給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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関西から宇都宮入りしました(;一_一)

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おはようございます(^^)
先々週の土日は、フロアータイルを張る為に初めて関西から宇都宮入りしてきました (^^)

東海道新幹線で東京に向かい

東京駅から東北新幹線に乗り換えて宇都宮入り


東京からたまに新幹線で宇都宮入りすると、出張気分なのですが、関西から新幹線での宇都宮入りすると、本当の出張なので複雑な気分です (-_-;)

空室となっている部屋は、フローリングがかなり傷んでいるので、フロアータイルを貼る事にしました (^^)


今回は巾木を外してから施工(^^ゞ

端から順番に貼っていきます (^^)

傷んだ部分を見ると

違いは一目瞭然ですね (^^)

最近は、コツをつかんできたので、端っこの処理も上達しました (^^)

サイズをカットする際に、ほんの0.5ミリ程度大きめにカットして、圧着ローラーで押し込むと写真のように綺麗に貼る事が出来ました(^^)

洋室ビフォー


洋室アフター


キッチンビフォー


キッチンアフター


ちなみに、かかった費用2万円強業者様施工だとおそらく6万円前後なので、セルフリフォームで浮いたお金旅費交通費を考慮すると費用面ではあまり変わりませんが、大切なのは、物件に魂を込める事かと思います (^^)

あたくしのような、物件に頻繁に通うマニアックな大家さんは、物件訪問のペースを落とすと入居率に影響するのは間違いありません(;一_一)

平日関西で副業のサラリーマン業をこなしますが、土日今まで以上に気合をいれて本業サラリーマン大家さん業をこなしたいと思います (^^ゞ

さて、今後の予定ですが、賃貸住宅フェア東京ですが、例年はどちらか1日だけの参加ですが、月曜~水曜までサラリーマン業暇にしたので、12日(火)と13日(水)の両日とも参加します (^^)

また、23日(土)は、宇都宮の4室所有する区分マンションの総会があるので、泊まりで宇都宮入りする予定。30日(土)前後の週に、千葉県の理事に就任している区分マンションの理事会があるので、その週も東京入りします (^^)

予想はしておりましたが、いままでと同じペース不動産活動をこなすと、やはり月に3回は東京に帰る必要があります(^^ゞ

では、今日も副業のサラリーマン業に出勤してきます(^^ゞ
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[ 2011/07/06 08:29 ] 空室 | TB(0) | CM(2)

電子メールの落とし穴(;一_一)

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こんばんは(^^)
久々の日曜の夜の更新です (^^ゞ

宇都宮地区
大家さん業を運営するの仕組みがある程度出来上がってます(^^)
一例として、宇都宮地区は配信専用のメーリングリストを構築しているので、空室発生の第一報はすぐにメールで一斉配信出来る体制になっております (^^)

メールを送信
しても、用件が伝わらない事が多いアナログな不動産業界ですが、ようやく最近は、電話やファックスではなく、メール送信でも意思疎通が出来るようになって来ました (^^ゞ

先週の3連休も、10時に東横インをチェックアウトする直前に、メーリングリストで先月購入した区分マンション1室だけが空室である事と年始のご挨拶に伺う旨を配信してから、各社を訪問して営業に回りました (^^)

ところが某社で

源:今朝、メール配信
したとおり、先月購入した区分マンションが空室です (^^)
某:メール着てましたっけ(;一_一)


と言われるので、良く話を聞くと、メールアドレスが変更になっている事が判明。昨年の秋頃から送信した募集依頼のメールなども全て届いていなかった事になります (;_;)

変更後のアドレス
を確認し、すぐに目の前でiphoneから募集依頼メールを再送信。

某:いま、受信できました(^^)


という事で、メール不通で空室募集がされていなかった某社での募集が再開されることになりました (^^ゞ

自宅に帰って、メーリングリストの管理画面を確認した所、某社のメールアドレスはしっかり宛先不明エラーになってました
(;一_一)

