(-_-;)


といった結論になります(^^ゞ

ただ、どんな方にも必ず言うのは

?4000万とかの物件を買ってしまうと身動きが取れなくなるリスクがあること
?新築は買った瞬間に値下がりするリスクがあること
?ローンは最長期間で組み、借りられる目一杯の額を借りること
?20年固定が2%代なら長期固定金利が良いこと
?10年経過後の賃料相場で賃貸に出した場合でも手だしが無いこと
?賃貸する場合、新築よりも中古物件の方が収益性が高いこと

をアドバイスします。最低限、このくらいの知識をもって購入すれば、サラリーマン業を続けている限り破たんのリスクは少ないと思います(^^)

住宅ローン
晴れの日にしか傘を出してくれない銀行様から、比較的低いハードルで長期低利の破格条件でお金を引っ張る事ができます。特に?と?は強く力説します(^^)

世間の住宅購入誌などを見ると、繰上返済総支払額による損得多く掲載されておりますが、銀行様は一度決めた返済条件の緩和は原則としてやりません。事情があり、25年ローンを35年に変更する延長を銀行が認めた場合、それはリスケジュールであり事故扱い(要するにブラック)となります(>_<)

知人から相談を受けた際には必ずこの説明をします。不動産投資をされている方はわかると思いますが、木造のアパートローンなどは銀行は期間を短くしたがりますが、一般の住宅購入しか検討した事がない方には期間を長く取ることの重要性理解していない場合がほとんどです(>_<)

あたくしに言わせれば、長期借入金(経理上は期間1年超で長期になりますが(^^ゞ)は財産です。35年にしておいたローンを25年で払うのは債務者の自由ですから(^^ゞ

ちなみに、最近では金利優遇後、20年固定で2%代前半の金利なんてのもあります。アパートローンはまずこんな破格の金利で借りる事は出来ません(あたくしと違い優秀な方は出来るかもしれませんが)15年以上の固定金利が2%代で調達可能な場合は固定金利を勧めます(^^)

次に、頭金を沢山入れたがる方もおりますが、

諭吉君は手元に置いておいた方がいい(^^)


力説します。住宅ローンの借り入れを少なくしても、数年後に車を買ったりしてオートローンを組んでいては元も子もありません(>_<)

頭金を500万多く入れるくらいなら
、500万多く借入をして、浮いたお金で区分マンションでも買って家賃収入を得る事を勧めるのですが、目の前にある自分の住まいを買う事で頭の中が一杯なのか、なかなか理解してもらえません(^^ゞ

あたくしが、自分が住む家を買うなら、住宅ローンが利用できるアパート併用住宅か、千葉に所有する区分マンションのような一千万円台、ファミリータイプで貸しやすい物件を買います(^^)
[ 2009/02/12 06:45 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

衛生管理者合格しました(^^)

ブログでも受験宣言をしておりました、第一種衛生管理者試験ですが、

無事に合格しました(^^)

ただ、合格は出来たのですが、資格マニアとしては、最小の努力と手抜き学習で合格するのをポリシーとしているので、本気モードで3週間の学習は少々労力を使い過ぎての合格だったので、不満が残ります(^^ゞ

ただし、勘違いをしてもらっては困りますが、衛生管理者も簡単ではありません。一定期間は本気できちんと学習しないと受かりません(-_-;)

さて、そろそろ確定申告の準備をしている方も多いと思います。あたくしのようなたった13室の大家でも1年間の領収書


このくらいたまります(^^ゞ

実際に物件を所有していない方は分からないかと思いますが、医療費控除など一部の例外を除いて確定申告時に領収書は必要ありませんが、経費計上する以上、後で何をいわれても大丈夫なように証憑(領収書などの証拠)はきちんと整理しておく事が大切です(^^ゞ

