給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
[ --/--/-- --:-- ] スポンサー広告 | TB(-) | CM(-)

借金が目標?!

よく目標をもって貯金をしている人がいますが、私の場合、

借金を1億の大台に乗せるのが目標です(^^;


貯蓄はだれでもできますが、借金は選ばれた人間でないと出来ません。現状では、中規模な物件をもう1棟購入すれば、1億は超えますが、いろいろと情報収集をしていても2棟目の融資というのは皆さん苦労しているようです(><)

基本的に借金は長期低利の良質なお金であれば、いくらしてもかまわないと思っております。
当たり前の事ですが、お金は返すのは簡単ですが、借りるのが一番大変です。

世間では、住宅ローンをせっせと繰上返済している人がおりますが、耐用年数も関係なくあんな長期低利の破格条件で引っ張ったお金を繰り上げ返済するなんて私はもったいなくて出来ません。

当然、不動産のキャッシュフローには手をつけないので貯蓄は専業サラリーマンよりもかなり早いぺーズで増えて行きますが、宇都宮の物件はお決まりのS○BCの30年ローンです。築年数が経過するにつれて、当然物件の収益性は低下していきますので、将来に備え、今のキャッシュを次の物件に投入するなどしてきちんと運用していかなければならないため、頭を悩ませております。

借りる事が出来るのは一瞬のタイミングですが、返すのはいつでも出来ます。

不動産投資をする場合、借金総額を目標にした方が早く資産形成できるのではないでしょうか?
スポンサーサイト
[ 2008/05/28 01:21 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

リスク管理

私がマンション経営をしていて一番恐れているのは、地震でも火事でもなく自殺の発生です。事件や自殺の報道を見るたびに、物件の大家さんが気の毒に思います。

特に最近は、世間で大流行中の硫化水素が私の物件の標的にならないか脅えております
(((( ;゚Д゚)))ガクガクブルブル


穴を空けたとか物を壊したといった問題はお金を払って修理をすれば解決しますし、騒音の問題などは問題住民が退去すれば解決しますが、物件で自殺された場合の
心理的瑕疵(自殺物件だから怖い(>_<)という物件の見えないキズ)はいくらお金をかけても修繕する事は出来ません。

他の部屋の退去のきっかけにもなりますし、物件売却時も要事項明告知事項となり、資産価値も低下します。よく異常な高利回りの物件の図面の備考欄に「心理的瑕疵」とか「重説告知事項有」って書いてある訳有りのアレです。

ちなみに、万一、私の物件でそのような事態が発生すれば、間違いなく連帯保証人と相続人に対し、高級車が新車で買える位の額の損害賠償請求を行いますので、家主にとっても周囲の人にとっても大迷惑な話です。

その為、私の物件では契約時に不動産屋の契約書の別紙として締結する私”特製”の特約事項契約書に以下のような文言を入れております。

「乙及び乙の関係者(入居者の関係者を含む)が本物件(専有部分のみならず共用部分も含む)で事件を発生させるなどした場合、乙及び入居者の重大な過失に起因する事由により、事件が発生した場合など、設備、施設などの破損を伴わなくても心理的瑕疵(甲が本物件売却時に宅地建物取引業法に定められた重要事項説明にて告知する必要が生じる程度のもの)を与えた場合、乙は甲に対してその損害を賠償しなければならない。」

小難しく書いておりますが、要約すると

物件で自殺したら損害賠償請求するぞ(`´メ)


ということになります。人間は言われた事は頭のかたすみにでも覚えているはずですので、入居者が決まった際は契約時に重説を行う宅建主任者に

「無いとは思いますが、この項目は万一物件で自殺とかされた場合、家主さんから膨大な額の損害賠償請求がくるという項目ですから注意して下さい。」


と、口頭で一言、説明をしてもらっております。

日本は豊かですから、生活出来なくなる事はありません。いざとなれば、生活保護を受給すれば良いのです。人間、いろんな事情があるかと思いますが、電車や不動産など人に迷惑がかかるところで自殺するのだけは止めて欲しいものです。
[ 2008/05/26 01:46 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

