給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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今年の反省と来年の目標

クリスマスサンタさんからカゼのプレゼントを頂いてしまい、5日間寝たきり最初の2日間は、熱が39度もあり、パソコンの画面を見る事も出来ない位しんどかったです(;一_一)

2008年
100年に一度の金融危機なんていわれておりましたが、現物不動産投資がメインのあたくしはほどんど損失を受けませんでした(^^ゞ

不動産仲間
からも株やFXで大損した話はたくさん聞きましたが、現物の不動産で失敗したという話は聞きません。はやりインカム重視での不動産投資物件購入までのハードルが高い分、上手くいく可能性が高いのでしょうか(^^ゞ

さて、2008年の一番大きな出来事としては、ブログを始めた事かと思います。趣味が一つ増えただけでなく、ブログを書く事により大家仲間とより深い交流が出来るようになりました(^^)

取材も受ける事も出来ました
し、2~3年続けていればきっとあたくしがポリシーとしているマニアックな不動産投資本が書けるくらいネタが溜まると思います(^^ゞ

2009年は1室でも増やす事を目標とします(^^)


以前にもブログで書きましたが、不動産のキャッシュフローは絶対に株とかデリバティブでは運用しないと決めているので、普通預金は着実に増加していきます。何もしなければ、宇都宮の物件が築40年になるまでアパートローンが続くので、何とかしてこのキャッシュフローを複利で不動産で運用したいのですが、銀行様がお金を貸してくれません(-_-;)

このまま普通預金でお金を寝かせておくわけにはいかないので、来年は、区分マンションとかの現金買いへの転身も考えたいと思います。

では、皆さんよいお年を♪
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[ 2008/12/31 10:32 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)

ビックトゥモローに登場します(^^)

本日発売のビックトゥモローにあたくしが登場しております(^^)

ブログのトップに取材・執筆依頼歓迎なんて書いておいたらこんなに早く取材を受けるとは思いませんでした(^^ゞ

ビックトゥモローがきっかけで、初めてあたくしのブログを見る方も多いとおもいます(^^)
とりあえず、ブックマークと応援クリックをお願いしますm(__)m


あたくしのブログ
不動産投資に特化したマニアックなブログである事をポリシーとしております。サラリーマン業が多忙な関係上、毎日の更新する事は難しいのですが、何があっても週に1回の更新は怠らないようにしておりますので、定期的にチェックしてみて下さい(^^)
(今週は頑張って頻度を上げて更新します)

ビックトゥモロー
と言えば10代後半の頃に良く読んでおりました(^^ゞ
あたくしは、10代の頃は非常に独立願望が強く19歳の時には勢いだけで実際に登記して会社を作ってしまった事もあります(-_-;)
(それが上手くいかなかったので今はサラリーマン業をしているのですが(^^ゞ)

その時学んだ事として、事業を営む上で、最も大変で大切なのが品物を「売る」事かと思います。どんなに優れた商品であっても、営業力が無ければ売上が上がらず倒産する事になります(-_-;)

良い物を作れば自然に売れる(-_-メ)


なんていう職人さんや技術屋さんもいるかと思いますが、あたくしの考え方として、品物は2流でも営業力が強い会社の方が間違い無く収益性は高いと思います。不動産投資に例える新築アパートよりも利回りの高い中古アパートを満室にした方が儲かるのが良い例です(^^ゞ

不動産貸付業
(大家業の事を正式にはこう言います)の良い所は、入居者の募集という一番大変な営業のプロセスを賃貸不動産屋さんにアウトソースできることにあると思います(^^)

大家さん
が不動産屋さんのカウンターに座ってお客様と接する事は出来ないので、賃貸業者を回ったり電話をして、自分の物件に入居者を紹介してくれるように、仕向けるしかありません。大家さんをサラリーマン業に例えるなら管理職の営業部長のようなものです(^^ゞ

大家業
をしていると、管理会社、賃貸営業、売買営業、銀行、リフォーム業者、同業者(大家仲間)と様々な方とのお取引やお付き合いがありますが、賃貸営業に対するマネジメント(いかに自分の物件を案内させるか)が成功を大きく左右すると思います(^^)
[ 2008/12/25 05:57 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)

不動産忘年会in伊香保温泉(^^)

今週の土日オーナーズクラブの忘年会伊香保温泉に行ってきました(^^)

宿泊先の旅館に行く前水沢うどんを食べに行くというので、土曜日は高坂PAで待ち合わせ。

あたくしの国産車
ポルシェとベンツに挟まれて伊香保温泉へ向かいます(^^ゞ
途中で水沢うどん食べて

伊香保温泉の旅館に到着します(^^)