この営業をした3日後、某社で内覧があり、多少の値引き交渉はありましたが、お申込を頂き、所有物件19室全部が満室になりました (^^)
(本日からの入居です♪)

メール送信後の訪問営業をしなければ、アドレス変更に気付かないままでいたので、この申込は頂けなかった事になります (;一_一)

上手に使えば便利な電子メールですが、やはり営業の基本はコミュニケーション。募集依頼後もこまめに訪問する必要があると痛感した出来事でした (^^)

ところが、申込を頂いた3時間後、今度は宇都宮の1棟物件の管理会社から2月に退去発生のメール受信。満室大家さんで居られたのは、たった3時間でした (;_;)

ではでは~
[ 2011/01/23 22:31 ] 空室 | TB(0) | CM(1)

宇都宮の区分マンションのリフォームをしました(^^)

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おはようございます(^^)
11月23日(祝)は先日買増しした、宇都宮の区分マンションのリフォームを行ってきました (^^)

リフォームを行ったのは決済5日後。決済後は直ぐにリフォームに着手するのが鉄則です (^^ゞ

色々と予定がある中、23日(祝)は無理やり宇都宮に行くスケジュールを組んだので、宇都宮に到着してリフォームを開始したのは、すっかり日も暗くなった19時過ぎ。半日で終わる規模と考えておりましたが、日が沈んでから開始するリフォームは時間のプレッシャーを感じます (-_-;)
毎回、こんな感じで工具や部材を物件に搬入してから工事を開始します(^^)

ますは、バスルーム蛇口の水漏れの修繕から (^^)

売買契約では、設備不具合は7日以内の発見であれば、売主側に修繕義務がある内容でしたが、この程度の内容であれば面倒なので、あたくしが自分で対処します (^^ゞ


蛇口を外して、コマとパッキンを取り出して交換。右側が古いもので、左側が新しいもの。自分で交換すれば200円位で治ります (^^)

次に行ったのが電気周り。まずは、IHヒーターの交換(^^)
電気周りはブレーカーを落とさないと出来ないので、日が暮れてからの作業は大変です (-_-;)

作業中に間違って100Vを触らないように、万全に絶縁処理をしてから作業を開始しますが、絶縁処理をする際も、日が暮れているので、

ちなみに懐中電灯はIKEAで売っているLEDのもの。明るくておすすめです(^^)

こんな感じで、懐中電灯の灯りの中で行わなければなりません (^^ゞ
スイッチ部分
は、いつもの赤井先生方式でフロアタイルを張ります(^^)

ビフォー


アフター


次にコンセントとスイッチの交換。ネジを緩める所まで、まとめて行った後にブレーカーを落として、暗闇の中で交換作業をします (-_-;)

やっぱり、電気周りの作業をする時は、昼間に行ったほうが楽です (-_-;)

次に行ったのが、キッチン部分のフロアタイル貼り(^^)

端っこの部分は、剥がしたクッションフロアを型にして、カッターで切って加工します (^^)

加工状態


貼付後
難しい端っこの処理もだんだん上達してきました (^^)
キッチン部分は面積も小さいので約1時間半で完成(^^)

ビフォー


アフター


POPを貼ったり、最後の仕上げをして完成(^^)

結局、宇都宮を出たのは深夜1時でした (-_-;)

他の物件で、本日現在、退去予告はありませんので、年内にこの部屋が決まれば、満室で年を越す事が出来ます (^^ゞ


今年もあと少し。前に少し書きましたが、最近新しいことを始めたので、多忙な日々が続きますが、良い形で1年を締めくくれるようにしたいと思います (^^)
新しいことについては、次回執筆したいと思います (^^ゞ

では、本日もこれからサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
サラリーマン大家さんは大変。早くただの大家さんになりたいです(;_;)
ではでは~
[ 2010/12/10 08:39 ] 空室 | TB(0) | CM(2)

健美家で物件を見つけてから入居者が決まるまで?(^^)

