給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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滞納発生と入居審査のポイント(^^ゞ

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管理会社からの家賃明細を見ていると。11月入居した入居者からの家賃が入っておりません(-_-;)

正月
で金融機関が休みだから締め日の関係上、来月になるのかと思いながら、念のため、管理会社にメールをすると、
まだ入金になっていないです(;_;)


との返信。購入時から住んでいる入居者で1ヵ月滞納してる人は1人いるのですが、自分で決めた入居者で初めて滞納くらいました。でも、この入居者には滞納保証会社付けてるのであたくしは涼しい顔してます(^^ゞ

恐ろしい
もので、予感は的中します。入居申込の際に、


不動産屋:本人フリーター、
親自営業です(-_-;)

といった内容で滞納時にお金を取りにくい臭いがプンプンしたので、
源:保証会社は必須だね(;一_一)


としておいたのが大正解。自分が請求する事を考えてめんどくさそうな人だけ保証会社を付けて契約します(^^ゞ

基本的に初期督促は管理会社が行うのですが、あたくしの場合、一般媒介で好き勝手に他の会社で入居者を決めてくるので、めんどうそうな入居者の場合、保証会社をつけて管理会社には手間をかけないように配慮してます(^^)

いつも不思議に思うのですが、クレジットカードの限度額銀行の融資枠は本人の属性(勤務先とか勤続年数など)によって異なりますが、家賃保証会社の保証料は料金は家賃の50%とか一律の設定で属性による変動がありません。上場会社の法人契約も無職の場合も保証料が同じというのはどう考えてもおかしいです(-_-;)

つまり、大家側から見れば、属性の悪い人ほど保証会社の利用はお得という事になります。あたくしの物件の場合、属性の悪い入居者のみ保証会社を利用し、大手の法人契約や本人も保証人もある程度の規模の会社の勤め人の場合、保証会社は付けておりません(^^ゞ

あたくしの物件
からは貸倒れのリスクが高そうな入居者の契約しか回ってこないので、保証会社から見たら非常に嫌な大家です(^^ゞ

さて、部屋を借りる際に良く入居審査なんていいますが、実際は

不動産屋:申込みです(^^)
○○に勤めている方で、保証人はお父様で○○にお勤めですがいいですか(;一_一)
大家:いいよ(^^)


と、裏でやっているだけです。ここで、入居者属性に不安があると、

大家:保証会社付ければいいよ(;一_一)


といった展開
になります。中には何も考えずに保証会社を必須にしている大家さんもいるかもしれませんが(^^ゞ

さて、本当はノウハウなのであまりブログには書きたくないのですが、マニアックなブログをポリシーとしているので少しだけあたくしの入居審査基準を公開します(^^)
【良い属性】
?上場会社法人契約
?中会社規模以上法人契約
?上場会社勤務
?上場関連会社勤務
?勤続年数3年以上
?保証人実家が持家で親が現役勤め人
?勤め先で電話が取り次げる会社

【悪い属性】
?正社員以外の労働者
?無職
?独身で40代以上
?勤続年数1年未満
?保証人実家が貸家で親が年金
?勤め先で電話が取り次げない会社
 (例:タクシー会社、運転手、建設会社など)

一番重要なのが勤め先
。滞納が深くなると、手紙を無視し、電話にも出なくなります。そうなると勤め先に電話を掛けて捕まるかが重要になります。請求書携帯電話への着信はシカト出来ても、勤め先への電話はシカト出来ません(-_-;)

あたくしの場合、悪い属性?~?どれかに当てはまれば、まず保証会社を必須条件として契約します(^^)
入居の間口は広くしておりますが、このあたりのリスク管理はしっかり行っております(^^)

さて、予告ですが、近日中に皆さんが気になる、確定申告時の住民税の支払方法による会社バレについて、マニアックな内容を執筆します(^^)

では、明後日が、衛生管理者の試験なのでこれからまた勉強します(-_-;)
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[ 2009/01/25 17:23 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

宅建取得のすすめ

今日は、振替休日でサラリーマン業はお休みです(^^)
さて、2週間前から本気モードで始めた第一種衛生管理者試験の勉強ですが、2週間でこのくらいの量を

本気で学習したら、もう合格レベルまで到達してしまいました(^^ゞ
模擬試験を9回
解いたら、2回目を除き8回は合格点が取れたので、気を抜かなければ本番も大丈夫かと思います(^^)

資格試験
では、モチベーションピークを本番に持ってくるのが大切です。試験は来週なのですが、既にピークに達してます(^^ゞ
資格試験はあまり勉強しすぎると、本番で息切れして失敗するので、来週の本番まではほどほどに勉強してモチベーションのピークを維持するようにします(^^ゞ

