給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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「宇都宮会」現地ミーティング?

昨日は(もうおとといになってしまいましたが)同じ宇都宮に物件を所有する不動産仲間のMさんとKさんで第1回宇都宮会(餃子ミーディング)を現地開催致しました!今回は写真満載ですよ~

宇都宮会
構成員は現在、MさんとKさんとあたくしの3名。14時に宇都宮駅近くでの待ち合わせなので、湘南新宿ラインで宇都宮へ向かいます(^^)

新幹線という手もあるのですが、時間的に30分しか変わらないのと、乗り換えが1回で済むので湘南新宿ラインの方が快適です♪

経費なのでグリーン車も気軽に乗れます。黒字で税金を払うよりも移動位はプチ贅沢を経費計上して節税します(^^)

2階席
に座り、電車の中で遅めのブランチを食べた後、昨日までのサラリーマン業での出張の疲れもあってか静かな車内で軽くうたた寝をしていたら宇都宮に到着します。
降りる準備をしていると

LRTの看板があるではないですか!うちのマンションは比較的中心部に近い場所なので賃貸需要に影響はあまりないと思いますが、LRTが導入されると人の流れがどう変わるか気になります

宇都宮駅はエキナカも充実してます。たまには電車でくると新しい発見があっていいものです(^^)
到着後はまずMさんの物件から見学。いま流行りのテンキーロックなんかも取り付けてます。やはりドアホンとテンキーロックを付けていると見栄えが全然違います。
取付前


取付後

もちろん、キラーアイテムのIKEAのくねくねミラー

もついてます。1階の空室でキラーアイテムを発見!


ダイソーの300円カーテン
です。

空室に、何もないよりもこのカーテンが飾ってあると見栄えが違います。うちの物件にも空室が出たらまねさせてもらいます(^^;
次に最近、空室が増加しているのでKさんとあたくしで気づいた点をズバズバと指摘します。人の物件の欠点を指摘するのも辛いのですが、同じ仲間として早く満室になってもらう為です。
次にあたくしの物件を見学満室で中を見る事が出来ないので、軽く清掃のみ済ませます。
そうこうしているうちにあっという間に夕方になったので、ゲリラ作戦でうちの物件をたくさん決めてくれたの力ある賃貸業者を回り管理会社の専任媒介から一般媒介へ切替を検討しているKさんを紹介します。

少し長くなるので、続きは次回
にしたいと思います。
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[ 2008/06/30 02:49 ] 未分類 | TB(0) | CM(3)

多忙な一週間

現在、時刻は午前2時半です。今週は超多忙な一週間でしたが、公約通り週2回の更新を行います!

月曜日はめずらしく会社を6時に出て、不動産仲間4人と終電まで不動産会議(飲み会)
。火曜と水曜は木金の出張に備えて、遅くまで残業。木曜からサラリーマン業の出張で、朝5時起きで関西方面に向かい、今日は最終の新幹線で終電帰宅。といった感じでした(;_;)

明日は、宇都宮に物件を所有する不動産仲間3人で「第1回餃子ミーティング」を現地開催します(^^)


力のある賃貸業者と営業担当者をお仲間に紹介したり、お互いの物件を見学する予定です。


では、あすに備えて寝ます。
[ 2008/06/28 02:28 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

ゲリラ作戦 第3回

ゲリラ作戦3回目は「依頼方法」について書きたいと思います。
時は昨年の3月。8室の空室をかかえたあたくしが取った行動は、なるべく多くの不動産屋へ依頼することでした(^^ゞ
まずは、マイソク(不動産業者向けの情報流通会社)の加盟店を調べた所、宇都宮では40件ほどしかなかったので、40社の内、賃貸業務に力を入れていると思われる約20社を候補にしました。
次に、やはり部屋探しの入口はネットなので、借りる側の視点から、「宇都宮 不動産」といった感じでググッてみて、出てきた業者をチェックして、依頼する不動産屋さんの一覧表を作りました。

