給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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大規模修繕施工会社が倒産

今日は久々に千葉の区分マンションのお話です(^^)

先週の水曜に区分マンションの管理会社から「総会資料在中」と書いた封書が送られてきました。

定期総会
5月なのになんで総会資料在中なんだ(;一_一)

不思議に思いながら開封すると、なんと臨時総会の開催通知(正確には招集通知)。議題

大規模修繕工事
にかかる●●会社民事再生申立に伴う経過報告及び工事再開に伴う工事代金支払い方法変更の件

と書いてあるのでさらにビックリ(*_*)
千葉の区分マンションは大規模修繕工事をしているのですが、なんと発注先のゼネコン民事再生法の申請をして事実上、倒産してしまったのです(-_-メ)

議案の内容
を見ると、要するに「明日から工事を再開する代わりに、工事代金を工事完了後一括払いから出来高払いに変更すること」の決議を求める

といった内容です。
年に1度の決算報告など、法定要件で必須な議案の総会は書面で議決権を行使しますが、今回は議案が議案なので、出席する事に致します(^^)

マンションに着くと


こんな感じで足場がかかったまま、2週間以上も工事が中断しております。

通路も


こんな状態で放置されております(-_-メ)

このクラスのマンションだときっと足場を解体するだけでもベンツが1台買える位の金額がかかるはず。足場を組んだまま工事を中断するなんて、人質を取っているのと同じです(-_-;)

結論から、議案に同意するのが最良策
でどうにもならないので、総会では○○会社に文句を言う事に注力することにします(-_-メ)

さて、総会が始まる前に、理事長(区分所有法的には管理者が正しい呼称ですが(^^ゞ)さんに挨拶

源:
貸しっぱなしで住んでないので何にも出来なくてすいません。今日は議題が議題なので、出席しました(^^ゞ
理事長:
わざわざすいません。○○会社も来ますからどんどん言ってやって下さい(-_-メ)

定時になり、総会が始まり、まずは○○会社から経過説明があります(>_<)

え~今回はこのような事態になり大変ご迷惑をおかけして誠に申し訳ございませんm(__)m

起立
して深々頭を下げるのでまるでテレビの記者会見でも見ている模様です(^^ゞ

え~、、、、、○月に再生計画を出して○月に再生計画をスタートして当社は再出発を図る予定です(-_-;)

質疑応答になり、さっそく嫌な質問を沢山ぶつけます
(-_-メ)


一応、物取引主任者、務主任者ビジネス実務務検定2級有資格者サラリーマン業では法務業務にも携ってます。何も知らない住民だけのマンションと思われなめてもらったら困ります(-_-メ)

きっと、ふつうの人民事再生法のプロセスなんぞ、理解していないでしょうから、あたくしが住民代表みたいなものです(^^ゞ

源:○月に再スタート
って、それは裁判所が再生計画を認可する事が前提で、裁判所が再生計画を認可しなければ、破産手続に移行するでしょ。そしたら、塗装とか○年保証がある工事の保証はどうなるの(-_-メ)

ちょっと解説。民事再生法破産手続ではありませんので、会社の存続を前提とした手続です、裁判所から再生計画が認可されなければ破産手続移行して会社は消滅する事になります。民事再生から破産手続に移行した最近の事例とすれば、ぞうのマークの引っ越し屋さんの会社が良い例でしょうか(^^ゞ

○○会社:
え~。建設業の場合、前例からいって破産に移行することはまずなく会社は存続するものと考えておりますが(;_;)

源:それは裁判所が決めることで
会社が存続するかはまだ分からないでしょ(-_-;)要するに、最大のリスクは会社が消滅した場合、施工後に瑕疵が出てきても保証出来ない点ですね(-_-メ)

○○会社:その通りです(;_;)


源:
うちのマンションの工事をしている下請け業者再生債権となっておたくの被害を被った会社はどのくらいあるの
(-_-メ)

