給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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不動産管理法人を設立しました(^^)

こんにちは(^^)
すっかり更新が空いてしまいすいません(-_-;)

昨日と今日は大掃除をしておりましたが、不動産の仕事が何も無い日予備校の自習室に出勤して、本業司法書士受験生として勉強の日々を送っております(-_-;)

あたくしの規模の収入の場合、節税用の法人を作っても国税は大きく変わりませんが、これ以上物件を増やすなら、将来的な節税を考えると、もう個人では買いたく無いという考えもあります(-_-;)

半年近く悩みましたが、やはり将来的な相続や節税を考えると、法人を作った方が良いという結論に達し、不動産管理法人を設立する事にしました(^^)

司法書士受験生ですから、もちろん登記は自分で行いました(^^)
20141229-1.jpg
申請書は法務省の雛形を使ったら申請書は定款作成まで含めて1時間もかからずに完成。法人設立で一番時間がかかったのは社名を考える事でした(^^ゞ

ちょっとマニアックな事を書くと、法務省のホームページにある合同会社設立申請書の雛形は、自然人1人と株式会社1社が業務執行社員に就任して、株式会社が代表社員(社長に就任して職務執行者(社長をする人間)を選任※するという、初めて会社を作ろうとする人があまり考えない形態がモデルになっております(;一_一)
※合同会社の場合、自然人(人間)ではなく会社が業務執行社員(役員)に就任する事が出来ます。
※会社が代表社員(社長)に就任する場合、職務執行者(会社ではなく人間)を選任しなければいけません。(会社法第598条)

初めての会社設立の場合、通常はあたくしのようにひとり会社か、配偶者や親族数人が役員に就任するのが一番よくあるパターンかと思いますが、会社法の知識ゼロの人が、この雛形を読んだら、合同会社設立なのになぜ株式会社で設立する合同会社の職務執行者選任の取締役会議事録が登場したりするのでチンプンカンプンになると思います(^^ゞ
※リンク先雛形の9ページ目参照

司法書士受験生ですから、この程度の内容は見れば直ぐに理解出来るので、不要な書類を削除して、ひとり会社の形態に変更して、あっという間に申請書が完成しました(^^)

登記が完了したら、次は銀行口座開設コウさんからの情報通り、新設法人での銀行口座開設非常に厳しく、口座開設承認まで1週間。来店して口座開設の手続きにはなんと2時間もかかりました(-_-;)
20141229-2.jpg
後でいろいろググったら、新設法人での口座開設はメガバンクでは断られることも多いみたいですね(-_-;)

今後は、個人の所有物件の管理や家賃集金はこの新設法人で行い今後物件を買う時は法人名義で購入していきたいと思います(^^)

ではでは~
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[ 2014/12/30 11:02 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)

大家さんの一番大切なお仕事(;一_一)

こんばんは(^^)
すっかり更新が空いてしまいすいません(-_-;)

司法書士の試験は超難関で、大家さんの仕事が無い日々はまるでサラリーマンに出勤するかのように予備校の自習室に通勤するそれなりに忙しい日々を送っています(-_-;)

大家さん一番大切なお仕事と言えば、

「電話に出る事」

です(^^ゞ

あたくしのように一般媒介で何十社にも募集を直接依頼している場合、最新の空き状況は家主のあたくししか把握していません(;一_一)

不動産屋さんからの電話は、定期的な空室状況の確認のケースが6割~7割位。残りはお客様が来店中でこれからご案内という時の電話で、この電話が一番熱いです(^^ゞ

問い合わせの電話があった時に、これからのご案内である事を確認すると、家賃交渉の限界値など諸条件をアピールしますし、条件交渉があれば即決で直ぐに回答します(^^)

ところが、ご案内直前の空き確認の電話に出ないと、繁忙期など動きが激しい時期は、確実に空室である事が確認出来ないので、ご案内してもらえなくなる可能性があります(;一_一)

ちなみに、あたくしは携帯をプライベート用のスマートフォンと大家さん用のガラケーと2台持っていますが、大家さん用の電話は、シャワーを浴びている時でも、それこそトイレにいる時でも着信があれば絶対に出ます(^^)

予備校で司法書士の受験勉強をしている時も、プライベート用のスマホは机にあると集中力が欠けるのでロッカーにしまっていますが、大家さん用の電話はマナーモードで机の上に置いて、いつ不動産屋さんから着信があっても分かるようにしています(-_-;)
20141013-1.jpg


ちなみに大家さん用の携帯は通話専用でパケット契約もしておりませんので、机の上に置いておいても勉強中に遊んでしまうこともありません(^^)

こんな感じで司法書士試験の勉強中も大家さん用の電話だけは必ず出るようにして営業しています(^^)

ではでは~
[ 2014/10/13 01:41 ] 物件管理 | TB(0) | CM(2)

物件インターネットのWi-Fi化(^^)

こんにちは(^^)
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は1ヵ月未更新だとみっともない広告が掲載されるので、頑張って更新しようとおもいつつ、すっかり更新が空いてしまいすいません(-_-;)

さて、うちの物件(宇都宮の1棟所有物件)も購入時の7年前から某社のインターネットを導入しています(^^)

導入当初は入居日からすぐにインターネットが使えるので、競争力があったのですが、最近ではスマートフォンの普及やポケットWifiの普及などで、明らかにアドバンテージが下がっています(-_-;)

7年前はLAN接続だったものが、いまでは無線LAN接続が当たり前。その為、退去が発生すると、Wifi化するようにしています(^^)

