給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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リフォームとゲリラ営業?(^^ゞ

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おはようございます(^^)
千葉県
に購入した激安区分マンションリフォームの続きです (^^ゞ

電気周りが終了した後は、物件の近くに住んでいるサラリーマン業の親しい同僚が見学に来たので、プチ見学会の後にホームセンターに不足部材の買出しに行き昼食を実施。車で送迎してもらったので、物件近くのファミレスで接待します (^^)

接待交際費で税金が掛からないメシを食べると、おごりなのに不思議と得した気分になります (^^)
あたくしもっと税金に悩む身分になりたいものです
(;一_一)

昼食後はいよいよ初挑戦のフロアータイルの貼り付け。今回は赤井先生推奨の両面テープ付のタイルを利用しました (^^)


タイルの裏が両面テープになっているので、初心者のあたくしにもぴったりでとても楽です (^^)

まずは仮置きしてから順番に貼っていきます

並べて貼るだけですが、タイルをはめる感じで、ギリギリまでぴったりとくっつけてから押し込むような感じで貼るのが隙間ができないようにするコツです (^^)

不慣れなのか約6時間かかって端っこの処理を残した状態まで完了。

体力の限界なので、残りは翌日午前中にすることにします (-_-;)

こんな感じ一日14時間労働でなんとか、電気周りとフロアータイルとリフォームの約8割は完了しました (^^)

翌日。早起きしようとしますが、疲労で起床は8時。10時には物件に到着してフロアータイルの端っこの処理を開始します (^^ゞ

朝は作業もはかどり、1時間位で完成(^^)

ビフォー(居室)

アフター(居室)

白系のタイルなのでかなり明るくなりました(^^)

ビフォー(通路)

アフター(通路)

今風になりました♪

ビフォー(キッチン)

アフター(キッチン)

新しい感じになりました♪

たった1日で大変身。今回は全部自分でやったので費用は10万以下で抑えております (^^)

その後は、ウエルカムバスケットや消臭剤などをセットして募集可能な状態にして、午後から営業開始。土曜の朝にリフォーム開始した36時間後の日曜の午後には、リフォームを完了させて募集活動を開始するスピードが命です(^^ゞ

この日は夕方から用事があったので、限られた時間の中でのゲリラ営業。募集だけは依頼しておかなければ、いつ案内があるか分かりません(^^)

予め、アットホームやホームズで目にする募集に強そうな業者4社をピンポイントで回り、オーナーチェンジとネットブックで画像を見せながら徹底リフォームをアピールしてきました (^^ゞ

決済が10月26日(火)で31日(日)にはリフォーム完了で募集開始。決済日から5日という短期間で大部分のリフォームを終わらせて、募集を開始する事ができました。はたしてその結果はどうなるのでしょうか(^^)

では、今日もサラリーマン業に出勤してきます(-_-;)
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[ 2010/11/17 09:48 ] ゲリラ作戦 | TB(0) | CM(2)

ゲリラ作戦 第3回

ゲリラ作戦を途中から購読の方はカテゴリー分けしておりますので、こちらをクリックして是非、第1回からお読み下さい(^^)

さて、一般媒介に切り替えて20社近くに依頼して、募集条件も緩和して、あとは不動産屋さんに頑張ってもらうしかありません(^^ゞ
しかし、一般媒介ということは入居者を紹介するだけのドライな関係となり、ます(^^;

そこで、依頼する時に不動産屋さんに以下の約束をしました。

?バッティング
(申込重複)で絶対に迷惑はかけない
?入居した後はすべて管理会社に任せ、仲介会社には迷惑をかけない
?空室確認の電話には必ず出る


基本的に売上ノルマに縛られた賃貸営業は無駄な事や非効率な事が大嫌いです。契約を成立させ、手数料を得るまでに全力を注ぎます。
一般媒介で依頼している方はおわかりかと思いますが、たとえその日の朝に空室状況を案内していたとしてもほとんどの業者は案内前に

これから案内しますけど、
まだ空いてますか(;一_一)


