給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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流動性は大切

北海道旅行もあと一日となりました。
明日の今頃
はもう羽田についている頃です(;_;)

さて、今日は不動産における流動性について話したいと思います。良く、地方都市の物件

高利回り物件。利回り30%!


なんてのがありますが、賃貸需要は勿論大切ですが、はたして売買需要はどうなのでしょうか?流動性が無い物件の場合、

不動産屋:買いたい人が入れば値が付くけど、いなきゃいくら下げても売れないよ(;一_一)


なんてことにもなりかねません。表に流通してくる高利回りの物件は、結局、買い手がいなくて値段が下がっていき、結果として高利回りになる。といったスパイラルになるのではないでしょうか。

さて、旅行では知床半島にいったのですが、こういった流動性の少ない地域でのアパート経営というのはどうなのでしょうか?車からみかけた

写真右側のアパート。北の国から2002のロケ地で有名になった羅臼の町から少し離れた場所ですが、空室率を確認すると以外にも2棟6室中、5室が埋まってます。でも、あたくしが地主ならこんな流動性の少ない場所にはおっかなくてアパートは建てられません(>_<)

さて、途中でよった

セイコーマート
(北海道のコンビニ)で北海道版のアパマンショップの賃貸情報誌を購入供給過剰激戦区札幌賃貸情報も満載なので、後でじっくり読みたいと思います。

では、明日にそなえて寝ます(-_-)zzz
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[ 2008/09/23 23:17 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

三連休の過ごし方?

先週は、直ぐに続きを書こうと思ったのですが、先週はサラリーマン業が激務で終電帰りが続いた為、一週間もたってしまいました。不動産投資に特化したマニアックなブログにする事をポリシーとしているので更新に時間がかかる事がありますがご容赦下さいm(__)m

さて、武蔵のセミナーの後の二次会で気分良くなってふと、家主用の携帯を見ると着信があります。留守電を確認すると

「急遽キャンセルしたい」ということですいません(;一_一)


がーん(;_;)キャンセルをくらってしまいました。

不動産屋:忙しくて
必要書類をなかなかお店に持ってこられないので、入居が少し遅れるかもしれません(;一_一)

源:キャンセルくらうと困る
ので、住民票とかは後にして、滞納保証会社の承認番号だけ取ればいいから、予定通り金曜日までに鍵渡せるように手配して下さい(-_-メ)

なんてやりとりがあったので、キャンセルの予感はしていたのですが、がっかりです(;_;)

今まで、キャンセルは4回くらった
事があるのですが、そのうち3回は予感が的中しております(^^ゞ

売買と違って、賃貸の場合、証約手付なんてことはしませんので、申込みから鍵渡しまで募集を止めるリスクは100%家主の責任です(^^;

たまに、
入居は1ヶ月先でもいいですか(^^ゞ
なんて入居者
もいますが、そういった時は、1ヶ月先までの家賃をフリーレントにして、直ぐに契約をして、鍵を渡してしまいキャンセル出来ないようにするなんてテクニックもあります(^^ゞ

武蔵セミナーは三次会まで出席
したので、帰宅は終電近かったのですがまずはセミナーから帰り、すぐに10社くらいに募集再開のメールを送信。三連休の中日はゆっくり過ごす予定だったのですが、急遽変更して宇都宮に営業に行く事にしました(;_;)

起床が遅れ
ETCの通勤割引の時間が過ぎていたのと、めずらしく東北道が事故渋滞でしていたので、久しぶりに国道4号で向かいます(;_;)
渋滞時間を考慮すると30分位しか時間は変わらず、高速料金が節約になるので、これも立派な労働力投入でしょうか(^^ゞ

今日は不動産屋回りがメイン。まずはパセオ(宇都宮の駅ビル)の駐車場に車を止めて、駅付近の不動産屋から回ります(^^)

宇都宮
の不動産屋ではだいぶ顔が売れたのでしょうか。最近はお店に行っても
お部屋をお探しですか(;一_一)
と声を掛けられる事は少なくなり、
お世話になっております(^^)

あたくしの顔で家主と判別してくれる不動産屋が多くなってきました(^^ゞ

その後は物件の方角の不動産屋を中心に車で回ります。全部で10件ほど回ったでしょうか。けっこうハードです(;_;)

ポイントは、依頼した会社は全ての店舗に顔を出す事です。たとえば、駅前の店舗に依頼をしていても、支店にも顔を出さなければ物件の存在が周知されません(>_<)あと、忘れられないように定期的に顔を出すのも大切です。