資格試験は受かる事が全て
です。きっと学校の先生が聞いたら怒りますが、あたくしの考え方として、60点で合格の試験の場合、努力した90点よりも、超手抜き学習での61点合格の方が美です(^^)

衛生管理者
の場合、過去問そのままの焼き直しが多いので、まじめに勉強するよりも、過去問をどんどんこなして誤った答えのパターンを覚えるのが合格の近道。学習した感覚としては2週間適正学習期間です(^^)

たとえば、ユーキャンの通信教育の案内などを見ると6ヵ月が標準学習期間に設定されております。確かに、真面目に学習すると6ヵ月位はかかるボリュームですが、受かるための学習は2週間で十分。合格だけを考えた場合、真面目に学習したら5ヵ月半は無駄な時間となります(;一_一)

さて、前置きが長くなりましたが物取引主任者資格試験(宅建試験のの正式名称)の受験を目指す方も多いかと思いますが、あたくしの経験上、宅建は6ヵ月が適正学習期間。うち3ヶ月は本気モードで学習すれば合格ラインに到達出来ます。資格試験で一番重要なのはテキスト選び。テキストを間違えて選んでしまうと、合格も遠くなります。
資格マニア
を自称するあたくしのテキスト選びのポイント
薄くてゴロ合わせが多いテキスト

がおすすめです(^^)

あたくしは
3年前に

この2冊を独学で、宅建と管理業務主任者に同時合格する事ができました(^^)

らくらく宅建塾
は、用途地域や重要事項説明必要事項など暗記が大変な所に全てゴロ合わせがあるので、他のテキストだと苦労する部分楽にクリアする事ができます。まるかじりマン管は要点が100項目に分かれていて、一番薄くてインプットに時間がかからないテキストでした(^^ゞ
ちなみに、務主任者は、宅建試験の翌日から勉強を始めて合格。おまけで取ったような資格です。宅建は

どのくらい学習すれば受かるのか(;一_一)


といった疑問の声が聞こえそうですが、あたくしの経験上最初3ヶ月は毎日1時間、後半3ヶ月は平日2時間、休日4時間らくらく宅建塾の問題集シリーズを一通り解いてトレーニングをすれば合格ラインに到達出来ます。

宅建
は所持していると、不動産業者からも一目おかれますので、事業的規模でマンション経営をしている方是非、取得をお勧めします(^^)

さて、今日はこれから税理士さんと面談します。青色申告会は入っているのですが、サラリーマン業をしていると使いにくいので、金額次第では青色申告会をやめて、税理士さんに依頼しようかと思います(^^)
[ 2009/01/19 10:01 ] 資格マニア | TB(0) | CM(5)

新年挨拶回り

土曜日は新年の挨拶回りに行ってきました(^^)
休みなのに7時に起床
するのでとっても健康的です(^^ゞ
まずは、武蔵コーポレーションに訪問今後の投資方針を伝え、あたくしの器に見合う物件と融資情勢の変化などがあれば引き続き情報提供頂けるように依頼します(^^)

その後は宇都宮に向かうのですが、減量中なので武蔵さんの事務所がある北与野から大宮駅まで歩きます(^^ゞ

いつもは湘南新宿ライン
のグリーン車で行くのですが、せっかく大宮にいるので久々に新幹線で向かう事にします(^^)

なんか、出張っぽくていいです(^^)

新幹線の中でも衛星管理者の勉強
をしますが、

新幹線は早いので、30分かからずに宇都宮に到着します(^^ゞ


電車で宇都宮に行った時
は、いつも駅前で市営のレンタサイクルを借ります。たったの100円で1日乗り放題。管理会社と物件は数キロ離れているので小回りが利いて便利です(^^)

まずは、管理会社に訪問来月決行する「出ていかせない作戦」(近々書きます)について説明し、最近の情勢についてお話を伺います
今までは宇都宮は東側の方が人気エリアだったのですが、新築がバンバン建っているのと、東側には工場が多いので、今はやりの派遣切りの影響今後はどう変化するか分からないといった貴重な情報を伺います(^^)

管理会社で歓談
していると、

あれっ源さんじゃないですか(^^ゞ


武蔵つながりのIさん夫妻と遭遇。後ほどあたくしの物件を見学しに来ることになりました(^^)

管理会社を出た後
は、自転車なので、宇都宮駅周辺で良く売りに出る区分ワンルームマンションの外観や周辺環境のチェックを数棟します。最近は宇都宮駅周辺の区分ワンルーム200万円台、利回り20%近くで売りに出る事もあり、思わず衝動買いしそうになります(^^ゞ

やはり不動産の基本は現地訪問図面上では同じような概要でも、安く売りに出る物件は、値段相応に管理が悪く安くない物件は築年数が古くても管理が行き届いているのが良く分かりました(-_-;)
一度、物件を見ておく
と、安い売り物件が出た時に瞬時に判断が出来ます(^^ゞ