とサラリーマン大家の私に仕事中にも関わらず遠慮なく空室確認の電話をしてきます(^^ゞ
やはり案内した部屋をお客様が部屋を気に入っても、他の業者ですでに決まってしまっていた場合、すべての苦労が無駄になってしまうからです。
要するに業者側の都合による電話ですが、この電話には仕事中でも会議中でない限り、必ず出るようにしております。電話に出れば、空室なので安心してお客様を案内に連れて行きますが、電話に出ないと、きっと不動産屋さんのカウンターではこんなやりとりが行われ、案内してもらえなくなります。

不動産屋:こちらの物件は家主さんが電話に出ないです。人気物件なので、空室が無いかもしれませんから、見学は止めましょう(^^ゞ


あたくしもサラリーマン業で数字のノルマでガチガチに縛られた現場の仕事も経験しているので、この気持は大変良く理解できます。要するに確実に売上につながる案内しかしたくないのです(^^ゞ

そのため、あたくしはプライベートとは別に不動産業専用の携帯電話をもう1台持っており、空室がある時は300円の留守番電話サービスに加入し、圏外時の着信も逃さないようにしておりますが、満室の時は留守電のメッセージに「満室です(^^)」と録音してほったらかしにしております。

次に、賃貸営業には基本的に面倒くさい事はさせません。入居直後はやれ網戸が破れてるだの、水漏れするだの、めんどうな事を言われる事が多いので、

賃貸営業は契約書の締結まで
はきちんとやってね。それ以降は全部管理会社に任せて、面倒な事は一切ないから安心してね(^^)

約束しております。毎月の家賃を払ってくれる入居者様を紹介してくれる賃貸営業は神様です。そんな神様に面倒な事をさせてはイケマセン(^^;

このあたりは、ブログで書くのは簡単ですが、実践あるのみです。いい加減な家主とか面倒な家主と思われたら、どんなに良い部屋でも紹介してもらえなくなります。空室が出たらすぐに電話をする。部屋が埋まったらすぐに電話をする。といったまめなコミュニケーションを繰り返して、あの物件は決まりやすくて、面倒な事が無いと思われるように信頼関係を構築していくのが一番重要です。

ちなみにあたくしの場合、宇都宮市内の賃貸業者で名刺交換をした方は100人位おります(^^ゞ

ゲリラ作戦 第3回は
「空室確認の電話には必ず出よう」

でした。第4回へ続きます(^^)
[ 2008/07/13 15:52 ] ゲリラ作戦 | TB(0) | CM(2)

ゲリラ作戦 第2回

さて、ゲリラ作戦2回目は「募集条件」について書きたいと思います。
1月下旬にマンションを購入して、ヤバイ (゚Д゚;∬アワワ・・・となったのが3月の上旬の第1週目。チャンスは土日しか無いので、4月に新生活を始める人の内覧チャンスは第2週目と第3週目の2回しかありません(゚-゚*;)
何としてでも3月中に満室にする為、出来る事は全部やってみました。

≪緩和した募集条件≫

・敷金0
・礼金0
・ペット可
・火災保険料家主負担
・水商売・風俗勤務可
・生活保護可
・無職可(家賃保証会社利用条件)
・約5%の家賃減額
・ルームクリーニング代は退去時の支出
・外国人は先着1室に限り可
この破格条件!ヤ○ザじゃなければ誰でもOKって感じですよね?
要するに、前家賃だけで入居できますので、どの部屋も初期費用は日割+翌月分の家賃のみなので5万円でおつりがきます。
よく、水商売はダメだ(-_-メ)
なんていう大家がいますが、水商売でなくても滞納者や騒音トラブルは発生します。
要するに、問題を起こさずにきちんと家賃さえ払ってくれれば上場会社の社員だろうが水商売の方だろうがどっちでもよいのです。ちなみにうちのマンションには水商売の方が居住する部屋が数部屋ありますが、なんらトラブルはありません。以前、排水管点検の立会で水商売の方の部屋にも入室する機会があったのですが、女性なのできれいに使って頂いており、感謝する次第です。

逆に入居条件でNGなのは独身高齢者と3室目以降の外国人です。
身寄りの無い高齢者は、孤独死のリスクがあります。人生最後の日をうちのマンションで迎えられては困ります(>_<)
何か部屋から異臭がするよ~(-_-;)