深夜のお仕事

今日は、先日のゴミ捨て場移設の検討依頼について市役所に手紙をかきました。
現在、時刻は午前一時半です。

土日はほとんど休みですが、サラリーマン業が忙しいので、平日に不動産の事をやるといつもこんな時間になってしまいます。

去年の3月は
、入居の契約書やなんやらで、自宅だけでなく出張先にまでもパソコンを持参して平日は連日午前2時、3時まで事務作業をしていた記憶があります。

一日12時間以上、会社でパソコンに向かって仕事をして、家に帰っても、またパソコンに向かって・・・・・・。

良く考えたら、寝てる時間よりもパソコンに向かっている時間の方が長いかもしれません(><)
[ 2008/05/21 01:35 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

パソコン買いました

4年間使っていたパソコンのCDドライブが壊れたのでパソコンを買い換えました(^^)




不動産投資をしていて良い事と言えば、経費計上できることです。パソコンも経費計上すれば、税金がかからないお金に化けるので、兼業不動産投資家は専業サラリーマンよりも単純に考えて税金分の10%以上(正確には計算しないとわかりませんが)は得した金額で購入できる事になります。

昨年は不動産取得税や購入時に行った修繕費の計上があったので、赤字だったのですが、今年はもう1棟購入するか、きちんと節税をしなければなりません。

ちなみに買ったパソコンは春モデルの型落ちで約8万円だったので、消耗品で全て今年の経費に計上出来ます。

さて、ここでいつも迷うのは家事按分(事業と私用の割合)の割合です。私の場合、ほとんどが不動産に関わる利用ですので、事業用として100%経費計上しても問題は無いと思うのですが、、、、、。車両費(車)の場合、物件訪問の走行距離で按分したりしてますが、パソコンの利用割合なんてのは計数で測れないので悩みます。

こんな感じで、不動産投資は税務の学習も出来ますのでサラリーマン業にもプラスにはたらきます!

でもvistaは慣れないので使いにくい(><)

[ 2008/05/18 20:14 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

基本は清掃

去年1棟物件を購入してから、さまざまな大家業の本やブログを読みましたが、どの本やブログでも共通する事は基本は掃除です。

宇都宮の物件は昨年の1月に12戸中7戸が空室の状態で購入し、直ぐに1室退去し、8室も空室があったのですが、ゲリラ作戦を決行した結果、3月11日~3月22日のわずか11日間で8室があっという間に満室になりました!

満室にする為に物件に対して行った事といえば、外壁塗装・テレビドアホン(1台1万円)・リモコン付シーリング照明(1台5千円)以外はひたすら清掃です!

家のトイレはぜんぜん掃除しないのに、去年の2月は1日に2つも3つも空室のトイレ掃除ばっかりして。俺って一体何してるの(++)って感じでした。


ちなみに購入時は


こんな状態でしたが、外壁塗装と通路の高圧洗浄後は


こんな感じになりました。

物件周辺も購入時はこんな感じで


ゴミだらけ~(+_+)


だったのを、ひたすら掃除して


こんな感じになりました。

清掃には高圧洗浄機が一番ですよ!1万そこそこで、清掃に大活躍してくれます。コンクリートに張り付いたガムなんかも先端を細くして水圧を強くすると ベラベラ剥がれて来ます。

物件管理の基本は掃除です。空室が埋まらない場合、普段と目線を少し変えて掃除をしてはどうでしょうか?

このあいだ紹介した、高圧洗浄器での正面のアスファルト清掃は効果ありますよ~。是非お試し下さい(^^)

空室対策のゲリラ作戦はこんど紹介します☆


[ 2008/05/15 00:38 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)

ゴミ捨て場

今日はサラリーマン業が有給休暇だったので、ゆっくりした1日でした(^^)

サラリーマンをしていると、なかなか役所関係の電話は出来ないので、チャンスとばかりにゴミ捨て対策として、マンションの敷地内にごみ捨て場が新設できるかどうか市役所に電話して相談しました。

市役所のホームページを確認しますと、次の3つの要件を満たせば、ゴミ捨て場を設置してくれるとのことでした。

? 収集作業上,危険な場所でないこと。
? 利用者の合意があり,かつ空き地を利用する場合は,地主の承諾があること。
? 道路に面する場所で,ごみ収集車が安易に回転又は通りぬけができること。