そして、サラリーマン業を有給にした3月某日の金曜日、宇都宮駅前のレンタサイクルを借りて駅周りから順番に不動産屋さんを回り始めたのです(^^ゞ
おおよそ3時間で10社程度は依頼したでしょうか?
はやり、直接顔を見て依頼すると違います。


オーナーさんかわったんですか!ずいぶん、きれいになりましたね。前はきたなかたので案内しなかったんですよ(;一_一)

とか
○○
(専任媒介だった会社)から募集一覧はきてましたけど、マンション名が変わっていたので分からなかったので案内してなかったんですよ(--〆)

といった感じで、いろんな業者からリアルな声が沢山聞こえます。

専任媒介で任せていた会社
では、周辺の一部の不動産屋に情報公開はしていたものの、マンション名と家賃の一覧だけだったので、購入してすぐにダサダサの前オーナーの苗字が入ったマンション名から今風な名前に変更したうちのマンションが一体どこのマンションなのか分からないので、周辺の不動産屋さんでは一切、募集をしていなかったそうです(-_-メ)

そればかりではなく、前オーナーの手入れが悪かったので、ずいぶん悪い評判があったことがよく分かりました。オーナーチェンジで外壁塗装もしてきれいになったので、安心して入居者を紹介してほしいとを1件1件の不動産屋さんに説明して回りました。

次に、人気ブロガーのあかちゃんさんのページを見てまねしてみた事ですが、回りきれなかった不動産屋さんに対し、ファックス&電話での依頼をしました。日曜日の午後に募集依頼の内容をファックスしてひたすら電話で説明の繰り返しをしている時に携帯電話が鳴り、家賃交渉はありましたが、はじめての申込がありました(^^)
専任媒介ではあの手この手で葉っぱをかけてもだめだったのが、ファックスで依頼した他の会社が3時間後には1部屋決まってしまったのです(^^)
結局この不動産屋さんは1週間で合計3室も決めてくれました。


ただ、やみくもに間口を広げて依頼すれば良いというものでもありません。それなりの心構えやポイントもありますが、次回にしたいと思います。

ゲリラ作戦第3回は「なるべく多くの会社に依頼しよう」でした。


[ 2008/06/22 02:48 ] 未分類 | TB(0) | CM(4)

お付き合いしたい業者

不動産投資をしていると、不動産屋さんとお会いする機会が多くあります。
今回はどんな業者様とお付き合いしたいかを書きたいと思います。
売買仲介業者
「融資に強く、未公開物件を紹介してくれる業者」

が最も理想かと思います。売買の場合、融資がつかないと物件が買えない為、ファイナンスに強い業者とダッグを組む事が出来るのが、物件取得への一番の近道かと思います。

銀行の審査基準というのは本当に良く分からない
ので、A支店ではダメでもB支店だと融資が下りたとか、個人で持ち込んだら断られたけど、不動産業者を通じて持ち込んだら融資が下りたなんて話は良くききます(^^ゞ

同じ案件でも、個人で持ち込むと
支店長 こんな投機的な案件はダメだ(-_-メ)

といっていても不動産屋さんが持ち込むと
支店長 ○○不動産の紹介なら特別にオッケー(^^;

といった感じのやりとりをしてるのでしょうか?

現実に、あたくしが物件を購入した際も、同じ都銀にある不動産業者を通じて事前審査をしたらNGだったのですが、購入できた不動産屋さんを通じて事前審査したらOKだったので身を持って体験しております。
要するに支店長とかの決裁者次第なんでしょうか(^^;

未公開物件
についてですが、あたくしも1棟目を購入するまで、インターネット上では何千、何万という物件を見ましたが、ネット上に公開されている物件の大半は売れ残りであり、本当に良い物件はネットに公開される前に売れてしまいます。ちなみに、購入した宇都宮の物件も未公開物件です(^^ゞ

賃貸仲介業者
「仕事は雑でもとにかく入居者を決めてくれる業者」

が大切です。マンション経営は入居者が決まらないと家賃は発生しません。仕事が雑なら自分で動けばいいのです。ヤ○ザの入居者を紹介されたら困りますが、家賃の支払に不安がある入居者などは保証会社を利用することにより、リスクヘッジをする事は可能ですので、紹介されないよりも紹介された方がいいです。