不動産屋は
けっこうアナログな所があるので、メールだけでなく、(ファックス)や実際に会って話しをしないと、なかなか物件を覚えてもらえません(>_<)

本日現在、まだ申込みには至っておりませんが、はやり顔を出した効果があったのか今週は空室確認の電話や案内が何件かありました(^^)

よく、新聞広告に
オーナーは家賃を受け取るだけ!
なんて広告
がありますが、収益が上がる(これ重要です)マンション経営はそんなに甘くありません。

最近
健美家のリンクから訪問される読者の方が増えておりますので、ハッキリ申します。

不動産投資は甘くありません(>_<)


株やFXと違い、インカム重視の不動産投資は簡単に止める事は出来ないので、長期間にわたって、物件を維持管理していく強いマインドが必要です。これから物件を購入される方は、きちんと覚悟を決めてから購入する事をおすすめします。
[ 2008/09/21 23:09 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

四連休の過ごし方

先週はサラリーマン業が激務で終電続きだった為、更新できずすいません。三連休の過ごし方?を書く前に四連休を迎えてしまいました(^^ゞ

これから
4日間、北海道へ旅行してきます。旅行にパソコンを持参しているので?は後で執筆してアップします(^^;

便利な時代になったもので、カード会社のラウンジでこうしてタダでコーヒーを飲んでブログの執筆を行っております。


旅行先で物件の見学でもできれば、経費計上できるのですが、今回の旅行は東北海道でアパート見学とは無縁なので経費計上も出来ません(;_;)

家族や従業員がいれば、福利厚生費で社員旅行扱いという手もあるのですが、独り者なのでそれも出来ません(;_;)

不動産を絡めて出張扱いに出来ないと、旅行も何か損した気分です(^^;

では、もうすぐ搭乗なので行ってきます~
[ 2008/09/21 07:26 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

三連休の過ごし方?

土曜日は武蔵コーポレーションセミナーに行ってきました(^^)

セミナーのテーマは「いかに銀行融資を攻略するか」であり、物件情報よりも興味がある内容です(^^ゞ

物件が宇都宮
なので、お察しの方も多いかと思いますが、宇都宮の物件は武蔵コーポレーションで購入しており、武蔵さんとはもう2年近くのお付き合いとなります。武蔵さんは売って終わりではなく、購入後のフォローを大切にしており、武蔵で物件を購入した人だけが入ることができるオーナーズクラブなんていう組織もあり、大家業を行う上で心強い仲間とも知り合う事ができました(^^)

今回は武蔵主催のセミナーだった為、参加者の半分くらいは既に武蔵で物件を購入したオーナー仲間です。なにせ開始時間が14時からと早かったので、セミナー終了後の懇親会、2次会、3次会と出席して23時近くの解散となりました(^^ゞ

有料セミナーなので、内容については割愛しますが、1棟買える現金を持っている人なんてほとんどおりませんので、お金が借りられないと収益物件は買えません(>_<)

物件検索ばかりして、まだ物件を所有していない方アパートローンはそんなに甘くありません(;一_一)

物件検索はほどほど
にして、自身の年収や金融資産を全て打ち明けた上で、信頼出来る業者に相談するのが物件取得への近道ですよ(^^)

もし、武蔵さんに相談される際は大家の源さんの紹介と一言いって頂くと、たぶん対応が違うと思います(^^ゞ

なにか今日は武蔵さんの宣伝になってしましました(^^ゞ

では?に続きます(^^)
[ 2008/09/16 01:37 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

入居申込(^^)

いつものように、遅い昼ごはんを済ませ、仕事を始めるとたまらなく睡魔が襲ってきました(-_-)zzz

いま何時かと大家業用の携帯を見ると時間は午後3時。でも、よく見ると不在着信があるではありませんか(^^ゞ
慌てて確認すると留守電に

申込書書いてもらったから、部屋を押さえて(;_;)


と入っているので、眠気も吹っ飛び、直ぐに電話します(^^ゞ

源:
すいません、仕事中で電話出られなくて。申込?
不動産屋:
いま、保証会社の回答待ちです(^^)
源:
保証会社付ければいいけど、どんな人(^^ゞ
不動産屋:
うちの提携先のお店に勤務する水商売の女性です(;一_一)

またまた、水商売の方です。法人契約かと思ったら、個人契約とのこと。なんでも勤続が長く(といっても5ヵ月ですが)なり、お店の借上マンションを退去しなければならなくなったとか(;一_一)