なんてことになったら、うちのマンションが瑕疵物件になってしまいます。
ただ、少子高齢化は進んでいるので、このNG条件は何らかのリスク軽減案を考えた上で、 将来的には見直しが必要かと思います。

外国人は、「生活文化が異なる」のと「外人マンション」になってしまうのが大きな理由です。
ゴミ捨てや生活マナーに関するトラブルは良く耳にします。東南アジアの外国人の場合、国によっては油をそのまま排水に流すのが当たり前だったりします。
外人入居を2室までにしている理由は、入居者が外国人ばかりのマンションだったら誰でも引きますよね?
入居者が外国人だらけになると、不動産屋さんの間でも
あそこは外人マンションだよ(;一_一)

とレッテルが張られ他のマンションで断られる外国人しか紹介してもらえなくなり、悪いスパイラルが始まってしまいます。
うちのマンションも近所の人に聞いたら、前オーナーの時はフィリピン人ばかりの外人マンションだったそうです。
以前、収益物件を見学した際に壁越しに
「○fq**/~417@$&&ppp<=?[3LX!」

隣の部屋から訳の分からない外国語が聞こえてきて、かなり引いた事がありました(^^;レントロール上は法人契約だけど実は外人マンションではないか??とかなり疑った事もあるので、外人マンション化は資産価値も大きく低下する恐れがあります。

最後は自己責任です。自身で容認できる最大限の範囲で募集条件は緩和しましょう(^^)
ゲリラ作戦 第2回は
「募集条件は緩和しよう」

でした。第3回へ続きます(^^)
[ 2008/06/14 00:17 ] ゲリラ作戦 | TB(0) | CM(2)

ゲリラ作戦 第1回

以前にお話した8室の空室をわずか11日間で満室にしたノウハウを書きたいと思います。きっとこれだけで本が1冊書ける位の内容になると思いますので、
「ゲリラ作戦」
と題して何度かに分けて書きたいと思います。

宇都宮の物件は昨年の1月下旬に決済したのですが、立地は問題が無く、管理に問題がある物件だったので、きちんと管理をすれば3月迄に満室に出来ると、最初は安易に考えておりました。

12室中7室が空室の状態で購入し、購入後に直ぐに1室退去となり、実質
12室中8室が空室のかなりタイトな状態からのマンション経営のスタート。しかも、年収の10倍近い額のアパートローンを借りており、月給と同じ位の額の返済が翌月から始まる為、空室を埋めるのが急務です(^^;


購入後の物件再生について色々と情報を集めて検討したのですが、賃貸営業の方は皆さん
管理物件じゃないと案内しませんよ(;一_一)

とか
一般媒介だとあまり力入れませんよね(-_-メ

といった声が多かったので、最初は某社へ専任媒介で依頼していたのですが、これが大きな間違いでした。

※賃貸営業は物件の良し悪しや入居者の希望よりも広告料や管理物件の利害で紹介する物件を選ぶ事が多い

管理も任せて、広告料も満室までは1ヵ月+αといった通常よりもかなり良い条件を提示していたのにも関わらず、一向に案内がありません(><)

購入後は毎週、物件の手入れに行っており物件に常駐していたので、案内があれば分かるのですが、2月は1ヵ月で2人しか案内がありませんでした。
さすがにこれはヤバイ (゚Д゚;∬アワワ・・・
と思い、3月の第一週までに1室も決まらなければ、専任媒介は解くと管理会社&賃貸営業会社の店長に予告をし、一般媒介に切り替えて、市内の不動産会社20社近くに依頼した所、これが大正解わずか11日間で空室8室が満室になりました(^^)

もちろん、地域によっては地場で強い営業力を持っている1社に専任媒介で任せた方が良いケースもあるので、ケースバイケースですが、あたくしの物件の地域では専任媒介よりも一般媒介で幅広い業者から家主と直接取引をする方が良かったようです。
ゲリラ作戦 第1回は
「専任媒介でダメなら一般媒介に切り替える」

でした。
もちろん、それだけでは満室には出来ません。続きは次回にお話したいと思います(^^)
[ 2008/06/09 00:42 ] ゲリラ作戦 | TB(0) | CM(4)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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千葉県 区分マンション2室
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満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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