その後はみんみん(宇都宮の有名な餃子専門店)の本店に行き、遅い昼食を取ります(^^ゞ

自転車なので
、普段、車だと通れないオリオン通り(宇都宮中心部の商店街)も視察に行きます(^^ゞ

シャッター商店街が多い中、オリオン通りは活気があるので安心します(^^)

その後は物件にいき、定期掃掃除を実施していると、Iさん夫妻がやってきますせっかくなので一緒に帰りましょうというお言葉に甘え、帰りはIさんの車に同乗(ありがとうございました♪)させて頂くことに致しました(^^)

帰りの車内ではプチ宇都宮会の開催同じ地域に物件を所有する仲間がいると何かと心強いです(^^)

その後は、家の近所のマックで2時間近く衛星管理者の勉強をしてから帰宅。ブログでも衛生管理者の受験宣言をしてたので今月は勉強漬けで頑張ります(*_*)
[ 2009/01/12 15:48 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

資格マニア始動

あたくしの趣味の一つに資格取得というものがあります(^^ゞ
今週から本腰いれて、第一種衛生管理者の勉強
をしております(^^ゞ

衛生管理者
50人以上の従業員がいる会社には配置義務があるのですが、保有者が少なく不足している資格です(^^ゞ

上司:経費で出すから取ってよ(;一_一)

源 :会社のお金で取らせて頂けるなら喜んでやります(^^)


というやりとりで、あたくしが資格取得に向けてトライすることになったのですが、一応、国家資格なので、1ヵ月位は本気モードで学習しないととても合格ラインには届きません(*_*)

あたくしのサラリーマン業は第二種で良いのですが、資格マニアのあたくしは絶対に一種を取らないと満足できないので、最初から第一種で受験します(^^)

あたくしがいつもする事ですが、

資格受験の時
は、あらゆる所で受験宣言をして、プレッシャーをかけて恥ずかしくて落ちる事が出来ないように自分を追い込みます(^^ゞ

不動産にはあまり関係ないと思いますが、サラリーマン業では総務関連にも携わっており、ビル管理会社との窓口の担当をしているのですが、

2ヵ月に一度、空気環境測定


なるものがあり、何かの法令に関連してるとおもったら、衛生管理者の学習をしていたら出てきました(^^ゞ
※中央管理方式の空気調和設備を備えつけている建築物の室で事務所の用に供されているものは2ヵ月に一度、有害物などの作業環境測定をおこなわなければならない。

居住系の収益物件の運営で必要
なのはせいぜい消防法令程度の知識ですが、オフィスビルなどになると、こういった幅広い知識が必要になるようです(^^)

さて、今日はこれから宇都宮に行ってきます(^^)
詳細はまた、三連休中に更新します♪
[ 2009/01/10 08:51 ] 資格マニア | TB(0) | CM(0)

お正月の過ごし方(^^)

新年あけましておめでとうございます(^^)
今年も、不動産投資に特化したマニアックなブログポリシーとして更新していきますので、
宜しくお願いしますm(__)m

さて、今年のお正月パソコンばかりいじっております(^^ゞ
と言ってもネットサーフィンをするわけではなく家庭内LANの基盤構築です(^^ゞ

みなさんはパソコンのバックアップ取っておりますか?最近はPCも大容量となり、あたくしのパソコンにも過去の税務申告のデータ物件関連の資料、大量の写真データなど消えてしまったら困るデータが満載。そこで年末に少々値が張ったのですがネットワークハードディスクを購入しました(^^)

家庭用
ですがRAID1対応※なので、メインのパソコンのフォルダと同期が取れるように設定パソコン内、HDD×2台と同じデータが3箇所に保存されることになり、家が火事にでもならない限り、データが飛ぶ事は考えにくいと思います(^^ゞ
※ミラーリング。ハードディスクが2台入っていて同じデータを2つ同時に書き込んでバックアップする。1台のハードディスクが壊れても、もう1台にデータが残るので2つ同時に壊れない限りデータが飛ばない。

ちなみにこの分野は専門外ですがサラリーマン業でもシステム環境の基盤構築とかにも携っている(サラリーマン業では指示するだけで面倒な事は全部業者にやらせますが(^^ゞ)ので、ど素人ではありません(;一_一)

あと正月にいま流行り

ウルトラモバイルPCを買ってしまいました(^^ゞ
小さいですが、ネットをするには十分。一応、イーモバイルも持っているので、これで電車の中や外出先、昼休みに喫茶店でお茶を飲みながらブログの執筆なんて事も可能になります(^^)

お正月もあと2日。今日はウルトラモバイルPCでのんびり遊びたいと思います♪
[ 2009/01/03 12:39 ] 未分類 | TB(0) | CM(5)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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