やはり、繁華街まで徒歩圏の立地の為、うちのマンションの入居者繁華街に勤務する大手法人の方か水商売の方に決まることが多いです(^^ゞ

しかも今回は、IHとウォシュレットも導入したので、家賃を3千円上げたにも関わらず、リフォーム後わずか10日間で申込です♪

この部屋の前の入居者は募集家賃より3千円も値引きをさせられ、安く入居していたので合計6千円の家賃アップに成功です(^^)

マンション経営は女性に好まれる空間を目指せば間違いありません。なぜなら、女性が住める部屋は男性も住む事が出来ますよね(^^)
そんな感じで、基本的に女性の入居は大歓迎。とくに入居者が若い女性になるとマンションの資産価値まで上がったような錯覚がします(^^ゞ

良いことばかり
書きましたが、鍵を渡すまで気が変わってキャンセルとか考えられるのでまだ安心できません。来週の入居予定なので大丈夫かと思いますが(^^ゞ

まもなく秋の転勤シーズン
ですが、他の部屋で退去が出ない事を祈りますm(__)m
[ 2008/09/10 00:57 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

労働力投入の効率

あたくしの場合、いままで、退去後のクリーニングやリフォームについては壁紙の張り替え以外は全て自分で対応しておりましたが、最近決めた事があります(;一_一)
室内清掃は基本的に業者に発注する
ことにします(^^ゞ


最初
、物件を購入した時は8室空室でしたので、
1室21,000円×8室=168,000円と結構な金額なのと、満室にするまでは汗をかかなければいけない
という信念の基、自力で全室クリーニングをして満室にしました(^^ゞ

清掃といえば、去年、5年居住したヤニ部屋yanibeya

すごいでしょ(-_-メ)


を退去後に自分でクリーニングしたら、10時間もかかってえらい目にあいました(-_-メ)

このときは、
クリーニングは同じ料金
だから、ヤニ部屋とかめんどうなのは業者にやらせて、楽な部屋だけ自分でやろう(^^)
と考えていたのですが、こないだの退去の部屋は通常のレベルの汚れにもかかわらず以前のヤニ部屋と同じ位の時間がかかりました(>_<)

よくよく考えると、最近は清掃も凝りだしてきてしまい、ワックス剥がし用の洗剤まで買ってきてフローリングを洗ってしまうとこまでやってしまい、以前よりもどんどん掃除をする範囲が増えてきております(;一_一)

あたくしは凝り性なので、自分でやりだすとキリがないので、今後は基本的に清掃は業者に任せる事にします(;一_一)

いろいろな労働力投入を比較しますと、やはり設備取付に労働力投入するのが一番効率が良いです(^^)

クリーニング    頼むと  2万円 労働力投入10時間(;_;)
IHヒーター取付  頼むと1万5千円 労働力投入15分♪
ウォシュレット取付 頼むと  7千円 労働力投入30分♪
ドアホン取付    頼むと1万5千円 労働力投入15分♪

こんな感じで、クリーニングは時給に直しても2000円にしかなりません(;_;)

但し、サラリーマン業でも共通する事ですが、やはり現場の苦労を知る事は大切です。逆にいつもは業者任せの方、いちど自分で掃除してみてはどうでしょうか(^^)
[ 2008/09/08 00:27 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

今後の方針

最近、
キャッシュフローをどう運用するか

について真剣に悩んでおります(;一_一)

物件を持っていない方からすれば、嫌味にしか聞こえないかもしれませんが、既に1棟持っている方ならこの気持は分かるかと思います。

うちの物件は築10年の物件をお決まりの某都銀の30年ローンで購入しております(^^ゞ

だいたい、家賃に対する毎月の返済額は半分くらいなので、現在は運営経費を引いても3割~4割のキャッシュフローが生まれておりますが、30年ローンということは、売却をしなければ築40年になるまでアパートローンの返済は続きます(>_<)

どこかの本で書いてありましたが、このままですとまさに「ゆでガエル」状態であり、なんとかして運用しなければなりません(^^ゞ

もちろん、不動産から生まれるキャッシュフローには一切手をつけておりませんので、普通のサラリーマンよりもかなり早いペースで貯蓄が増えていきますが、このまま普通預金で眠らせておくわけにはいきません(;一_一)

今後の方針
として、2棟目まではキャッシュを潤沢にする為にもLTV(借入金の割合)やROI(投資収益率)を重視し、手元資金を厚くしたまま5千万~1億位のS造かRC造の中古1棟マンションを買い、3棟目以降木造新築など築年数の新しい物件を組み込んだポートフォリオを形成していくのが理想なのですが、あたくしの力不足なのかなかなか銀行様がお金を貸してくれません(>_<)

いろいろと情報収集をするのですが、現在は中古物件での直担アパートローンのハードルは高く、耐用年数の範囲で頭金を3割以上入れて、保証会社を使った融資か、新築物件などでなければ融資がつきにくい模様です(>_<)

