給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
[ --/--/-- --:-- ] スポンサー広告 | TB(-) | CM(-)

ウォシュレットの必要性

空室が発生したので、退去にそなえて、IHヒーターやウエルカムバスケット用のセットなどは用意したのですが、ウォシュレットはなかなか安いものが無く、購入しておりません。
新品だと、以前にヤマダ電機であった17,300円が最安値だったのですが、量販店だと19,800円より安いのが見つかりません(>_<)

さて、以前にいろんな賃貸営業の方に聞いたのですが、

ウォシュレットは必要ですね~。最近の子はみんなウォシュレットが当たり前の世代ですから(;一_一)

とか
ウォシュレットが絶対条件の場合、入居するならつけてくれますか(-_-;)


といった回答が多い
ので、営業しやすくなるアイテムであることは間違いありません(^^ゞ

さて、このウォシュレットですが、はたして本当に必要なのでしょうか?単身者向け物件の人気設備ランキングでは6位ですが、あたくしの今の分譲賃貸の住まいには付いておりませんし、日常生活においてウォシュレットの絶対的な必要性は感じません(^^ゞ

IKEAのくねくねミラーは999円の少額投資で絶大な効果があるのに、2万円のウォシュレットを取り付けたからといって金額に比例して20倍の効果があるかといえば、そこまでの効果は絶対にありません(;一_一)

ただ、金額的には入居が半月遅れるくらいなら回収できてしまう金額なので、取り付けるようにしておりますが、本当に必要なのかは、トイレで取り付けをしながらいつも疑問に思います。
ウォシュレットは、入居者よりも賃貸営業のセールストークの為に必要なのではないでしょうか。

皆さんは、物件を借りる時にウォシュレットの有無は気になりますか?あたくしは、きれいな物件であれば、特に気にしません。
スポンサーサイト
[ 2008/07/29 02:21 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)

利回り重視。高利回りより低利回り?!

今日は利回りについて書きたいと思います。
利回りは高い方がいいに決まってるじゃないか(-_-メ)

なんて声が聞こえて来そうですが、利回りが低い方が良いケースがあります。それは、ズバリ、部屋を借りる場合です(^^ゞ

あたくしの今の住まいをちょっと紹介
しましょう。

【物件概要】
・最寄駅は東京近郊のデパートがある比較的大きな駅
・駅から徒歩3分以内
・RC高層マンションの分譲賃貸
・部屋は10階以上
・築3年以内で入居
・2LDK 約50平米
・家賃135,000円

一人ものがこんな良いところに住みやがって(;一_一)
と思われるかもしれませんが、サラリーマン業の借上社宅なので、自己負担は約6万円で住めてます。もっとも以前は約4万の負担だったのですが、バツイチになってから独身上限額を超えた約2万円が増額されてしまいました(><)

ところが、うちのマンション。分譲賃貸なので新聞広告を見ていると、たまに売り物件が出てきます。人気エリアの駅近マンションなので、50平米しかないのに、実勢価格は3000万~3500万といった所でしょうか(^^)
間をとって3250万で利回り計算
をしてみます。

13.5万×12ヵ月=年収162万
162万÷3250万≒利回り4.98%


なんと、利回り5%切ってます。
さらに管理費や修繕積立金を考慮するとエンドでの利回りは4%前半になると思います。とても、投資で買う事は出来ませんが、借りて住むにはとってもお借り得な物件です(^^)

高利回り物件
を買って自分で住んだら大損しますが、デベロッパーの利益がたっぷり乗っかった新築マンションや人気好立地の低利回り物件は自分では絶対に買わないから、賃貸でないと住めません(;一_一)

普段は高い方が良い利回りですが、賃貸物件に限っては、低利回りの方がお借り得感がある優良物件なのです(^^)
[ 2008/07/22 23:51 ] 未分類 | TB(0) | CM(4)

退去発生(:_:)

先週はサラリーマン業が忙しく、更新が出来ませんでした。すいませんm(__)m
そんな激務の中、ヘロヘロに疲れた残業中に家主業用の携帯をチェックすると管理会社からのメールがパソコンから転送されてきておりました。
8月13日で1室退去(;_;)
とのことでした
よりによってお盆休み真っ只中、人が動かない時期かつ壁紙張り替えなどが必要でも業者が休みな時期なので非常に嫌な時期の退去です(;_;)

普段は、「満室だとやることなくて暇です(^^ゞ」なんて
調子に乗ってるあたくしですが、退去が決まるといつも血が騒ぎます。誰かの本でも似たような事が書かれておりましたが、空室はガンと同じで放置するとどんどん転移する為、1日も早い治療が必要です。