ただし、一般媒介の賃貸営業は基本的に決めたら終わりなのでいい加減な方も多いです。

以前、千葉の区分マンションの物件は募集開始から4日で決まったものの、契約書のやりとりには4ヵ月なんてこともありました(^^;

そんな感じで、賃貸営業は決めるまでは必死ですが、決めてからはいい加減な方もおりますが、毎月家賃を払って下さる入居者様を紹介してくれる賃貸営業は神様です!

少々、いい加減な事はあっても寛容になり、上手にお付き合いする事が大事だと思います。

不動産屋さんからみて、お客という立場ではありますが、家主という立場からみると、良い不動産屋さんは”お客”ではなく「大切なお取引先」になります。

はやり、サラリーマン業でも大家業でもビジネスをしていく上で一番大切なのは信頼関係ですね。自分が信頼できる、良い業者を開拓するのも成功の秘訣かと思います。
[ 2008/06/14 12:52 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

ゲリラ作戦 第2回

さて、ゲリラ作戦2回目は「募集条件」について書きたいと思います。
1月下旬にマンションを購入して、ヤバイ (゚Д゚;∬アワワ・・・となったのが3月の上旬の第1週目。チャンスは土日しか無いので、4月に新生活を始める人の内覧チャンスは第2週目と第3週目の2回しかありません(゚-゚*;)
何としてでも3月中に満室にする為、出来る事は全部やってみました。

≪緩和した募集条件≫

・敷金0
・礼金0
・ペット可
・火災保険料家主負担
・水商売・風俗勤務可
・生活保護可
・無職可(家賃保証会社利用条件)
・約5%の家賃減額
・ルームクリーニング代は退去時の支出
・外国人は先着1室に限り可
この破格条件!ヤ○ザじゃなければ誰でもOKって感じですよね?
要するに、前家賃だけで入居できますので、どの部屋も初期費用は日割+翌月分の家賃のみなので5万円でおつりがきます。
よく、水商売はダメだ(-_-メ)
なんていう大家がいますが、水商売でなくても滞納者や騒音トラブルは発生します。
要するに、問題を起こさずにきちんと家賃さえ払ってくれれば上場会社の社員だろうが水商売の方だろうがどっちでもよいのです。ちなみにうちのマンションには水商売の方が居住する部屋が数部屋ありますが、なんらトラブルはありません。以前、排水管点検の立会で水商売の方の部屋にも入室する機会があったのですが、女性なのできれいに使って頂いており、感謝する次第です。

逆に入居条件でNGなのは独身高齢者と3室目以降の外国人です。
身寄りの無い高齢者は、孤独死のリスクがあります。人生最後の日をうちのマンションで迎えられては困ります(>_<)
何か部屋から異臭がするよ~(-_-;)

なんてことになったら、うちのマンションが瑕疵物件になってしまいます。
ただ、少子高齢化は進んでいるので、このNG条件は何らかのリスク軽減案を考えた上で、 将来的には見直しが必要かと思います。

外国人は、「生活文化が異なる」のと「外人マンション」になってしまうのが大きな理由です。
ゴミ捨てや生活マナーに関するトラブルは良く耳にします。東南アジアの外国人の場合、国によっては油をそのまま排水に流すのが当たり前だったりします。
外人入居を2室までにしている理由は、入居者が外国人ばかりのマンションだったら誰でも引きますよね?
入居者が外国人だらけになると、不動産屋さんの間でも
あそこは外人マンションだよ(;一_一)

とレッテルが張られ他のマンションで断られる外国人しか紹介してもらえなくなり、悪いスパイラルが始まってしまいます。
うちのマンションも近所の人に聞いたら、前オーナーの時はフィリピン人ばかりの外人マンションだったそうです。
以前、収益物件を見学した際に壁越しに
「○fq**/~417@$&&ppp<=?[3LX!」