去年の忘年会
は、不動産談義ばかりしてほとんど温泉に入らなかったので、今年はそのような事が無いように、到着早々に皆で露天風呂に入ります(^^ゞ

その後、旅館の会議室に移動して勉強会あたくしの講師デビューです(^^ゞ

テーマは、「営業ノルマ達成に協力して満室に?!」~8室をわずか13日間で満室にした方法~ということで、このブログでも少し紹介させて頂いたゲリラ作戦をもっと深く掘り下げた内容を紹介しました(^^)
30人くらい
のキャパであれば、人前で話す事に抵抗はないのですが、良く考えたら1時間話しっぱなしというのは初めての経験パワーポイントのノート機能(プレゼン資料とは別に話の内容などをメモする機能)に展開を書いて、準備していたのですが、ほとんど見ている余裕がありませんでした(*_*)

大きな失敗としては、時間通りに収める事を意識しすぎて、一番最後に質問を受け付けるのを忘れてしまいました(;_;)
やはり
このあたりは訓練が大切かと思います。ビデオ撮影をして頂いたので、問題点を検証して改善したいと思います(-_-;)
(オーナーズクラブの皆様。お聞き苦しい内容ですいませんでした)

勉強会が終わったら、宴会。皆さんの自己紹介武蔵コーポレーションの社長から表彰状の贈呈(ありがとうございました♪)などがあります(^^)

続いて2次会。旅館の会議室貸切で、家族連れの方以外はほぼ全員参加

なにせ泊まりなので、続いて3次会石段街を通り

近所のラーメン居酒屋に移動。人数が多いのでコタツ付の個室でいい感じです(^^)

3次会が終わり、再び温泉に浸かったら午前1時。あたくしはここで就寝zzz…
一説によると他の部屋では午前4時まで不動産談義が続いたそうです(^^ゞ
翌朝、皆で集合写真を撮影
して
解散
となりました(^^)
今年の忘年会
では、FXで大損した話や、会社経営者の方からは秋から急に景気が悪くなった話など、景気の悪さ肌で感じました。今年の後半は何かと暗い話題が多かったですが、来年もみんなで楽しく温泉に行きたいです(^^)
[ 2008/12/21 20:25 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

満室チームで大成功! 全国どこでもアパート経営 読みました(^^)

サラリーマン業は本社系の内勤なので普段はあまり出張や外出がありません(-_-;)
しかも、最近はテレビ会議システムなんて余計なものがあるので、電車で15分の拠点との会議もテレビ会議になり外出出来ません(;_;)ひどい時は北は北海道から南は九州まで5ヵ所くらいをテレビ会議で繋いでしまうので、会社から一歩も出ないで会議をしてしまいます(;一_一)

そんな時、出張族や営業の方は、移動中に読書時間が確保できるので、うらやましく思います(^^ゞ

さて、前置きが長くなりましたが、今日は珍しく社用での外出があったので、移動時間を利用してこのあいだ発売された投資家けーちゃん「満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営」読みました(^^)

感想
一言で言うならば

物件探しのノウハウから大家業の経営ノウハウまで、文字数も情報料も多くてとってもお買い得な一冊。


しかも、アマゾンで購入すると沢さんとの対談音声が付いてくる特典付なので、アマゾンで買った方がお買い得です。(上のリンクの中に詳細が書いてあります)

最近サラリーマン業の課題の関係上、読書ばかりしております。だいたい、読むのは会計関係システム関係の本が多いのですが、やっぱりあたくしは不動産の本が一番好きです(^^)

会社の関係で読まなければいけない、システム関係の本をそっちのけて今日一日で一気に読んでしまいました(^^ゞ
[ 2008/12/17 00:47 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

忘年会という名の勉強会

早いもので今年もあと15日を切りました(^^ゞ

今年は物件を増やす事は出来ませんでしたが、不動産系の飲み会などに積極的に参加
(といってもたまにですが(^^ゞ)したので、物件を所有する投資家の皆さんと接する機会が多い1年でした(^^)

金曜日
武蔵関係のいつもの仲間との忘年会
めずらしくサラリーマン業を6時で終わらせ
て会場へ駆けつけます。普段は残業するのが当たり前の業務量なので、たまに6時で帰ると上司が変な顔をします(;一_一)

半分以上がいつものメンバー
先月の終わりに、宇都宮物件の決済が終わり、晴れて宇都宮会の構成員になったIさんKさん宇都宮ローカル情報満載の内容の濃い話をします(^^ゞ

毎度の事
ですが、2次会まで参加


終電
の時間がヤバくなり慌てて解散となります(^^)

土曜日
は、財布の中身レポート忘年会に参加
こちらはどちらかというとオフ会に近い忘年会ですが、この手の飲み会は1人で行ってもだいたい誰か知っている人と会います(^^)