普段は管理会社に対し対応が遅くても文句は言わないあたくしですが、
退去や空室の対応については、細かく進捗を確認します(;一_一)

退去後の対応
だけは超レスポンス良く行わなければなりません。さっそく、管理会社に指令をだすべく翌日に電話をしたのですが、あいにく担当者が休みの為、メールで連絡しました。

いつも行う事ですが、退去が決まるとまずは、
「本当に退去する日」
を確認してもらいます。実は、すでに引っ越し先の部屋が決まっているとかで予告日よりも早く退去する事は結構あります。このあたりを管理会社まかせにすると、退去予告日を基準にゆっくり動かれてしまう事があります。

ところが、管理会社からは
「早く出られれば協力するが、8月13日ぎりぎりの退去(;一_一)」

との返事がありました。おそらく次の部屋はまだ決まっておらず、これから部屋探しをするのでしょうか?家賃発生日までは当然いる権利があるので仕方がありません。むしろ、家賃発生中になるべく早く退去させようというあたくしの方がずうずうしいです(^^ゞ

今年から、退去した部屋にはウォシュレットとIHクッキングヒーターを取り付けて、家賃を少し値上げするようにしております。
賃貸経営は見た目が重要
です。よく、ミニキッチンの上にアルミ板を引いて、卓上型のIHヒーターを設置してある物件がありますが、IHヒーターは絶対に埋込型をおすすめします。こういった所に経費投入を惜しんではいけません。まずは、ヤフオクでIHクッキングヒーターを16,700円で落札。

続いてウォシュレットヤフオクで物色しますが、なかなか良いものがありません。ご自分で中古ウォシュレットを買う方は少ないと思うのですが、大家業の方賃貸物件用に中古のウォシュレットを購入するからでしょうか?最近は価格が高騰しており、あまり割安なものがありません。以前に大型物件を持っている大家仲間の方が
「ウォシュレットはヤフオクで安いの落して買い溜めしとくんだよ(^^)」

と言っていたので、みなさん結構やっているのかもしれません。

今日は休みなので、近所の電気屋さんにウォシュレットを見に行ってみようかと思います。3月に退去が2室発生した時はヤマダ電機で17,300円というのがあったのですが(^^ゞ

あとは100円ショップにウェルカムバスケット用の買い出しニトリにプレゼント用のIH調理器具(1,990円)を買いに行きます(^^)

ウェルカムバスケットは皆さんやっていると思いますが、IHヒーターの調理器具プレゼントは好評ですよ~。

基本的に若者の単身者はお金が無いので、調理器具のプレゼントがあると、初めてIHヒーターの所に住む方も調理器具を買いなおす必要がありません。
賃貸営業の皆さんに聞くと、IHはマイナスポイントでガスコンロにはかないません。ニトリの調理器具セットのプレゼントはそんな弱点を解消してくれるアイテムです。

こんな感じでプレゼントと書いてキッチンに置いておくだけで、内覧中に勝手に盛り上がってくれるので、賃貸営業の方も大助かりです(^^)

空室発生は悲しい
ですが、不動産が趣味のあたくしにとっては休日にやる事が出来たのは嬉しい事です(^^)
[ 2008/07/20 14:07 ] 空室 | TB(0) | CM(1)

ゲリラ作戦 第3回

ゲリラ作戦を途中から購読の方はカテゴリー分けしておりますので、こちらをクリックして是非、第1回からお読み下さい(^^)

さて、一般媒介に切り替えて20社近くに依頼して、募集条件も緩和して、あとは不動産屋さんに頑張ってもらうしかありません(^^ゞ
しかし、一般媒介ということは入居者を紹介するだけのドライな関係となり、ます(^^;

そこで、依頼する時に不動産屋さんに以下の約束をしました。

?バッティング
(申込重複)で絶対に迷惑はかけない
?入居した後はすべて管理会社に任せ、仲介会社には迷惑をかけない
?空室確認の電話には必ず出る


基本的に売上ノルマに縛られた賃貸営業は無駄な事や非効率な事が大嫌いです。契約を成立させ、手数料を得るまでに全力を注ぎます。
一般媒介で依頼している方はおわかりかと思いますが、たとえその日の朝に空室状況を案内していたとしてもほとんどの業者は案内前に

これから案内しますけど、
まだ空いてますか(;一_一)


とサラリーマン大家の私に仕事中にも関わらず遠慮なく空室確認の電話をしてきます(^^ゞ
やはり案内した部屋をお客様が部屋を気に入っても、他の業者ですでに決まってしまっていた場合、すべての苦労が無駄になってしまうからです。
要するに業者側の都合による電話ですが、この電話には仕事中でも会議中でない限り、必ず出るようにしております。電話に出れば、空室なので安心してお客様を案内に連れて行きますが、電話に出ないと、きっと不動産屋さんのカウンターではこんなやりとりが行われ、案内してもらえなくなります。

