給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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銀行融資はタイミングと決裁者次第?!

今日もサラリーマン業でヘロヘロ(>_<)
ですが、健美家のブログランキングに登録して頂きましたので、頑張って更新します(^^)

以前にも少し書きましたが、銀行の融資基準というのは本当に分かりません。よく、
銀行は晴れの日に傘を出す(-_-メ)

なんていいますが、あたくしの頭の中では銀行というのは基本的に金を貸してくれないところだと思っております(^^ゞ

さて、去年の12月までRC1棟物件のフルローン融資に積極的だった某都銀ですが、実はあたくしが6年前に千葉の区分マンションを買う時は、住宅ローンにもかかわらず、なんと独身を理由にお断りを受けております(;一_一)

6年前に
当時の年収の4倍で返済比率わずか15%の住宅ローン断ったくせに、2年前には年収の10倍近い額のアパートローンを融資して頂いております(^^ゞ

皆さんご存じかと思いますが、現在はこの都銀も年収1000万以下に対するアパートローン融資を規制した為、あたくしも今はもう借りる事が出来ません(;_;)

こんな感じで、銀行屋さんというのは、世間の流れによって融資基準をコロコロ変えたりします(;一_一)

次に、決裁者によっても変わってきます(>_<)
あたくしの事例でいいますと、当時は年収に関わらずブロック毎の決済だったので、不動産屋を通じてあるブロックで融資可否の打診をお願いした所、「様子見」とお断りに近い回答だったのですが、別の不動産屋を通じて打診をお願いした所、問題無く話が進み、宇都宮の物件を購入する事が出来ました(^^)

ほかにも良く聞く話ですが、力がある不動産会社が銀行へ話を持ち込んだ場合や銀行の融資ノルマの締切が近くなる9月や3月になると、銀行側が急に積極的になります(^^ゞ

こんな感じで同じ銀行でも次期決裁者によって、結果が180度変わってきます(>_<)
アパートローン
は圧倒的に断られる事が多いローンです。一度ダメだった銀行でも、時期や支店を変えて持ち込むと案外借りられるかもしれません(^^ゞ

不動産は物件も大切ですが、あたくしの場合、融資が付いた時が買い時だと思っております(^^)
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[ 2008/08/26 01:14 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

法人契約に家賃は関係ない

さて、8月も残すところあと1週間。昨日あたりから急に賃貸業者のテレビCMが頻繁に流れるようになり、まもなく秋の異動シーズンがやってきます(^^ゞ

今日は千葉県の区分マンションのお話です(^^)
大家のみなさんは、家賃設定にはとても頭を悩ますと思いますが、法人契約をターゲットとした物件は基本的に家賃を下げてはイケマセン(;一_一)

千葉県内に所有する3LDKの区分マンションは、もともとは住宅ローンで買った中古物件なので利回りは8%程度ですが、分譲賃貸、小学校5分以内、最上階、敷地内駐車場確保と、賃貸するにはとても素敵な物件です(^^)
ちなみに入居者は過去3回入れ替わっておりますが、3回とも誰でも知ってる大手企業の法人契約で決まっております(^^ゞ

あたくしの今の住まいも借上社宅
なので分かりますが、法人契約で社宅を探す人は会社上限家賃で絞りこみ、家賃を高い順に並べ替えてネット検索します(^^ゞ

そうです。法人契約の場合、家賃を払うのは会社なので家賃なんぞ関係無いのです(;一_一)

法人契約がターゲット
となる物件の場合、家賃設定をする上で重要なのは割安感よりも「需要となる法人の会社上限額に合致しているか」が重要となります(^^ゞ

次に
法人契約をターゲットとした場合のポイントは「入居者の個人負担額を減らす」ことにあります。

通常、駐車場は個人契約となり借上社宅であっても会社によっては管理費・共益費は社員負担になるため、千葉の物件の場合、借りる人の事を考えて「管理費」「駐車場1台込み」の家賃で募集します(^^)

特に駐車場料金を家賃に含めてしまうのは入居者にとってはとてもありがたい話で、家賃が会社上限額を超えてしまう場合、「駐車場」を個人契約に分離して値下げをせずに契約をまとめる事も出来ます(^^ゞ

法人契約の入居者にとって、個人負担となる駐車場代が家賃に含まれる(つまり会社が払ってくれる)物件はとても魅力的な物件になります!