サラリーマン業
でも会計監査人の監査には立ち会った事がありますが、税務会計の分野では聞かれた事に対して証拠を示して矛盾無くすぐに回答できる事が大切なようです(-_-;)
昨年は経費での旅行や飲食が何度かあるので、領収書とは別に簡単な出張報告書のようなメモを作成して領収書と一緒に残しておきます税務調査を受けた時は、このような証憑を速やかに提示できる事がいらぬ疑いを掛けられずに済む事になると思います(^^ゞ

さて、今年から、確定申告は税理士の先生にお願いする事にしました。職業柄、法務分野であれば、弁護士に法律相談をしなくてもあたくしの頭脳で最適な判断が出来ますが、税務分野マニアックな方法複数の解釈などいろいろな見解があるので、青色申告会への相談と自力作成では不十分と判断しました(>_<)

たまたま、自宅の近く不動産所得専門でやっている20代の若い先生と出会う事が出来たのでラッキーでした(^^)

割安料金
で行って頂く代わりに、出納帳などは自分で入力します。ただ、ややこしい決算作業などについては先生に行っていただけるのと、疑問点について気軽に質問できるので、気持ちが非常に楽になりました(^^)

住民税の話は来週末目標で書きますのでお楽しみに(^^)
ではでは~♪
[ 2009/02/08 16:04 ] 資格マニア | TB(0) | CM(0)

オーナーズクラブ新年会参加しました(^^)

昨日は、オーナーズクラブ主催の新年会に参加しました(^^)

早いものでオーナーズクラブ発足からもう2年も立ちます。オーナーズクラブは武蔵さんで物件を購入したオーナー同士の会です。何かとダーティーな部分が多い不動産業界において同じ会社で購入したお客さん同士を合わせる会なんてのは裏表のない誠実な営業をしていないととても出来ないと思います(^^)

先週は、衛生管理者の試験があり疲労がたまっていたので夕方まで休養。夕方からぼちぼち活動を開始して、会場に向かいます(^^ゞ
会場
は、かんぽの宿の一括売却バルクセール(複数の不動産をまとめて一括で売却すること)の目玉商品に含まれていた事が判明して話題となったラフレさいたまです(^^ゞ

鳩山さん
疑問唱えるのももっともで、流動性が無く値段がつかない地方の旅館などはバルクセールでも良いと思いますが、ラフレさいたまのような都市部の物件に関しては個別案件として競争入札にするのが適正な売却方法かと思います。そもそも簿価ベース(市場の価格ではなく日本郵政の帳簿上の残高)で価格を査定する事が間違ってますが(^^ゞ

さて、前置きが長くなりましたが、一次会は日本料理屋


徐々にアルコール回りますが、真面目な話もしております。最近、法人化について考えることがあるので、Sさんにその話をすると、

源:これから物件を増やすなら節税でなくてもやはり法人化して黒字の決算を3期出した方が信用金庫とかから融資を引きやすくなりますかねぇ(-_-;)

Sさん:今は赤字の方がセーフティーネット保証が受けられるから、黒字が良いとは限らないよ(^^)


シャープなアドバイスを頂きます。やはり実際に会社経営をされている方は発想が違います(^^ゞ

続いて二次会はいつものバー。


武蔵の社長さんから会社の今後の展望などについて話を伺います。不動産投資をする上では物件以前に大切なのが業者選び。簡単には修正がきかない高額な投資であるので、信頼できる業者と出会えるかが重要です(^^)
売買不動産業者
大手が良いとは限りません。あたくしの経験上ある程度の規模の会社になると、営業担当目標の設定(要するにノルマ主義)など顧客の信頼よりも会社が儲かる為の制度がシステム化されているので、むしろ大手は信頼出来ません(>_<)
その点、武蔵さんの場合社長の顔が見える会社なので安心します(^^)
今日はちょっと武蔵さんを褒めすぎました(^^ゞ

きょうはこれから1年間たまった領収書の整理などをぼちぼち始めます(-_-;)
[ 2009/02/01 14:02 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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