不動産屋:こちらの物件は家主さんが電話に出ないです。人気物件なので、空室が無いかもしれませんから、見学は止めましょう(^^ゞ


あたくしもサラリーマン業で数字のノルマでガチガチに縛られた現場の仕事も経験しているので、この気持は大変良く理解できます。要するに確実に売上につながる案内しかしたくないのです(^^ゞ

そのため、あたくしはプライベートとは別に不動産業専用の携帯電話をもう1台持っており、空室がある時は300円の留守番電話サービスに加入し、圏外時の着信も逃さないようにしておりますが、満室の時は留守電のメッセージに「満室です(^^)」と録音してほったらかしにしております。

次に、賃貸営業には基本的に面倒くさい事はさせません。入居直後はやれ網戸が破れてるだの、水漏れするだの、めんどうな事を言われる事が多いので、

賃貸営業は契約書の締結まで
はきちんとやってね。それ以降は全部管理会社に任せて、面倒な事は一切ないから安心してね(^^)

約束しております。毎月の家賃を払ってくれる入居者様を紹介してくれる賃貸営業は神様です。そんな神様に面倒な事をさせてはイケマセン(^^;

このあたりは、ブログで書くのは簡単ですが、実践あるのみです。いい加減な家主とか面倒な家主と思われたら、どんなに良い部屋でも紹介してもらえなくなります。空室が出たらすぐに電話をする。部屋が埋まったらすぐに電話をする。といったまめなコミュニケーションを繰り返して、あの物件は決まりやすくて、面倒な事が無いと思われるように信頼関係を構築していくのが一番重要です。

ちなみにあたくしの場合、宇都宮市内の賃貸業者で名刺交換をした方は100人位おります(^^ゞ

ゲリラ作戦 第3回は
「空室確認の電話には必ず出よう」

でした。第4回へ続きます(^^)
[ 2008/07/13 15:52 ] ゲリラ作戦 | TB(0) | CM(2)

不動産投資情報意見交換勉強会

今日は不動産投資情報意見交換勉強会に参加して、先ほど帰って来ました。2次会へいかれた方はまだ飲んでらっしゃるのでしょうか(^^;

主催の星輝さん。大変お疲れ様でした。このような貴重な機会を設けて頂き感謝しております。

さて、家に帰って名刺を数えたら24枚もありました。参加者の半数近くの方と名刺交換出来た模様です。参加者もサラリーマンの方、士業の方、会社経営の方、専業大家の方とさまざまです(^^ゞ

所有物件も
50戸、300戸、中には400戸超とスーパー大家さんが集結しており、たったの13戸のあたくしはとても小さくなってしまいました(^^ゞ

アルコールは回っていたのですが、
ここに集結している人の資産総額はいったいいくらになるのか(;一_一)

などと考えておりました。部屋数も少なくともあたくしが名刺交換した人の所有物件を合算すると間違い無く1000戸は超えてます!

最近は満室でやることがない
(13戸しかないので)ので、緊張感モチベーションを保つことを目的にこの手の集まりには積極的に顔を出すようにしております(^^ゞ

専業大家さんや100戸以上保有する大家さんと接するのは何よりも刺激になります。焦らずに、融資を引けるタイミングを伺いながら、まずは2棟目購入の目標を達成したいと思います。

本日お会いした皆様、今日はありがとうございましたm(__)m
[ 2008/07/07 23:57 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

営業研修

先週の某日、夜10時過ぎに新宿駅近くを歩いていると突然話かけられました。

すいません。営業の研修をしているのですが、名刺交換10枚のノルマがあって、あと2枚名刺交換しないと会社に戻れないんです(;_;)名刺交換させて下さいm(__)m

サラリーマン業では、本社系の仕事をしておりますが、数字のノルマがあるドロドロとした現場の仕事も経験した事があるので、こういった苦労も良く理解できます。あたくしも人がいいので、

名刺交換してもいいけど、絶対に会社の営業リストに載せないのと、営業電話しないのが条件(;一_一)

ということで、サラリーマンの名刺を交換して差し上げました。
こういった過酷な営業研修をさせる会社は訪販系か不動産業かと思ったら、やっぱり不動産業者の方でした(^^ゞ
せっかくのご縁なので、しばし立ち話。ワンルームマンションの会社かと思ったら、主に売れ残りのマンションを安く買い取って再販する会社とのことでした。