1次会
では、あかちゃんこと赤井さんに初めてお会いする事が出来ました。空室だらけで購入した宇都宮の物件を満室にするまでには赤井さんのブログの内容をかなり参考にさせて頂いたので、お礼を申し上げます(^^)

その後は、色々な方情報交換をします。最近の融資情勢の話や、この状況下で2億の物件を先月決済した話なども伺います。最近の特徴として、融資の引き締め後に物件を購入する方は圧倒的に1都3県の物件が多い気がします。やっぱり東京に通勤できる場所の物件を所有する方は羨ましいです(-_-;)

続いて2次会。たまたま沢さんの向かい側に座ったので、色々と貴重なお話を伺う事ができました(^^)

さて、ここからがある意味での本題。ここまで読んで、感じていらっしゃる方もいるかと思いますが、良く読むと不動産の中身が無い話になっていると思います(^^ゞ

なぜこの手の飲み会に参加するか
といえば、最大の目的は情報収集です。やはり最新融資情勢の話や悪い話など、不動産のディープな情報はネット上やブログには出てきません。あたくしも、融資情勢の話などは銀行の担当者とかに偶然見られると困るので基本的にブログにはあまり書きません(;一_一)

金曜も土曜も非常に良い話を沢山聞いたのですが、あまりネット上には書けない話が多いのです(;一_一)

ネット社会
ですが、不動産は基本的にアナログな部分が多い世界。やはり、沢山の成功者と顔を合わせて信頼関係を築いて行く事が大切かと思います(^^)

さて、来週武蔵の忘年会伊香保温泉に行ってきます勉強会の講師をあたくしがするので、今日は内容の確認など準備をします(^^ゞ
[ 2008/12/14 10:13 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

あなたの習慣は何ですか?

先日、某誌の取材を受けた際のテーマが「習慣について」でしたので、今日はあたくしのおすすめの習慣について書いてみたいと思います(^^ゞ

ビジネスマンの方が良く済新聞を購読されている方は多いと思いますが、あたくしのおすすめはTV東京の朝5時45分からのモーニングサテライトを毎朝視聴する事です。かれこれ5年近くほぼ毎朝欠かさず見ております(^^)

といっても、早起きは大変なのでいつも、家主業用のアクオスケータイでタイマー録画して通勤途中に視聴しております(^^ゞ
日経
には日経の良さがあると思いますが、所詮新聞。ニューヨークの場中に原稿が締め切られるので、せいぜい深夜2時くらいまでの動きしか載ってません。ちなみに、TV東京系のニュースだと23時からのワールドビジネスサテライト(通称WBS)をご覧になっている方も多いかと思いますが、情報量の多さから言うとWBSよりモーサテです(^^ゞ

モーサテ
は冬であれば日本時間の朝6時にニューヨーク市場が終わるのでリアルタイムの情報収集を出勤前にする事ができますし、ニュースの半分がアメリカ経済の話です(^^)

思い返せば、サブプライムCDS(Credit default swap。一言で言うと企業の倒産保険のようなもの)なんていう最近の流行語モーサテでは世間で流行る数ヶ月前から取り上げられておりました。あたくしはそんなに詳しくはないのですが、確かサブプライムという言葉が大流行したのは、昨年の8月にBNPパリバがファンドを凍結したのが、きっかけだったと思いますが、モーサテでは昨年の5月くらいから頻繁に取り上げられていたのを記憶しております(^^)

つまり、モーサテを毎朝みていれば今回の不動産市況の変化信用収縮去年の5月にはある程度、予見出来たことになります。といってもあたくしも天才ではありませんので、なんとなくという空気を感じ取るくらいで確信は持てませんでしたが(^^ゞ

1棟物件を所有してからは、やはり地価金利動向を以前よりも気にするようになったせいか、アメリカ経済の動きについても強い関心を持つようになりました。そういった意味ではサラリーマン業にもプラスに働いております(^^)
[ 2008/12/08 00:43 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

マンション管理士試験受験してきました(^^ゞ

昨日はマンション管理士の試験を受験してきました(^^ゞ

宅建を受験された方は分かると思いますが、物取引主任者と務主任者とマンション理士は不動産系資格の3点セットのようなもので、ハマってしまうと3つとも制覇しないと気が済まなくなります(;_;)

ちなみに、管業とマン管の出題範囲は同じ宅建とも半分位はダブってます(^^)

馴染みが薄い方の為に簡単に解説しますと、
宅建  → 不動産屋
5人に1人配置義務
管業  → 
マンション管理会社が組合30棟管理毎に1人配置義務
マン管 → 名称独占
※資格。管理組合側のコンサルタント
※「マンション管理士」と名称を名乗れるのは資格者だけ。業務独占資格ではないので、無資格でもマン管業務は出来る。