※再生債権=民事再生法によって満額払ってもらえなくなる売掛金など

○○会社:工程表の完了している部分です(;_;)


源:損した分は帳尻合わせ
の為に手抜きする事は十分考えられますよね。どのように牽制するつもりですか。塗装とか防水とか見た目はわからずに3年、5年たってから判明する手抜きがあるでしょ(-_-メ)

○○会社:え~いままで以上に厳しく管理して、、、、、(;_;)


この点に関しては、今回の大規模修繕工事発注責任施工方式(倒産した会社が監理も施工もする)ではなく設計監理方式(施工は倒産した会社だけど監理監督は別の会社)で発注していたので、そのあたりの牽制が出来ている事は確認しているのですが、嫌がらせで質問します(^^ゞ

他の住民
からは
工事が中断した損害賠償はどうするんだ(-_-メ)
こんな状態で工事中断して慰謝料は(-_-メ)

なんて意見もありましたが、あたくしは職業柄リーガルマインドがかかっているので、そんな主張が通らない事は百も承知なので、引き続き嫌がらせの質問に注力します(^^ゞ

源:1億近い発注額の弁済期を早める
ということは、おたくの今までの調達金利がいくらか知りませんが、仮に調達金利3%としても支払時期を四ヶ月早めたら、実質100万の値上げですよね(-_-メ)
※1億×3%÷12ヵ月×4ヶ月=100万

○○会社:そういう事になります。申し訳ございません(;_;)


あまり言うとかわいそうなのですが、今後の為にも詳しくてうるさい区分所有者がいるマンションである事をわからせておかなければなりません(-_-メ)
質問はほどほどにしたつもりですが、質疑応答の6割位はあたくしの質問であったと思います(^^ゞ

結局、予想通り議案は可決。明日から修繕工事が再開させることになりました(^^)

しかし、みなさん管理組合の運営には無関心なのでしょうか。このような議案にもかかわらず、出席はわずか2割程書面による議決権行使が約半数。といった状況です(-_-;)

こんど詳しく書きますが、管理組合運営は会社経営と同じです。理事会は取締役会みたいなもので、総会は株主総会みたいなものです。ほとんどの議案の決議は過半数で出来ますので、区分所有マンションでも過半数の所有権を有していれば、招集通知で議案を通知するなど所定の手続さえ行えば好き勝手にいじる事か可能です(^^ゞ

マンション管理士
受験日まで約1ヵ月。そろそろ受験勉強まじめに始めます(^^ゞ
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[ 2008/10/27 02:43 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

金融危機は不動産投資に有利?!

株安と円高急激に進んでいるので、FXをやっている方は拠金やロスカット真っ青になっている方も多いと思います(-_-;)
ちなみに不動産投資のロスカットは競売ですが(^^ゞ
いままで
、現物株、信用取引、FX、商品先物、不動産と一通りの投資は行いましたが、長期保有インカム重視の不動産投資は空室を埋めてしまえば基本的にポジション調整や相場を意識しなくて良いので安心。気になるのは日銀の金融政策決定会合だけです(^^ゞ

今回の金融危機はあたくしのように変動金利でアパートローンという多額の借金を抱えている方にとっては、利上げが遠のくのでむしろ有利なのではないでしょうか(^^ゞ

さて、不動産投資と同じく日銭が入るのがFX。以前、宇都宮の物件を購入した時にほぼ全ての金融資産を一度キャッシュポジションに戻していたのですが、このところの急激な円高であまりに安いので久々にFXを再開。思わず20万ランドほど衝動買いしてしまいました(^^ゞ

でも平均すると1ランド9.5円前後で建てたポジションなので早速含み損を抱えております(>_<)
でもランドは1日1円くらいは平気で変動するのであまり気にしないようにします(-_-;)

2棟目の頭金
溶かさないようにほどほどに運用したいと思います。
[ 2008/10/25 03:51 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