とありますが、?がくせものです(++)

というのも、うちのマンションは路地状敷地(建物から数メートルの細い路地道で道路に接していること)になっているので、?の要件を満たさない可能性があります(++)

申請には隣地の同意書などが必要となる為、設置所定場所の地図などを送付すれば、実際に申請をする前に、設置要件を満たしているか事前に役所の方が見に行ってくれるとのことでしたので、資料を作って送りたいと思います。

ゴミを敷地内に散らかされるくらいなら、十万位の経費投入してゴミ捨て場用の物置でも設置したほうがよっぽどましです。

物件選ぶ時も、やっぱりマンションの敷地内にゴミ捨て場があって、いつでもゴミを自由に捨てられた方が便利ですよね?

アパート経営はサービス業なので、こういう問題は入居者に注意するよりも、経費投入して解決できれるのが理想ですが、収集車が横付け出来ないと役所は了承しないだろうな~。

結果は後日報告します。



[ 2008/05/12 21:32 ] 物件管理 | TB(0) | CM(1)

点検と清掃?

続きは給水管点検の話を書きたいと思います。

管理会社と一緒に来たのは某メンテナンス会社でした。
名刺交換をした後、ファイバースコープで配水管のさびを点検してもらったのですが、


うちのマンションの配管は樹脂製の管で行う「さや管ヘッダー方式」で、メーター周りの繋ぎ目の金属以外はさびる心配が無い事が判明。メンテナンス会社さんがっかりです。
当然、好奇心旺盛な私もファイバースコープを覗かせてもらいます(^^)

「さや管ヘッダー方式」はここ5年位に普及した配管なので、
うちのマンションの建設当時は最新技術
であったはずとのことでした。

割高のはずのこの方式で建築したという事は、きちんと将来のコストを考えて建てたのかな。などと想像しました。

ブログを書いていて思いだしたのですが、この「さや管ヘッダー方式」も以前に管理業務主任者の実務講習のDVDを見て学習てました。机上の学習には限界があります。やはり実務で直接現物を見ると絶対忘れません。

やっぱり物件に何らかの業者が来るときは立ち会うのが一番です。雑談というコミュニケーションでいろいろな知識を仕入れながら、学習出来るので一石二鳥です。

家に帰ってから、最初は会社案内でも入っているのかと思った見もしなかったメンテナンス業者の封筒を開けてビックリ!「給水管の現状と保全工事方法」といった50頁くらいある資料でした。

下手なマンション管理士の教科書よりも良く出来おり、写真付きで、年月と共に劣化するサビだらけの配水管の状況と修繕方法がリアルに解説されてました。

きっと、築年数が経ってる物件のオーナーが見たら
脅すなよ~(^^;

って感じでしょうが、一応、管理業務主任者の有資格者ですので、かじる程度は学習しております。内容は客観的な事実のみが書かれておりました。

やはり、1棟物件所有の場合、メンテナンスも真剣に取り組まなければなりません。
[ 2008/05/12 00:52 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)

点検と清掃?

昨日は前に書いた給水管点検の立会いの為に宇都宮に行ってきました。
最近、物件に行くたびに気になる事があるのですが、
(`´)怒



また、ゴミが戻されております。収集日以外に出されたゴミや分別してないゴミをうちのマンションの敷地内に戻されるのです。

これは一度、市役所に電話をして文句を言ったのですが、

市役所としては、分別してないゴミを収集しないことはあっても、収集所以外の特定のマンションの敷地内にゴミを戻すという行為は致しません。

と回答があったので、おそらく近隣住民の仕業です。しかも一度は隣のアパートのゴミが、うちのマンションの駐輪場に戻されていてマジ切れそうになりました。

こういった問題は個人のモラルなので、”ゴミ分別をするしないは行政と住民の問題であって家主が関与する問題ではない”と考えておりますが、うちのマンションの美観を損ねる事は、退去に繋がるので絶対に避けなければなりません。せっかく
特注した「ゴミ捨て禁止」のポールもむなしく無視されてます(++)