といった内容となります。よくマンション管理士というと

マンションの管理人の資格ですかあ(-_-;)


勘違いされますが、マン管は深く突っ込んだ区分所有法の話や浅く広い所では建築基準法や水道法、消防法などさまざまな範囲から出題され、合格率10%以下の難関な国家資格です(^^ゞ

あたくしも、宅建と管業は同じ年に合格したのですが、マン管は3回目の受験です(;_;)

マン管は短期集中型の資格なので、1年中勉強するような資格ではありません。直前2ヵ月の集中学習が合否を左右します。実際、あたくしも管業は宅建の試験が終わってからの1ヵ月の学習で合格しました(^^ゞ

さて、言い訳になりますが、今年の受験はサラリーマン業が超多忙でまったく勉強が出来ませんでした(;_;)

でも、1万円もする受験料を払ってるのでもったいないので、模擬試験のつもりで受験してきました(^^)
もちろん、受験料教育研修に係る費用なので、100%経費計上です(^^ゞ

勉強不足で落ちるのが分かっていての受験
なので、受験票上の集合時間30分前なのですが、余裕ぶっこいて10分前に到着します(^^ゞ

とりあえず、気楽な気持ちで問題を解いて、見直しもせずにさっさと終わらせ

4択だから、間違って合格しないかな(;一_一)


などと、都合の良い事を考えます(^^ゞ

今年の問題の中から、不動産投資家の方に親しみ易そうな問題を紹介します。
(面倒な方は読み飛ばして下さい)


問17 甲マンションの201号室の区分所有者Aは、甲マンション管理組合が規約でペットの飼育を禁止していたにもかかわらず、同室をBに賃貸するに際してペットの飼育もできると虚偽の説明をした。このため、賃借人Bは、当該規約でペットの飼育が禁止されていることを知らないまま同室で犬を飼うに至った。この場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Bはペットを飼ってもよい居室として201号室をAから賃借しており、また、甲マンションの区分所有者でもないから、犬の飼育を継続することができる。

2 B飼育の犬がエレベータを汚したため清掃費用を要した場合、甲マンション管理組合の管理者は、Aに対し、そのことによる損害賠償を請求することができるが、Bに対してはできない。

3 Aを除く甲マンションの区分所有者全員が、当該規約違反を理由に犬の飼育の停止の訴えを提起する場合、Aを被告とする事ができるが、Bを被告とすることができない。

4 Bが入居後規約に従って犬の飼育を止めざるを得なくなったことによって損害が発生した場合、Bは、Aに対し、Aが虚偽の説明をしたことを理由として損害賠償を請求することができる。


あたくしは慣れっこですが、法律問題というのはなぜ、こんなに読みにくいのでしょうか。問題を翻訳しました(^^ゞ


問17 ペット禁止の分譲マンションを大家がペット可で貸して、借主がペットを飼った。正しいものはどれか。

1 ペット可で借りてるから借主は継続してペットを飼える
2 借主のペットの犬がエレベータを汚した場合、管理組合は大家に損害賠償請求は出来るが、借主には出来ない。
3 大家以外の分譲マンションの区分所有者全員がペット飼育禁止の裁判を起こす場合、大家を相手に裁判は出来ても、借主を相手に裁判は出来ない。
4 借主がペットが買えなくなった場合、大家がペット可と偽った事を理由に損害賠償の請求が出来る。

(答えは最後)


大家が勝手にペット可で貸してしまうなんて、区分マンションで起きそうな問題ですね(^^)
ちなみに、この問題。かなり易しい方。これより難しい問題が全部で50問出題されます(^^ゞ

先ほど、資格予備校の解答速報で自己採点。まるっきり勉強しないで受験した割には29点(管業5点免除なので5点足してます)。解答速報の合格予想点ラインが34点なので、勉強しなかった割にはいい線いきました(^^)

区分マンションをバルク
(過半数近く所有の方)でお持ちの方。あたくしがマン管取得したら、是非、顧問にお願いしますm(__)m

区分でも手続き次第で、バンバン臨時総会開いて、好き勝手に修繕とかする事が出来ます(^^ゞ


そんな感じで、今週も不動産に絡んだ週末でした(^^)

答え
1→× 規約が優先だからペットは飼えない
2→× 損害賠償は家主と借主の両方に出来る
3→× ペット禁止の訴えは占有者(借主)に対しても可能
4→○ 借主は虚偽説明した大家に損害賠償請求できる
よって答えは4。
[ 2008/12/01 07:07 ] 資格マニア | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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