隣の部屋から訳の分からない外国語が聞こえてきて、かなり引いた事がありました(^^;レントロール上は法人契約だけど実は外人マンションではないか??とかなり疑った事もあるので、外人マンション化は資産価値も大きく低下する恐れがあります。

最後は自己責任です。自身で容認できる最大限の範囲で募集条件は緩和しましょう(^^)
ゲリラ作戦 第2回は
「募集条件は緩和しよう」

でした。第3回へ続きます(^^)
[ 2008/06/14 00:17 ] ゲリラ作戦 | TB(0) | CM(2)

資格マニア

不動産の他の数少ない趣味が「資格取得」です(^^ゞ

資格取得は合格というはっきりとした成果が表れるので、学歴コンプレックスのあたくしは宅建取得を機に資格取得に目覚めてしまいました。

少し自慢になってしまいますが、履歴書に書けるようなものとして、以下の資格を所持しております。

〇 宅地建物取引主任者
〇 管理業務主任者
〇 ビジネス実務法務検定2級
〇 ビジネス能力検定2級
〇 証券外務員2種資格
○ FP技能士3級
〇 甲種防火管理者
〇 個人情報保護士

やはり不動産投資をしていて、絶大なる効果を発揮するのが宅建資格です。
サラリーマンは不動産業ではないのですが、実務講習を受講し、主任者証の交付を受けておりますので、あたくしの大家業の名刺には「宅地建物取引主任者・管理業務主任者」と堂々と記載しております(^^;

大家業をしていると、不動産屋さんと接する事が多いので、なかなか受からずに悔しい思いをしている営業の方から
「物件だけじゃなく宅建まで持ってるるんですか!」

なんて言われる事も多々ありますが、最大のメリットはズバリ。
初対面の業者から舐められない
事です。名刺の資格表記は効果覿面です。
(あたくしとお取引のある不動産屋さんはみんないい人なんで誤解しないで下さい。このブログも業者の方には心を許した方にしか教えてません)

自分のノルマだけで物件を売りつけようとしたり、何かやましい事を考えている宅建主任者でない営業の方は、たとえ客でもこっちは有資格者なので警戒して接してきます(゚-゚*;)
逆にベテランの方とは、基礎的な知識についての説明を省いた会話が出来るので、時間の節約とコミュニケーションのきっかけになります(^^)


後日、ゲリラ作戦でも紹介しますが、借地借家法では過保護なくらい賃借人が守られておりますので、契約期間の定めや契約更新などあまり意味が無いのも学習しているので良く理解できます。悲しいのは敷金精算の時に経年劣化の主張などされた場合、相手の主張が正しい事をあっさり理解してしまう事です。

宅建は取っておいて損は無い資格です。試験は10月の第3週の日曜日なので、いまからでもまだ間に合います。ちなみにあたくしの場合「らくらく宅建塾」という教科書を使用して、独学で半年で十分合格ラインに達しました。
ぜひトライしてみてはいかがですか?

でもマンション管理士は難関なんであたくしも2回落ちてます(;_;)

受験相談はお気軽にどうぞ(^^)
[ 2008/06/10 01:12 ] 資格マニア | TB(0) | CM(2)

ゲリラ作戦 第1回

以前にお話した8室の空室をわずか11日間で満室にしたノウハウを書きたいと思います。きっとこれだけで本が1冊書ける位の内容になると思いますので、
「ゲリラ作戦」
と題して何度かに分けて書きたいと思います。

宇都宮の物件は昨年の1月下旬に決済したのですが、立地は問題が無く、管理に問題がある物件だったので、きちんと管理をすれば3月迄に満室に出来ると、最初は安易に考えておりました。

12室中7室が空室の状態で購入し、購入後に直ぐに1室退去となり、実質
12室中8室が空室のかなりタイトな状態からのマンション経営のスタート。しかも、年収の10倍近い額のアパートローンを借りており、月給と同じ位の額の返済が翌月から始まる為、空室を埋めるのが急務です(^^;