単純に考えて
、完全にマイナスキャッシュフローになる住宅ローンよりも賃料収入があるアパートローンの方が120%安全かと思うのですが、なぜ金を貸さないのか不思議です(>_<)

そこで、ちょっと優先順位を整理したいと思います

? 利回り、LTV重視で5千万~1億の中古1棟物件購入
? LTV重視で5千万位の新築アパート購入
? 利回り重視で頭金を投入して3千万位の中古アパート購入
? 1千万以下の小型アパートを現金購入
? 7百万位の土地を現金で買って上物をローンで新築アパート建築
? 5百万位の戸建賃貸を現金購入
? 3百万位の区分マンションを毎年1室購入


いちおう番号を振りましたが、?が一番望ましいのは言うまでもありまえんが、?~?はどれがもっとも良いのか研究中です(^^ゞ

?
?の場合、現金で買った直後に国金から融資を受けて直ぐにお金を引き出す(借りる)事もできるから実質手元キャッシュはあまり減らないのではないかと思います(^^ゞ

次に、最近、良く考えるのが、?の区分マンションで、
宇都宮に毎年1室づつ区分ワンルームを現金で買い増やしていく

なんて戦略は立地や賃貸業者について1棟物件との相乗効果があり効率経営が出来ておもしろいかもしれません(^^ゞ

ただ、こんど詳しく書きますが、区分マンションは金額こそは小さいですが、管理組合の財政状況などをきちんと分析してから買わなければならないため、考え方によってはかえって1棟物件より危険を伴う投資です(-_-;)

こんな感じで、毎日悩んでおります(>_<)
[ 2008/09/02 01:51 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

空室清掃。フローリングを丸洗い?!

土曜日は宇都宮の物件の空室清掃と草むしりに行ってきました(^^)

着いてまずビックリ。以前お話したゴミは散乱していなかったのですが、今日はなんと机が放置されております(-_-メ)

うちの入居者
の仕業かと思いますが、このまま放置しておくわけにもいきませんので、あたくしが東京に持って帰り粗大ゴミで捨てる事にします(-_-;)

到着が遅くなったので、まずは草むしりから。6月に除草剤をまいたのですが、雑草がかなり生えてきております。まだ直ぐにはむしらなくても良いレベルですが、空室があるので、内覧時に印象が悪くなってはいけないのでむしります(^^ゞ

草むしりは案外早く1時間もむしればこんな状態だったのが





こんなにきれいになります(^^)







いつも思う
のですが、あたくしは雨男なのでしょうか。草むしりを行おうとする日や除草剤をまこうとする日はかなりの確率で雨が降ります。今回もせっかく草をむしった後に除草剤をまいたにもかかわらず夜には雨が降ってきました(;一_一)

さて、次は部屋清掃の続きを行います。基本的に壁紙とクッションフロアの張り替えは業者に任せることにしております。この部屋の壁紙はあまり汚れておらず張り替える必要はなかったのですが、前オーナーがピンク系の花柄のセンスのない壁紙を張っていたので、このままだと男性の入居者が見込めない為、入居ニーズが半減してしまいます。費用はかかりますが、オーソドックスな白系の壁紙にすべて張り替えました。こういった所に経費を惜しんではイケマセン(>_<)

最近やっている
事ですが、壁紙のついでにトイレのクッションフロアを張り替えております。どうですか?
張替え前

張替え後

安っぽい柄ではなく、必ず分譲マンションのフローリングみたいな木目調のCFを指定して張り替えさせるだけでこんなに印象が違います!トイレは面積も狭いので費用も8千円くらいこんなにグレードアップすることが出来るのでおすすめです(^^)

前置きが長くなりましたが、あとは先々週にやり残したフローリングのワックス掛けを行います。最近では清掃もだんだんレベルが高くなってきたのか今回はワックス剥がし用の洗剤を買ってきて、

こんな感じで念入りに丸洗いしております(^^ゞ洗った後はフローリングを乾かしてワックスをかけると。

どうですか?光ってますよね!こんなにピカピカになります。やはり「ワックスはたっぷりと厚く塗る」のがポイントですね(^^)

次にキッチンもいろいろとセットして

完璧
に仕上げ、入口にスリッパを置いて完成です(^^)

普段は運動する機会がないので、たくさん汗をかく事が出来てとっても健康的な労働力投入でしたが、今日は筋肉痛です(>_<)

なんとか9月中には入居者が決まるようにしたいと思います(^^)
[ 2008/09/01 02:25 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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