給料より家賃が多い?!サラリーマン大家不動産投資日記

趣味で不動産投資をする30代元サラリーマン大家の日記。夢の経済的自由を手に入れることが出来るか。現在はサラリーマンを卒業し、司法書士受験生をしています(^^ゞ

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2015年の結果と2016年の目標(^^ゞ

こんばんは(^^)
今日は大晦日なのに、サラリーマンを引退してからは、仕事収めというのが無いので、1年が終わる実感が無いですね(;一_一)

さて、ブログの方はすいません大家業も9年(事業的規模になってから)もやっていると、だいたい同じような事をしているので、書くネタも無くなってくるんですね(-_-;)

というのは言い訳で、不動産の仕事が無い日は、司法書士の受験生が本業なので、予備校の自習室に1日いる生活をしているので、それなりに忙しい日々を送っております(^^ゞ

さて、今年の目標を振りかえってみたいと思います(^^)

1.法人で物件を購入する

非常にシンプルな目標でしたが、3月に宇都宮に軽量鉄骨の1棟4戸のアパートをオーバーローンで購入。その後、まだブログに書いておりませんが7月に宇都宮の区分マンションを1戸購入、11月に茨城県に利回り20%超任意売却アパートをフルローンで購入。と2棟8室プラス区分1室で法人名義で9室の購入をする事が出来ました(^^)

物件が高騰している時期なので、無理をして買う気は無いのですが、振り返ってみると、それなりに購入した1年でした(^^ゞ

さて、2016年の目標は次の通りにしたいと思います(^^)

1.高入居率を保ち利益を最大化する

今は物件が高騰して無理して購入する時期ではないので、あえて購入の目標は掲げません。あたくしの指標に合う物件の話があれば、購入しますが、プチバブルになっている今は、規模の拡大よりも現状維持で利益拡大を目指します(^^)

2.物件運営の仕組化・効率化を目指す

家主業もあたくし程度の規模になってくると、いろいろと事務処理が多く、煩雑になってきます。昨年、不動産管理法人を設立したこともあり、個人と法人と2つの処理が発生しているので、物件情報の集約や事務処理の仕組化をして効率運営が出来るように整備したいと思います(^^)

本業の司法書士受験生は、まだまだあたくしの努力不足超難関の試験ですが、今年はせめて択一基準点(午前と午後にそれぞれ足切り点があります)を突破するのを目標とします(-_-;)

では、皆さん良いお年を♪
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[ 2015/12/31 20:30 ] 未分類 | TB(-) | CM(4)

オーバーローンで物件買いました(^^ゞ

こんばんは(^^)
司法書士受験生はサラリーマンよりも疲労が激しいので、すっかり更新が空いてしまいすいません(-_-;)

3月に初の法人名義となる物件をなんとオーバーローンで購入しました(^^)

場所はメインの宇都宮市内。築20年以内の比較的キレイな軽量鉄骨1棟4室の小さなアパートです♪

20150525-1.jpg

20150525-2.jpg

最初に物件を見たのは、昨年の年末。物件概要的には、現金購入をする程の物件ではないものの、融資が出れば購入してもよいかなぁとという印象。あまり深く考えてもいなかったのですが、不動産管理法人も設立した事ですし、試しに某地銀(4.5ではないですよ)に持ち込んだ所、個人としての実績はあるものの、新設法人だったため本部稟議となり、時間はかかったものの、なんと諸費用込のオーバーローンでの融資が決定(^^ゞ

法人融資×代表者保証のみの条件で自己資金を使わずに購入する事が出来ました(^^)

購入時は4室中2室が空室だったのですが、融資内諾が3月上旬で決済日が3月下旬だったため、売主様に決済前に募集する事の承諾を頂いた結果、決済2日前に1室。決済2日後に1室と決まり、直ぐに満室になりました(^^ゞ

今回の購入は、サラリーマンの属性無しで、純粋に不動産賃貸業の事業主(専業大家さん)として銀行様から事業性融資を引く事が出来たので、事業主としてきちんと認められたと考えると嬉しいですね(^^)

いまは条件に合う物件が少ないですが、無理をして拡大する時期ではないですが、専業大家の属性でも融資が引けるようになったので、良いものがあれば拡大を目指して、今後も、健全な経営を目指していきたいと思います(^^)

ではでは~
[ 2015/05/25 02:24 ] 物件購入 | TB(0) | CM(1)

2014年の結果と2015年の目標(^^ゞ

こんばんは(^^)
早いものでもう大晦日サラリーマン業を引退してからは混雑する場所への外出は土日を避ける生活をしているので、曜日の感覚保っておりますが、仕事納めやボーナスが無いので、年間スケジュールの感覚はどうしても鈍くなってしまいます(;一_一)

さて、今年の目標を振りかえってみたいと思います(^^)

1.木造の物件を購入する

シンプルな目標でしたが未達にて終了。今は物件価格も高くなっており、無理して買う時期ではないという外的要因と、人並な生活が出来るキャッシュフローはあるので、あまり積極的に物件を探していなかったという内的要因が未達原因です(-_-;)

その代わり、昨日のブログに書きましたが、不動産管理法人を設立。今後は個人所有の不動産収入から管理料が不動産管理法人に落ちますので、若干の節税効果と今後、賃貸業の規模を拡大していく準備は出来た事になります(^^)

さて、2015年の目標は次の通りにしたいと思います(^^)

1.法人で物件を購入する

せっかく不動産管理法人を設立したので、今後は法人所有での物件を増やし、将来的には事業主として法人の決算書で融資を引くのが不動産管理法人設立の目的です。その為にも、来年は法人名義で物件を購入して、法人の賃料収入(売上高)を増やしていきたいと思います(^^)