激戦区札幌の賃貸事情

9月末からサラリーマン業が忙しく、いつのまにか週に1回の更新になってしまいすいませんm(__)m

あたくしが物件を探す時の基準として「札幌・福岡・大阪は除外」というのがあります。札幌供給過剰地区。福岡空室率日本一大阪は単に大阪人が苦手(大阪の不動産業者とうまくやっていけるか不安)といった理由です(-_-;)
今日は供給過剰で有名な札幌地区のお話
をしたいと思います。といっても、あたくしは札幌に物件は所有していないので、机上で分かる話になりますが(^^ゞ

収益物件の購入を考えると
、利回りなどの指標から必ず検索に引っかかるのは札幌地区の物件となります。何も知らないと

札幌は100万人都市だから賃貸需要の心配はないだろう(;一_一)


なんて考えますが、大きな間違いです(^^ゞ

札幌は
、不動産投資家では有名な供給過剰地区です。大手賃貸業者のサイトで検索してみればわかりますが、築年数が古い単身物件に極端な供給があります(;_;)

良く聞く話ですが、敷金礼金0はあたりまえ。さらに、春からの入居を押さえる為に、10月からフリーレントなんて荒業まで、札幌は何でもありのマーケットです(^^ゞ

こんな状況
で、管理会社まかせにして、賃料明細を眺めるだけなんていう安心した賃貸経営が出来るわけがありません(-_-メ)

先日の北海道旅行で購入した北海道版の賃貸情報誌

を見てみたら、良く分かります。まず、礼金あり物件はほとんどありませんほとんどの物件が敷1ゼロゼロです。良く読んでいると

新築物件でもゼロゼロはあたりまえ
保証人不要保証会社保証料無料貸主物件でないのに仲介手数料無料なんて物件まであります。こんなケースは仲介手数料や保証料までを家主が負担しているのでしょうか(;一_一)

賃貸情報誌
にはインターネットだけではわからない情報が満載札幌に住んでいたら、2年毎ゼロゼロの新築物件だけを住み歩くなんていう、家主にとっては非常に嫌な住み方も出来ます(^^ゞ

こんな感じで家主側には恐ろしいマーケットですが、借りる側にとっては天国のような状況(>_<)

他にも札幌は雪国なので駅徒歩5分でも遠いらしく、徒歩10分とかはありえないらしいです。その上、ロードヒーティングや除雪など管理にも費用がかかります。まだ物件を持っていない方は、こうした現状をしっかり把握しないと痛い目にあいますよ(>_<)
[ 2008/10/19 16:54 ] 未分類 | TB(0) | CM(6)

クモの巣との戦い

すっかり1週間ぶりの更新となりすいません(;_;)
先週は、土日続けての休日出勤
だったので、12日間連続出勤はさすがに堪えました(*_*)
世間は3連休
ですが、今日は休日出勤だったので、あたくしは2連休。しかも1日は労働力投入だったので、実質的な休みは1日でした(;_;)

そんな感じで土曜日は12日ぶりの休息で、一日中家に引きこもり(-_-;)
十分充電して、日曜は、朝6時に起床して宇都宮に向かいます(^^)

なぜ、6時起きかって声が聞こえますが、単にETCの通勤割引が目当てだったりします(^^ゞ
予定通り、通勤割引が適用になる8時前に大泉ICを通過。連休中日と思って甘くみてたら、
羽生IC渋滞30キロ(*_*)

なんて表示があるではありませんか(;_;)
渋滞回避も手慣れたもので、さっそく予定変更して草加ICまで行って国道4号で行く事にします(^^ゞ
東北道が渋滞でも国道4号はそんなに混まないので、渋滞してるときは、国道4号を使ってもだいたい同じ位の時間で着くことが出来ます(^^)
せっかく国道4号で来たので途中、上三川IC近くのジョイフルで寄り道します。