ちなみにあたくしの千葉の物件は築10年を経過した分譲マンションですが、敷金ヵ月(その上1ヵ月償却)礼金ヵ月の家賃13万前後の好条件で埋まっております(^^)

ちなみに礼金2ヵ月は全額、広告料か特典満載(商品券♪)で還元してるので不動産屋さんもホクホクです(^^)

10月の入居に向けてファミリー物件をお持ちの方は、近隣不動産会社に、法人契約の上限額の相場を一度調査してみてはいかがでしょうか?ちなみに東京近郊で大手企業がファミリー物件を借りる場合の会社上限額は合だいたい12万~13万位の模様です
[ 2008/08/24 18:13 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

空室リフォーム

日付が変わり、おとといになってしまいましたが、土曜日は退去となった宇都宮の物件のリフォームに行ってきました(^^)
宇都宮に行く時は、行きは8時か17時、帰りは22時以降にインターチェンジを通過してETCの通勤割引&早朝深夜割引で行くようにしております(^^ゞ

8時前にインターチェンジを通過出来るように、土曜なのにサラリーマン業と同じ時間に起床して出発します。去年の1月に物件を買ってから、何十回も行っているので、鹿沼インター(宇都宮市街の最寄)から物件まで行く道を走っていると、なぜか家に帰るようなホットした感じがします(^^ゞ

物件に到着してまず行ったのは鍵交換を行いました。物件で何かあったら困りますし、基本的に退去が発生すると鍵交換をします。余剰のシリンダーをローテーションで回して交換するだけなので、自分でやればタダで出来る上に、法人契約の場合、「鍵交換手数料」と称して自分の労働力投入を契約時に請求する事も出来ます(^^ゞ

交換方法は、こんな感じで、左側のピンを2本外して交換するだけなので、慣れたら3分で出来ます(^^)


さて、鍵交換が終わったら高圧洗浄機の出番です。ベランダも網戸もドアも浴槽も玄関もから何から何まで、洗える所はまずは高圧洗浄機で洗います。
網戸や


柵なんかも


手で洗うと面倒なので、全部高圧洗浄機で洗います。
ついでに、エアコンのフィルターやカバーなんかも一緒に洗います。

ベランダ清掃前



清掃後


どうですか!高圧洗浄機を使うと、素人なのに、プロがやったみたいにこんなにきれいになります(^^)


ベランダが終わったら、次は浴室。写真を撮り忘れたのですが、ドアのゴムパッキンのカビや黒ズミなんかも高圧洗浄機を使えば一発です。ただ、割らないように水圧を弱めたり、水しぶきがすごいので、タオルで押さえたりコツがいるのですが(>_<)
それ以外にも、洗面台の下なんかもスポンジで擦ると大変ですが、高圧洗浄機なら一発です(^^ゞ

次に玄関です。どうですか?


玄関清掃前



清掃後


こんなにきれいになります(^^)


高圧洗浄機の出番が終わったら、浴槽を洗っている所で、カビキラーとクレンザーが無くなってしまったので、江曾島のアピタ(宇都宮の方ならわかりますが)の所にあるマツキヨとダイソーに買い出しに行き、みんみん(宇都宮の有名な餃子専門店)で昼食です。東京人なのに、注文するときは

店員:ご注文は(^^)
源 :ヤキスイライス(;一_一)
(焼餃子、水餃子、ライスのこと)

なんて、感じで完全に宇都宮人に化けてます(^^ゞ

戻ってきてから
、浴槽の続きとトイレ、キッチンなど水周りを集中的に洗います。休み休みやっていたらあっという間に夕方になったので、今度はホームセンターにスイッチパネルやシャワーヘッドの買い出しに行き、管理会社にシリンダー交換をしたキーを預けに行き、壁紙やCFなど業者に任せる部分の打ち合わせの後、しばし雑談。宇都宮の賃貸情勢やエリア別の空室状況など非常に参考になる情報を得ることが出来ました(^^)

その後は物件に戻り、スイッチパネルの交換、IHヒーターの交換、ウォシュレット、くねくねミラーの取付などなど行うと時間は22時を過ぎます(*_*)