私 :ふ~ん。大変だねえ。不動産投資ならもうしてるよ(;一_一)
営業:えっ!マンション投資ですか?うち、投資マンションも扱ってるんですよ(^^)
私 :ええ。1棟12室と区分が1室(^^)
営業:えっ1棟持ってるんですか(*_*)じゃあ既に13室のオーナーなんですね(;_;)
私 :間違っても新築ワンルームなんて買わないから絶対に電話しないでね(^^)


名刺交換した相手がたまたま、1棟投資をしていたのでこの営業マン、相当引いておりました(^^ゞ
あたくしの周囲の不動産仲間みなさん1棟オーナーなので、1棟もってるだけでは何とも思わないのですが、世間から見るとやはり1棟オーナーは珍しいのでしょうか(^^ゞ

ちなみに、名刺交換した会社。あとでネットで調べたら出るわ出るわ。その会社の迷惑な営業電話に関するページが(^^;
会社の命令で夜の10時まで街中で名刺交換
するなんて、会社に対して非常に忠実な方でしたので、もうすこしまともな方法で営業する会社に転職した方が良いのではと心配してしまいました。

ちなみに、あたくしの経験から言いますと、きちんとした収益不動産専門の会社は、基本的にあまり営業してきません。不動産の世界では、本当に良い物件は、一般に流通する前に売れてしまいます。購入できる基準の物件に巡り合う為には、信頼できる業者を見つけ、収入や負債状況など、ローンに関する事項について、ありのままを打ち明けて、誠実に対応して担当者との信頼関係を構築していく事が大切かと思います。
[ 2008/07/06 16:48 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

「宇都宮会」現地ミーティング?

さて、あたくしの物件を見学し終え、時は17時過ぎ。急いで賃貸業者を回ります。
ルート的にまずは、3月に空室となったうちの物件を、3月強気設定の家賃にもかかわらず募集開始初日の午前中1人目の内覧で決めてくれたスーパー営業マンがいるお店から回ろうと思い電話をします(^^)


私:大家の源ですが、お世話になります。Aさんいらっしゃいますか(^^)
不動産屋:Aは先月で辞めました(;一_一)


が~ん(-_-;)
不動産屋は出入りが激しいですが、呼吸の合った出来る営業が辞めてしまうとやはりショックです。仕方がないので、店長に代わってもらい、アポを入れてから男3人で押しかけます。この業者は宇都宮では比較的後発なのか、管理物件以前に紹介できる物件を多く集めたい模様です。ここの店長は若いのですが、なかなかのやり手のようです。

続いていった某店で、Kさんを店長に紹介すると


店長:この物件ですよね~。○○(管理会社)から図面は来てるんで、知ってますよ(^^ゞ
Kさん:キーボックスで鍵も現地対応で案内しやすくしたから安心してよ。○○(管理会社)に鍵があったら、案内なんかしないでしょ(^^)
店長 ええ。いままで案内したことありません(;一_一)


店長、思わず本音が出ました手数料が分かれ(管理会社と折半)で管理会社に鍵が置いてある物件など紹介しないのです(>_<)
専任媒介の場合、いくら周辺の業者に公開はしていてもこれでは決まりません。ところが、オーナーが変わった瞬間、家賃はいくらですか?条件は?と急に積極的になります(^^ゞ

そんな感じで、あたくし特選の力ある賃貸業者4社をピンポイントで回るとあっというまに午後8時を回り、Kさんの物件を見学に行きます。
築浅のファミリータイプなのでとてもきれいで広くて分譲仕様なのであたくしが住みたいくらいの物件でした。あたくしが宇都宮に飛ばされた時は、是非貸して下さい(^^ゞ

本当は、「餃子ミーティング」だったのでみんみんの餃子でも食べたかったのですが、8時で閉まってるので、Kさんの物件近くのとんかつ屋で少し遅めの夕食。餃子ミーティングの予定がとんかつミーティングになっております。
経費計上して税金がかからないメシだから豪勢に行こう♪
なんて冗談を言っていたのですが、おふたりにご馳走になってしまいました。
(ありがとうございました♪)
その後は帰路についたのですが、結局、自宅についたのは午前1時次の日は昼過ぎまで爆睡してました。
[ 2008/07/02 01:39 ] 未分類 | TB(0) | CM(5)
応援クリックお願いします(^^)
プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

★現在34室+自宅1室★
千葉県 区分マンション2室
宇都宮 RCマンション1棟12室
宇都宮 軽量鉄骨アパート1棟4室
宇都宮 区分マンション10室
茨城県 木造アパート1棟4室
静岡県 区分マンション1室
福島  区分マンション1室
満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

おすすめ本
最新トラックバック
カウンター
2008/05/07ブログ開始! FC2引っ越し前のカウント158,282 (表示回数385,341)


上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。