今日の訪問は高圧洗浄なので、特に買うものは無かったのですが、超大型ホームセンターを見て歩くと、いろいろとヒントがみつかります。途中で、ケルヒャーの高圧洗浄機用の2メートル近い延長具を見つけ、
あとはハシゴがあれば、足場が無くても外壁の高圧洗浄が自分で出来る(^^)
なんてナイスアイデアが浮かびました。ジョイフルでブラブラしていると、宇都宮会構成員トミーさんより電話。トミーさんも宇都宮の物件に向かっているというので、夕食を一緒に食べる事にします(^^)

まずは高圧洗浄。ホースとダルマコードでひっぱって3Fから始めます(^^)

きっと読者の中にも、物件をまだ持たずに健美家で検索して夢ばかり見てる方がいらっしゃると思いますが、1棟物件を買うと、あたくしのように12戸の小さい物件でも、この程度の掃除は日常茶飯事です。まちがっても、オーナーは家賃を受け取るだけなんてことはあり得ません(;一_一)

今日は廊下だけでなく、天井などを念入りに洗浄します。うちのマンションは購入時に外壁塗装をしたのですが、雨ダレが目立たない場所は純白のホワイトに塗ったのですが、夏はそこにクモの巣が沢山はられてしまうのです(;_;)
いちいち、タワシでこすってたらカッタルイので、高圧洗浄機でまとめて除去します(^^ゞ

階段上の高いところも、こんな感じで、水圧を最強にして洗うと、

きれいになります(^^)

蛍光灯周りも、昼間で電気が付いてないのと、野外電灯だから多分防水だろうと、少々の水は気にせずに洗います(^^ゞ
清掃前

清掃後

3F~1Fまで、今回は天井から廊下まで、立体的にやったので5時間はかかったでしょうか?パッと見きれいになったので、入居者様にも喜んでいただけると思います(^^)

日も暮れてきた
ので、トミーさんに電話。トミーさんの物件の近くのファミレスで一緒に夕食を食べます。もちろん、接待交際費に計上して、税金がかからないメシです(^^ゞ

お互い、東京近郊
に住んでいて、物件がある宇都宮で逢っているのに、なぜか地元で知り合いとあっているような錯覚がします(^^ゞ

食事の後はいつものように極楽湯で風呂に入り、帰路につきました(^^)

ところで、あのキャンセルくらった部屋はまだ埋まりません(;_;)やはり宇都宮の9月はダメですね~。調子に乗って家賃を上げたのがいけなかったのかも知れません。サラリーマン業も落ち着いて来たので、対策を考える事にします(;一_一)
[ 2008/10/14 06:59 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

会社に監禁中

旅行中は3回も更新したのに、久々の更新となりすいませんm(__)m

監禁と書いたらおおげさですが、旅行から帰った後は、半期末で毎日朝7時半から23時まで残業と休日出勤の激務なので、事実上の会社監禁状態(;_;)
いちおう、サラリーマン業はコンプライアンスにうるさい会社なので残業代はきちんと全額出るのですが、100時間ペースで残業していると
金はいらんから、はよ帰らせてくれ(-_-メ)

という心境になってきます(;_;)

明日は、せっかくハッピー&リッチアパート経営フェスタ2008に行く予定だったのですが、休日出勤で行けなくなってしまいました(;_;)

でも、夜に宴会があれば参加する予定なので、お会い出来る方もいるかもしれません(^^)

さて、あたくしのサラリーマン業は、本社系の仕事なので、明日の休日出勤は事務所のレイアウト変更の立会いです。ついでに、システム分野で業者に頼むと高い、一部の配線工事と設定変更自分でやってしまう予定。
サラリーマン業でも労働力投入を行ってしまいます(^^ゞ


はやり大家業精神が出てきます。労働力投入浮くお金は数十万ですが、会社の金なのが悲しいです(;_;)

では、明日に備えて寝ます(-_-)zzz
[ 2008/10/04 00:48 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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