以前はこんな感じだったのですが(-_-;)
20140423-1.jpg

長年使うとLANの差込口が割れるんですね(;一_一)
20140423-2.jpg

短いLANケーブルを差して電話線用のカバーをつけます(^^)
20140423-3.jpg

ホテル用のWifiルータを設置して完成(^^)
20140423-4.jpg

費用はルータ代の約3000円。あたくしの賃貸経営の鉄則ですが、手間は掛けますが、金はかけません(^^ゞ

ご入居時には、Wifiルータをプレゼント。その代わり、操作説明などはユーザ登録をして入居者様自身で対応するようにといった条件にしているので、面倒なサポート対応に巻き込まれる事もありません(^^ゞ

物件時代の変化に取り残されないように、こういった細かな対応が必要になります(^^)
ではでは~
[ 2014/04/23 11:37 ] 物件管理 | TB(0) | CM(5)

タイムスイッチの故障(;一_一)

こんばんは(^^)早いもので1月も今日で終わりですね(^^ゞ

11月の某日。宇都宮の1棟物件に行ってビックリ。夜になっても廊下の電灯が付かずに真っ暗です(-_-;)

ちょうど入居者さんが出てきたので聞いてみると、

入:2週間位前から夜も真っ暗ですよ(;一_一)

とのこと。原因を探ると、タイムスイッチの故障と判明。とりあえず強制ONにしたら電灯が付いたので、品番を控えて帰宅しました(-_-;)

故障しているのはこれ。右側のタイムスイッチです(;一_一)
20140131-1.jpg
時計が完全に狂っています(-_-;)

調べてみると、ナショナルからパナソニックに変わっていますが、いまだ現役の品番(^^)


楽天で購入して、新品のタイムスイッチに交換します(^^)
20140131-2.jpg

交換作業そのものは10分程度で完了(^^)
20140131-3.jpg

20140131-4.jpg

一見、簡単そうに見えますが、回路を良く理解しない状態で施工したり、ブレーカー落とさずに触ると感電しますので、電気工事士免状が無い家主さんは自分でやってはいけません(^^)

管理会社の担当者さんに聞いたら、この手の修理でも電気屋さんに頼むと数万円はかかるとのこと。この修理だけで、交通費は回収できました(^^ゞ

ではでは~
[ 2014/01/31 18:52 ] 物件管理 | TB(0) | CM(4)

家賃値下げ交渉の断り方(;一_一)

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こんばんは(^^)
先日、千葉県の激安区分マンションにて家賃値下げ交渉がありました (-_-;)

こちらの物件は、購入時にピカピカにフルリフォームした状態で入居。現在の家賃は、同じマンション最安値賃料ではありませんが、何もしていない他の部屋と一緒にされては困ります(;一_一)

値下げ幅はわずか千円なので、下げても良いのですが、このような交渉に応じた時に限って、近い将来、退去になったりします(>_<)

どのようにメールを返信しようか迷っておりましたが、以前にサラリーマン業でオフィス賃料値下げ交渉をした時の話を思い出して、その手法で行くことにしました (^^ゞ

かつてサラリーマン業であたくしが所属していたセクションが入居していた東京都心3区※1のオフィスビルは、拠点統合移転を行う為、2007年秋のプチバブル絶頂期に入居。その後のリーマンショックで、賃料相場3割以上下がったので、更新8ヶ月前※2に某リート系の貸主賃料減額交渉(実交渉はあたくしよりもっと偉い上司がしましたが(-_-;))を実施。先方からの回答は、
※1東京都のうち、千代田区、港区、中央区の3区を指す。大企業の本社は都内の中でも特に3区に集中している。
※2オフィスビルの賃貸借契約の退去予告期間は一般的に半年前のため。あたくしは前職で2ヶ月半の超期間で本社移転PJを実行した事がありますが、通常、オフィス移転をするには、6ヶ月程度の準備期間は必要となります(^^ゞ

リ:相場通りの賃料への減額を応諾する代わり、4年間の定期借家契約での更新 (-_-;)

住居と違いオフィスビルの賃貸を定期借家契約にしてしまった場合、一般的に中途解約が不可※となる為、退去予告期間だけでなく、契約期間中の賃料が発生する事になります (-_-;)
※定期借家契約は、中途解約が出来ないのが原則ですが、住居物件の場合、1ヶ月退去予告で解約出来る特約を入れるのが一般的です(^^)

もっと分かりやすく説明すると、半年後に、やっぱりもっと賃料が安いオフィスビルに移転しようと思っても、残りの3年半の賃料を払わなければ移転する事が出来ないといった、借主にとって、とても嫌な契約になります (^^ゞ

一応、宅建主任者のあたくしが、偉い上司にそのあたりの注意点を説明。検討の結果、リート物件値下げ定期借家更新はお断りし、東京郊外にあった自社ビルの空きフロアに入居する縮小移転を実施。その後は、その東京郊外自社ビルリストラクチャリングの一環で売却となり、あたくしが所属していたセクションを含む東京郊外の自社ビル入居部門関西の自社ビルに統合され、あたくしも関西に飛ばされる事になったのですが (;一_一)

さて、前置きが長くなりましたが、値下げ交渉の回答

長期入居に感謝してご希望通り、千円の賃料減額を実施するものの、値下げから2年以内に退去した場合、家賃1ヶ月の違約金を頂く特約を追加させて頂きます。10日以内にメールのご返信が無ければ、値下げは無いものとしてお取扱いします (;一_一)

相手が断りやすいように辞退する時は返信しなくても良いように回答(^^ゞ

違約金がネックになり、メールの返信が無いかと思っていたのですが、期限ギリギリになり、提案内容で了承するので、値下げして欲しいとの回答。結果的には断らずに、応諾したのですが、この手の特約を付与すれば、今後2年間の入居は固いので、良しとします(^^)
ではでは~
[ 2012/11/20 17:54 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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