あと、超難の司法書士試験ですが、7月の本試験に向けて不動産の仕事が無い日は、朝から夜まで予備校の自習室に缶詰で通い、受験勉強にも力を入れたいと思います(-_-;)

では、皆さん良いお年を♪
[ 2014/12/31 20:09 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

不動産管理法人を設立しました(^^)

こんにちは(^^)
すっかり更新が空いてしまいすいません(-_-;)

昨日と今日は大掃除をしておりましたが、不動産の仕事が何も無い日予備校の自習室に出勤して、本業司法書士受験生として勉強の日々を送っております(-_-;)

あたくしの規模の収入の場合、節税用の法人を作っても国税は大きく変わりませんが、これ以上物件を増やすなら、将来的な節税を考えると、もう個人では買いたく無いという考えもあります(-_-;)

半年近く悩みましたが、やはり将来的な相続や節税を考えると、法人を作った方が良いという結論に達し、不動産管理法人を設立する事にしました(^^)

司法書士受験生ですから、もちろん登記は自分で行いました(^^)
20141229-1.jpg
申請書は法務省の雛形を使ったら申請書は定款作成まで含めて1時間もかからずに完成。法人設立で一番時間がかかったのは社名を考える事でした(^^ゞ

ちょっとマニアックな事を書くと、法務省のホームページにある合同会社設立申請書の雛形は、自然人1人と株式会社1社が業務執行社員に就任して、株式会社が代表社員(社長に就任して職務執行者(社長をする人間)を選任※するという、初めて会社を作ろうとする人があまり考えない形態がモデルになっております(;一_一)
※合同会社の場合、自然人(人間)ではなく会社が業務執行社員(役員)に就任する事が出来ます。
※会社が代表社員(社長)に就任する場合、職務執行者(会社ではなく人間)を選任しなければいけません。(会社法第598条)

初めての会社設立の場合、通常はあたくしのようにひとり会社か、配偶者や親族数人が役員に就任するのが一番よくあるパターンかと思いますが、会社法の知識ゼロの人が、この雛形を読んだら、合同会社設立なのになぜ株式会社で設立する合同会社の職務執行者選任の取締役会議事録が登場したりするのでチンプンカンプンになると思います(^^ゞ
※リンク先雛形の9ページ目参照

司法書士受験生ですから、この程度の内容は見れば直ぐに理解出来るので、不要な書類を削除して、ひとり会社の形態に変更して、あっという間に申請書が完成しました(^^)

登記が完了したら、次は銀行口座開設コウさんからの情報通り、新設法人での銀行口座開設非常に厳しく、口座開設承認まで1週間。来店して口座開設の手続きにはなんと2時間もかかりました(-_-;)
20141229-2.jpg
後でいろいろググったら、新設法人での口座開設はメガバンクでは断られることも多いみたいですね(-_-;)

今後は、個人の所有物件の管理や家賃集金はこの新設法人で行い今後物件を買う時は法人名義で購入していきたいと思います(^^)

ではでは~
[ 2014/12/30 11:02 ] 物件管理 | TB(0) | CM(0)

大家さんの一番大切なお仕事(;一_一)

こんばんは(^^)
すっかり更新が空いてしまいすいません(-_-;)

司法書士の試験は超難関で、大家さんの仕事が無い日々はまるでサラリーマンに出勤するかのように予備校の自習室に通勤するそれなりに忙しい日々を送っています(-_-;)

大家さん一番大切なお仕事と言えば、

「電話に出る事」

です(^^ゞ

あたくしのように一般媒介で何十社にも募集を直接依頼している場合、最新の空き状況は家主のあたくししか把握していません(;一_一)

不動産屋さんからの電話は、定期的な空室状況の確認のケースが6割~7割位。残りはお客様が来店中でこれからご案内という時の電話で、この電話が一番熱いです(^^ゞ

問い合わせの電話があった時に、これからのご案内である事を確認すると、家賃交渉の限界値など諸条件をアピールしますし、条件交渉があれば即決で直ぐに回答します(^^)

ところが、ご案内直前の空き確認の電話に出ないと、繁忙期など動きが激しい時期は、確実に空室である事が確認出来ないので、ご案内してもらえなくなる可能性があります(;一_一)

ちなみに、あたくしは携帯をプライベート用のスマートフォンと大家さん用のガラケーと2台持っていますが、大家さん用の電話は、シャワーを浴びている時でも、それこそトイレにいる時でも着信があれば絶対に出ます(^^)

予備校で司法書士の受験勉強をしている時も、プライベート用のスマホは机にあると集中力が欠けるのでロッカーにしまっていますが、大家さん用の電話はマナーモードで机の上に置いて、いつ不動産屋さんから着信があっても分かるようにしています(-_-;)
20141013-1.jpg


ちなみに大家さん用の携帯は通話専用でパケット契約もしておりませんので、机の上に置いておいても勉強中に遊んでしまうこともありません(^^)

こんな感じで司法書士試験の勉強中も大家さん用の電話だけは必ず出るようにして営業しています(^^)

ではでは~
[ 2014/10/13 01:41 ] 物件管理 | TB(0) | CM(2)
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プロフィール

大家の源さん

Author:大家の源さん
≪週に2回は更新してます!≫
不動産投資が数少ない趣味になっている元サラリーマン(++)年齢は四捨五入で30歳?!

取材・執筆依頼歓迎します。あたくしもいつかは本を出して見たいです(^^;

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満室時キャッシュフローは
約60万/月 !

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