購入後の物件再生について色々と情報を集めて検討したのですが、賃貸営業の方は皆さん
管理物件じゃないと案内しませんよ(;一_一)

とか
一般媒介だとあまり力入れませんよね(-_-メ

といった声が多かったので、最初は某社へ専任媒介で依頼していたのですが、これが大きな間違いでした。

※賃貸営業は物件の良し悪しや入居者の希望よりも広告料や管理物件の利害で紹介する物件を選ぶ事が多い

管理も任せて、広告料も満室までは1ヵ月+αといった通常よりもかなり良い条件を提示していたのにも関わらず、一向に案内がありません(><)

購入後は毎週、物件の手入れに行っており物件に常駐していたので、案内があれば分かるのですが、2月は1ヵ月で2人しか案内がありませんでした。
さすがにこれはヤバイ (゚Д゚;∬アワワ・・・
と思い、3月の第一週までに1室も決まらなければ、専任媒介は解くと管理会社&賃貸営業会社の店長に予告をし、一般媒介に切り替えて、市内の不動産会社20社近くに依頼した所、これが大正解わずか11日間で空室8室が満室になりました(^^)

もちろん、地域によっては地場で強い営業力を持っている1社に専任媒介で任せた方が良いケースもあるので、ケースバイケースですが、あたくしの物件の地域では専任媒介よりも一般媒介で幅広い業者から家主と直接取引をする方が良かったようです。
ゲリラ作戦 第1回は
「専任媒介でダメなら一般媒介に切り替える」

でした。
もちろん、それだけでは満室には出来ません。続きは次回にお話したいと思います(^^)
[ 2008/06/09 00:42 ] ゲリラ作戦 | TB(0) | CM(4)

なぜブログをやるか

不動産投資が趣味になりマニアックな領域に突入してくるとなぜブログを始めるのでしょうか?

あたくしの場合もそうですが、

サラリーマン大家の場合、日常生活の大部分で接する事が多い会社内の身近な人にマンション経営の話をする事が出来ない為、承認欲求を満たすことが出来ない為、欲求不満(変な意味ではありませんが)になります(><)

そして、その欲求を満たす為にブログを始めるのではないでしょうか。

常日頃は欲求不満になっているせいか、たまに、大家さんの仲間で懇親会などがあると、お互いに時間を忘れて互いに物件の話がエンドレスで続きます。

ちなみに昨年の年末は忘年会で伊香保温泉に行った時は温泉も入らずに深夜2時まで永遠と宴会が続きました(^^;

ブログの方も最近では、少しづつですが徐々にアクセス数も増えて来たので、定期的に更新する事を心掛けたいと思います。
[ 2008/06/06 02:25 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)

融資情勢

今週末は久々に「買う為の行動」をしました。

具体的には、複数の収益物件専門の不動産業者に電話をして現在の金融機関の融資情勢について情報収集を行いました。この1年半位は、物件管理ばかりしていたので、収益不動産業者に電話するのは久々だったのでちょっと緊張しました(;^_^A アセアセ・・・

某都銀が蛇口を閉めてからはどこも厳しい状況ですが、結論から言うと、頭金を2割~3割入れた上で、数千万程度の小規模な物件ならどこかで融資は受けられそうといった感じです。
しかし可能であれば、キャッシュフローを潤沢にする為にも2棟目も出来ればS造かRC造の5千万前後の中規模物件を購入したいと思います。

法定耐用年数を過ぎた融資や金融資産を多額に投入して2棟目を購入してしまうと、自身の与信を汚してしまい、以前の某都銀のように積極融資を行う銀行が登場した際に、融資が受けられなくなってしまうので、慎重に考えなければなりません。

融資は借りる順番を間違えると、借りられるものも借りられなくなってしまいます


必ず、何らかのタイミングで蛇口を空ける金融機関が登場するはず
です。引き続き、情報収集を行いながら、チャンスを待ちたいと思います。
[ 2008/06/01 23:20 ] 未分類 | TB(0) | CM(2)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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