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題名を見ての通り、千葉県の区分マンションの入居者が決まりました(^^)
今回は決済からリフォーム終了までが5日。入居申込までわずか13日のスピードでした (^^)
(後追いでブログを更新しているので、ブログを書いた時は決まっていたのですが(^^ゞ)

物件を見つけてから、入居者が決まるまでのドキュメントはこんな感じです (^^ゞ

9月 7日(火) 健美家で物件を見つける(;一_一)
9月 9日(木) 買付!
10月 4日(月) 契約(^^ゞ
10月26日(火) 決済(^^)
10月30日(土)リフォーム8割終了
10月31日(日)リフォーム終了。ゲリラ営業開始。4社に募集依頼(^^ゞ
11月 1日(月)内覧1人目。申込に至らず(;_;)
11月 6日(土)内覧2日目。即決にならず(-_-;)
11月 7日(日)ゲリラ営業。さらに4社。合計8社に募集依頼(^^ゞ
11月 7日(日)夕刻。6日(土)の内覧者様より入居申込(^^)
11月13日(土)入居。家賃発生♪

ちなみに前回の浜松物件購入時のドキュメントはこちらです (^^)

やはり1日も早くリフォームを完了させて募集開始したのが、入居者様がすぐに決まった理由かと思います。決済後5日目にはリフォームを完了させて、募集依頼。決済後6日目には1人目の内覧者が来ております(^^ゞ

決済が終わってから、部材を調達してリフォームを開始していたら、募集開始は11月中旬以降となり、下手したら、年内は決まらなかったかもしれません(;一_一)

ちなみに、この部屋も売主様に聞いた所、今年に入ってからはずっと空室が続いていたとのことです (;一_一)

どこかの業者の広告で「オーナーは家賃を受け取るだけ」なんてのがありますが、そんな甘い時代ではありません。収益を上げようと思えば、このくらい能動的に活動する必要があります (^^)

では、本日もサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
[ 2010/11/22 08:43 ] 空室 | TB(0) | CM(2)

カッティングシートの貼り付けをしました(^^)

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更新が遅くなりましてすいません(-_-;)
先週の金曜日は、宇都宮から持って帰ったキッチンの扉カッティングシート貼り付けを行いました(^^)

実は、カッティングシートの貼り付けをするのは初めて(^^ゞ
以前より、手を入れたいところではあったのですが、いつもキッチン扉のリフォームに辿り着く前に入居者が決定するので、なかなかリフォームする機会がありませんでした(^^ゞ
ちなみに、今回張ったカッティングシート3月の退去発生時に購入したものの、貼り付ける前に入居者様が決定してしまったので、保管していたものです(^^ゞ

まずはネットで作業手順を調べ、壁紙屋本舗のページの手順を参考に頭の中で十分にイメージしてから作業に入ります(^^)

取っ手やネジや周りの枠をすべて外します
 
その後、枠を外した部分にプライマーを塗ります。実際に触ってみたら分かりますが、ベタベタしているのでこれを塗って下地処理をしたら粘着力が強くなるのは間違いありません(^^)

プライマーを乾燥させたら、寸法を合わせてカット(^^)

ここまではマニュアル通りでしたが、やはり素人なのでシートの貼り付け上手く出来ません(;一_一)

仕方がないので、霧吹きで洗剤水を吹き付けたら、滑りが良くなって上手く貼れるようになりました(^^)

慣れてしまえば、基本的に車のスモーク貼りと同じ。スモークフィルムよりもシートが厚いのと、は内側に織り込むので細かなカットが無いので、車のスモークよりも楽です(^^)

2時間くらいかかりましたが、無事に完成(^^)

初めてにしては、良い出来栄えかと思います。慣れたら、1時間くらいで出来る作業かと思います(^^ゞ
ちなみに費用は2千円ほど。やっぱり収益物件のリフォームコストパフォーマンスが重要ですね(^^)
さて、今週末は千葉県に競売物件の調査に行く予定。
では、サラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
[ 2010/08/13 08:40 ] 空室 | TB(0) | CM(2)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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