仕方がないので、私がせっせとゴミを回収して持ち帰ります。最近は宇都宮に行くと、毎回ゴミ袋を助手席に乗せて帰ってきます。

点検業者とは11時に待ち合わせなので、それまでに掃き掃除が終わりかけた頃、管理会社の担当者と点検業者の方がきたので、点検立会い。

その後は雨が降りそうだったのですが、雑草が生えてきたので除草剤をまきます。


そして、半年に一度行う、マンション正面の高圧洗浄を行いました。


やっぱり細かい砂やゴミは掃き掃除では限界があります。アスファルトを高圧洗浄して、砂ぼこりを洗い流すと清潔感が違いますし、パッと見も「きれいな物件」という感じになります。

清掃後は、今回も下水の排水溝付近にはブロック1個分くらいの砂が溜まっていたので、つまらないように片付けます。

清掃中に何人かの住民の方にお会いしたので、美観を損ねている事のお詫びと、おそらく近隣住民の仕業なので、ゴミ戻している事を見かけたら、管理会社と私にこっそり通報してくれるように依頼しました。住民の方も一度、駐輪場に散乱している雑誌を片付けて頂いたとのことで、感謝する次第です。

こういう状況はブロークンウィンドー法則と同じで、早く対処しないとそのうちテレビとか不法投棄されるようになりかねません。

どうですか?


なんかスッキリした感じですよね?

あとはゴミも片付けて


その後はスーパー銭湯に行ってから帰りました。

給水管点検の話は後で書きます。
[ 2008/05/11 18:24 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)

趣味が不動産

私は
不動産は趣味

とハッキリ言い切ります(^^;

1棟マンションを所有されている方は気持ちが分かるとおもいますが、毎月、毎月、家賃を稼いでくれる自分のマンションがかわいくて仕方ありません。

最近は経営も順調になったので、少なくはなりましたが、それでも1ヶ月に1度は車で2時間かけてせっせと宇都宮のマンションまで定期清掃に行きます。

管理会社に委託しようかと考えたときもありましたが、やはり
自分で掃除すると気合が違う
ので、定期清掃は自分でするようにしています。

自分で1年を通して清掃した結果、いろんな事がわかりました。7月位になると雑草が生えてきて、草むしりをする必要がある事がわかったり、塗装が白なのでクモの巣対策が必要である事を発見したり、入居者が出した分別してないゴミが駐輪場に戻されてたり、、、、、、。

こういう細かい問題はやはり自分で掃除をやらないと分かりませんよね。

最近良く思います、車が好きな人は休みの日にコイン洗車場で洗車をしてピカピカになった車をみて満足しますが、私の場合、
物件を磨いて、手入れをしている時が充実します。

明日は(もう今日ですが)給水管点検の立会いに宇都宮に行ってきま~す。

同じ手入れをするなら、ベンツよりもマンションの方が家賃も稼げるので一石二鳥ですよ!

※投資は自己責任で
[ 2008/05/10 00:29 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

欲は良い事?!

不動産投資を成功する為の一番の秘訣は、物件でも利回りでも立地でもなく
マインドが一番大事

だと思います。

以前、サラリーマン業で自分の父親と同じ位の年齢の先輩にこんな事を言われました

「源さんは貪欲だ。悪い意味ではなくて、その欲が仕事にプラスに働いているから欲は絶対になくしてはいかんよ。」


と。

貪欲な気持ちが無ければ、1棟物件の不動産投資など行わないと思いますし、所有物件との出会いや購入決断も出来なかったと思います。逆に貪欲であれば、物件を探し回ったり、空室を埋める努力といったマインドも自然に働きます。

タイトルの通り「給料より家賃が多い」状態ですが、当面の目標は「不動産キャッシュフローが給料を上回る」事です。

何かと融資を引くのが厳しい情勢ですが、2棟目に向かって本格的に活動しようと思います。
[ 2008/05/08 22:35 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
応援クリックお願いします(^^)
プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

★現在34室+自宅1室★
千葉県 区分マンション2室
宇都宮 RCマンション1棟12室
宇都宮 軽量鉄骨アパート1棟4室
宇都宮 区分マンション10室
茨城県 木造アパート1棟4室
静岡県 区分マンション1室
福島  区分マンション1室
満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

おすすめ本
最新トラックバック
カウンター
2008/05/07ブログ開始! FC2引っ越し前のカウント158,282 (表示回数385,341)


上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。