本当は1日で全部
終わらせようと思ったのですが、壁紙の張替る事にしたのと、体力の限界が来たので今日はここまでにして、スーパー銭湯でサッパリしてから帰りました(^^)

後は一番大切なワックスがけとPOPの取り付けを残すだけです。壁紙張替えが終わったら、来週か再来週にもう一度物件に行ってきます。
[ 2008/08/18 00:58 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)

親の物件

今週は夏バテで、たまに早く帰っても寝てしまい、更新できず、すいませんでしたm(__)m

さて、遅くなりましたが、この間の日曜日は親の物件のリフォームのお手伝いに行ってきました。

実はうちの父親も、4室のアパートと区分マンション1室の合計5室を所有しており、親子二代でサラリーマン大家なのです(^^ゞ

不動産投資をしている父を見て育った
影響なのか、大人になった時には、自分も大家業をやるのが当然というマインドが自然に形成されておりました。やはり大家業も血統が大事なのでしょうか(^^ゞ

さて、親の物件ですが、立地は両方とも東京の人気地区なので何の問題もないのですが、アパートはバブル期の3点ユニットかつ洗濯機共同利用の極小ワンルームなのが難点です(>_<)

去年の暮に、
もう7ヵ月も空いてるんだよ。どうしたらいいかなあ(;一_一)

と相談受けた時に、よくよく話を聞くと、購入した時から管理を任せている業者1社だけにしか募集を依頼していないことがわかりました。しかもその業者はこの時代にホームページもないようなのんびりとした不動産屋です。

いや~あそこは、長年お世話になっているから(;一_一)


と、大家業の本に書いてある空室が埋まらない大家さんの典型的な回答だったので、

部屋を埋めない不動産屋などさっさと
切れ(-_-メ)


説得し、敷金礼金0に条件変更をして大手賃貸業者数社に持ち込んだ所、直ぐに決まりました(^^)

ところが、あれだけ注意をしたにも関わらず、

まあ、決まったからいいよ(^^)


短期解約時違約金の特約を入れなかったので、わずか8ヵ月での退去となり、今回はグレードアップのリフォームのアドバイスを行うことになりました(^^ゞ

はやりゼロゼロでの募集は、確信的な一時利用を防止する為に、短期解約時の違約金特約は必須です(-_-;)

日曜日の夕方、ヤフオクで購入したテレビドアホンとIHヒーター、POPなどをもって物件に行きます。父はもともとDIYが好きな人なので、とっかかりだけ教えてあげれば後は簡単です。やった事がある方は分かりますが、IHヒーターの交換ははめこむ場所の形が合えば超簡単です♪

ドアホンも交換前


交換後


たったの12,000円でこんなにグレードアップします(^^)


キッチンも交換前


交換後


たったの18,000円でこんなにグレードアップします(^^)

(掃除前なのであとは掃除をすれば輝きます)

父も、もっと早くやればよかった(^^)と大満足。グレードアップしたので、家賃を3千円上げて募集する事を提案してみました(^^ゞ

さて、明日は朝7時出発で宇都宮の退去となった部屋のリフォームに行ってきます。

管理会社
の担当者からは
壁紙やらなくてもクリーニングだけでいけますよ(^^)

と連絡を受けてます。
空室対応はスピードが命なので、状況を確認して問題なければ明後日には入居出来るように、クリーニングを済ませようと思います(^^ゞ
[ 2008/08/15 22:16 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)

賃貸住宅フェア行ってきました

今日は、サラリーマン業を有給にして賃貸住宅フェア金持ち大家さんフェスティバル2008 inお台場に行ってきました(^^)

金持ち大家さんフェスティバルは14時からなので、賃貸住宅フェアを見られるのは、移動時間を考えると10時~13時の3時間くらいとなります(^^ゞ
10時に着くように行くつもりだったのですが、有給で気が緩むのか起きるのが予定よりも1時間遅くなり、11時の到着となってしましました(;_;)

サラリーマン業
では展示会見学で何度か来たことあるビックサイトですが、ここから会場までが遠いのです(;_;)駅のホームから会場まで、早歩きでも10分は歩くと思います。

賃貸住宅フェアの目的は情報収集です。いちいち立ち止まって、話を聞いている時間はないのと、アンケートや名刺交換をすると、後で営業電話攻撃を受けるので、ひたすらパンフレットの入手に注力します(-_-;)

1時間かからず
に、ほとんどのブースの前を通過してかなりの数のパンフレットを入手。きっと、このパンフの中に、これからの流行となるアイテムやヒントがあるはずです。土日でゆっくりと研究したいと思います(^^)

さて、そうこうしているうちに金持ち大家さんフェスティバルが開かれるホテル日航東京に移動する時間がやってきます(^^ゞ

日航東京の最寄りの台場駅まではゆりかもめで数駅なのですが、なにせビックサイトは駅のホームまでが遠いので、どうせ誰かと会うからタクシー相乗りでいけばいいや(;一_一)

なんて都合がいい事を考えていたら、某ブースでTさんとMさんと会い、計画通り相乗りでタクシーで日航東京まで移動する事に成功しました(^^)

金持ち大家さんフェスティバルは懇親会込で20時半まで参加。その後は宇都宮会構成員のKさん、Tさん、Aさん、Hさんと5人で新橋で2次会をしました。
会社帰りのサラリーマンばかりの新橋で、ラフな格好の大家5人で飲むのは気分がいいものです(^^ゞ
家に帰って、集めたパンフを広げると

こんなにありました(^^ゞ


3日間フェアにいった専業大家の方は、明日は休養日の方が多いのでしょうか?あたくしはサラリーマン業があるので、明日も6時半起きです(>_<)
こんなときは専業大家さんがうらやましくおもいます。
では、明日にそなえてそろそろ寝ます(-_-)zzz
[ 2008/08/08 01:46 ] 未分類 | TB(0) | CM(6)

夏の休日

まずは、土曜日。いつものように夕方から活動を開始。近所のケーズ電気に行くと、春にヤマダ電気でお一人様1台限り17300円だったウォシュレットが18800円で売っているではありませんか。空室が発生してからいろいろ探しましたが、量販店でみつけた最安値です(^^ゞ
さっそく、店員さんを捕まえて交渉。
源 :同じ型のウォシュレット。3月にヤマダ電気で17300円で売ってたんだけど同じ値段になりませんか(;一_一)

店員:う~ん。18000円までなら(>_<)

数百円で労力を使っても仕方ない
のでこれで買いました。でもとりあえず一言は言ってみるものです。おかげで今日の晩飯代が浮きました(^^)

そして、日曜日めずらしく朝7時に起床して休日らしい行動です。とあるルートにて、インビテーションを受けたので、ロック・イン・ジャパン・フェスティバルを見に茨城県のひたちなか市まで行ってきました(^^ゞ
基本的に旅行や遠出は大好きなのですが、不動産をやっていると、行ったことのない土地に行くのは、半分は情報収集のつもりで行くようにしております(^^ゞ
自分の物件は宇都宮ですが、水戸方面に物件を持っている仲間も多いので、距離感なんかもつかめて参考になります。
臨時駐車場から会場まで、ひたすら歩きました。往復で5キロ位は歩いたでしょうか?サラリーマン業をしていると、普段は会社で冷や汗しかかかないので、人間らしい汗をかくことも出来てとっても健康的な一日でした(^^ゞ
さて、帰る時にふとおもったのですが、さすが動員数14万8千人の大イベントだけあって、有り余っている周囲の土地もこんな感じで臨時駐車場に化けます。

ところが、このイベント。合計3日間開催されるのですが、駐車場が1日2千円もします(-_-メ)
下手したら、駐車場代で土地が買えてしまう(車の面積分の)のではないか(;一_一)
なんて考えてしまいました。さすがに、後で公示価格を調べたらそこまでは安い場所ではなかったのですが、この3日間のイベントだけで結構な収益が生まれたのではないでしょうか?
そういえば
、5年位前に鈴鹿サーキットに行った時も付近の農家が、みな貸し駐車場に転業して、ど田舎(地元のかたごめんなさい)の畑が1日5千円の駐車場に大変身しておりました(>_<)

なかなかないかもしれませんが、調整地域(建物の建築が出来ない所)の安~い田舎の土地でも駐車場の需要がある地域なんてのもあるのかもしれません。

さて、今週の木曜日はサラリーマン業を有給にして金持ち大家さんフェスティバル2008 inお台場に行ってきます(^^)

では、明日に備えてそろそろ寝ます(-_-)zzz
[ 2008/08/04 01:18 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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